Решение от 22 мая 2024 г. по делу № А45-1548/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело № А45-1548/2024 Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 мая 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>, 630099, <...>), г. Новосибирск,

к Частному учреждению дополнительного образования «Центр «Супер МИ» (ОГРН: <***>, 630033, <...>), г. Новосибирск

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (ОГРН: <***>, 630091, <...>), г. Новосибирск.

о взыскании 221 850 руб.87 коп., расторжении договора, об обязании восстановить планировку, обязании освободить нежилые помещения

при участии в судебном заседании представителей: истца: представитель отсутствует, извещен;

ответчика: ФИО1 - директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт; ФИО2 - доверенность от 10.04.2024 № 2, паспорт

третьего лица: ФИО3 - доверенность от 27.10.2023, паспорт, диплом,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее-истец, Арендодатель, Мэрия) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Частного учреждения дополнительного образования «Центр «Супер МИ» (далее-ответчик, Арендатор, ЧУДО «Центр «Супер Ми») задолженности по арендной плате за период с 01.06.2023 по 31.10.2023 в размере 80 159,49 руб., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 16.06.2023 по 17.10.2023 в размере 11 330,08 руб.; взыскании суммы штрафа в размере 130 361,30 руб. за осуществление несогласованной перепланировки; расторжении договор аренды от 01.06.2023 № 024013-НП недвижимого имущества муниципальной казны; обязании восстановить планировку нежилого помещения площадью 223,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, приведя ее в соответствие с планировкой, существовавшей на момент заключения договора и передачи помещений от арендодателя арендатору (по эспликации, являющейся приложением к договору), а именно: демонтировать 2 перегородки с дверными проемами в комнате № 20; обязании освободить нежилые помещения общей площадью 223,50 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований в сторону уменьшения. В связи с оплатой задолженности, просил взыскать сумму штрафа в размере 130 361,30 руб. за осуществление несогласованной перепланировки; расторгнуть договор аренды от 01.06.2023 № 024013-НП недвижимого имущества муниципальной казны; обязать восстановить планировку нежилого помещения площадью 223,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, приведя ее в соответствие с

планировкой, существовавшей на момент заключения договора и передачи помещений от арендодателя арендатору (по эспликации, являющейся приложением к договору), а именно: демонтировать 2 перегородки с дверными проемами в комнате № 20; обязать освободить нежилые помещения общей площадью 223,50 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

Ответчик представил отзыв, в котором по существу не оспаривал факта возведения перегородки, указал, что перепланировка была осуществлена в 2016 году, но до конца не была согласована с арендодателем. Возражал против расторжения договора и освобождения помещения. Заявил о снижении штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что не оспаривает факта перепланировки до 2020 года.

Арбитражный суд, выслушав представителей ответчика, третьего лица, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, 01.06.2023 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ЧУДО «Центр «Супер Ми» (далее - ответчик,

арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 024013-НП сроком действия по 01.06.2028, согласно которому ответчику во временное пользование за плату переданы нежилые помещения общей площадью 223,50 кв.м, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: <...>.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.2.2.6 договора арендатор обязуется не производить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство объекта без письменного согласования с арендодателем.

Истец указывает, что 04.08.2023 истцом проведена проверка помещения, в ходе которой установлено, что в помещении проведена перепланировка, конфигурация объекта не соответствует технической документации, являющейся приложением к договору, а именно:

- в ком.20 обустроены 2 перегородки с дверными проемами.

В связи с этим, истец просит расторгнуть договор аренды, обязать освободить помещение, демонтировать перегородки и взыскать с арендатора штраф в размере 20% годовой арендной платы.

Указанные требования подлежат частичному удовлетворению, учитывая следующее.

В судебном заседании установлено, что арендатор более 20-ти лет арендует помещение, при этом еще в 2002, 2003, 2004 годах обращался в Мэрию г. Новосибирска, к балансодержателю МУ ДЭЗ с просьбой согласовать перепланировку, с приложением экспликации помещения в перепланированном состоянии.

Как пояснили представители ответчика и установлено представленными доказательствами, перепланировка, о которой идет речь в исковом заявлении, была окончательно возведена в 2016 году.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела видно, что начиная с 2022 года между арендодателем и арендатором заключалось несколько последовательных договоров аренды, при этом каждый раз составлялись акты приема-передачи помещения без фактического освобождения их арендатором.

Исходя из этого, нарушение допущенное в период до заключения договора аренды № 024013-НП от 01.06.2023 года не может являться основанием для его расторжения, поскольку было допущено в период действия предыдущего договора № 002037-НП от 01.10.2012 года (действующего до 01.10.2017 года), который прекращен ввиду истечения его срока и заключения последующего договора.

В тоже время, само по себе истечение действия договора № 002037-НП от 01.10.2012 не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска в части обязания ответчика привести помещение в первоначальное состояние, поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Также, условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют

свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения прав истца.

