Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А19-8563/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***> https://irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-8563/2023

«31» октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29.10.2025. Решение в полном объеме изготовлено 31.10.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черкасовой К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 664025, Иркутская область, Иркутск город, Ленина улица, дом 14)

к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский Лофт» (664025, Россия, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.08.2021, ИНН: <***>)

о признании реконструкции незаконной, об обязании привести самовольно реконструируемое здание в первоначальное состояние,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, общество с ограниченной ответственностью «Реновация» (664025, <...> ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в заседании 22.09.2025:

от истца (заявителя) – ФИО2.(доверенность от 09.01.2025, удостоверение, документ об образовании);

от ответчика ООО «Сибирский Лофт» – ФИО3 (доверенность от 25.08.2025 № 01, паспорт),

от ответчика (ФИО1) – не явился, извещен,

от третьего лица ООО «Реновация»: ФИО4 (доверенность от 20.02.2023, паспорт, документ об образовании).

от третьего лица Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области: не явился, извещен;

в судебном заседании 06.10.2025 – тех же лиц, а также эксперта ФИО5 (служебное удостоверение);

в судебном заседании 06.10.2025:

от истца (заявителя) – ФИО2.(доверенность от 09.01.2025, удостоверение, документ об образовании);

от ответчика ООО «Сибирский Лофт» – ФИО3 (доверенность от 25.08.2025 № 01, паспорт),

от ответчика (ФИО1) – не явился, извещен,

от третьего лица ООО «Реновация»: ФИО4 (доверенность от 20.02.2023, паспорт, документ об образовании).

от третьего лица Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области: не явился, извещен;

в судебном заседании 15.10.2025: тех же лиц, а также