Следовательно, исковые требования об обязании ответчика восстановить планировку нежилого помещения приведя ее в соответствие с планировкой, по эспликации, являющейся приложением к договору, а именно: демонтировать 2 перегородки с дверными проемами в комнате № 20 заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.3 договора № 002037-НП от 01.10.2012 (в период которого было допущено нарушение), а также действующего договора,

ответчик обязан уплатить истцу штраф в размере 20 % от размера годовой арендной платы, что по расчетам истца составляет 130 361, 30 руб. исчисляемой из арендной платы договора аренды № 024013-НП от 01.06.2023.

В указанной части исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Ответчиком заявлялось об уменьшении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, о чем представлено письменное заявление.

Суд находит эти доводы убедительными в связи со следующим.

Как указано в п.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п. 71,75,77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

При снижении неустойки, суд принимает во внимание длительность арендных отношений, отсутствие каких-либо доказательств грубых нарушений арендатором своих обязанностей, попытку добросовестно

согласовать перепланировку арендатором, учитывает что перепланировка осуществленная ответчиком в целом не затрагивает несущих конструкций, выполнена из легко демонтируемых материалов (гипсокартонная перегородка, дверной проем), является незначительной в масштабе всего помещения, при этом суд учитывает, что 20% от годовой арендной платы по договору № 002037-НП от 01.10.2012 составляет сумму 69 266 рублей 38 копеек.

В тоже время суд учитывает, что ответственность за это нарушение и ее размер был согласован сторонами в договоре в порядке статьи 421 ГК РФ, разногласий по этому пункту договоров между ними не возникло. Это обстоятельство свидетельствует, что ими предварительно определялся возможный размер убытков при нарушении обязательства.

Принимая во внимание данные обстоятельства, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд считает необходимым уменьшить размер штрафа до 10% годовой арендной платы установленной договором № 002037-НП от 01.10.2012, что окончательно составит сумму 34 633 рублей 19 копеек подлежащую взысканию с ответчика.

Суд не находит оснований для расторжения действующего договора, учитывая следующее.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.2, 5.3 Договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случае невыполнения условий, указанных в п. 2.2.4 договора.

Как указано в п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд принимает во внимание, что в период судебного разбирательства, задолженность по арендной плате в сумме, которую требовал оплатить истец была оплачена в полном объеме, с относительно небольшим по продолжительности отрезком времени т.е, в разумный срок.

Необходимо указать, что из систематического толкования п.1 ст. 394 и п.1 ст. 330 ГК РФ неустойка призвана покрывать убытки кредитора, возникшие у него в связи с ненадлежащим исполнением должником своих обязательств. Ответчиком так же была в полном объеме оплачена заявленная истцом договорная неустойка, в связи с чем на дату вынесения судом решения нарушения прав истца были полностью устранены ответчиком.

Также, суд учитывает, что направлением коммерческой деятельности ответчика является услуги по обучению, т.е деятельности направленной на полезно-общественный результат. При разрешении вопроса о необходимости прекращения арендных отношений, суд не может не учитывать длительность существующих арендных отношений-более 20 лет, отсутствие иных, грубых замечаний со стороны арендодателя. Кроме того, согласно ответа от 14.05.2024 года № 31/03/07133, Мэрия не исключает возможность сохранения арендных отношений при условии оплаты штрафа и демонтажа перегородки.

В этой связи, оценивая необходимость расторжения договора аренды, суд находит возможным руководствоваться разъяснениями п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 и

отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, учитывая что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным. Необходимо указать, что сохранение договорных отношений направлено на поддержание экономической стабильности участников хозяйственного оборота.

Исходя из этого, требования о расторжении договора и обязании освободить помещения не подлежат удовлетворению.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску не уплаченная при обращении в суд истцом, освобожденным от ее уплаты.

Согласно п. 21. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки (штрафа), которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Таким образом, с ответчика в доход бюджета подлежит возмещению сумма государственной пошлины от суммы штрафа, подлежащего взысканию без его уменьшения по правилам ст. 333 ГК РФ.

Также, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины по неимущественному требованию об обязании привести помещение в соответствии с экспликацией и сумма

государственной пошлины по требованиям об оплате арендной платы и неустойки, которые были оплачены после обращения истца с иском в суд.

Исходя из п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком (оплаты долга), после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки подлежат взысканию с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Частного учреждения дополнительного образования «Центр «Супер МИ» в пользу мэрии города Новосибирска штраф в размере 34 633 рублей 19 копеек.

Обязать Частное учреждение дополнительного образования «Центр «Супер МИ» восстановить планировку нежилого помещения площадью 223,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, приведя ее в соответствие с планировкой, по эспликации, являющейся приложением к договору, а именно: демонтировать 2 перегородки с дверными проемами в комнате № 20.

В удовлетворении остальной части исковых требований-отказать.

Взыскать с Частного учреждения дополнительного образования «Центр «Супер МИ» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 11823 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов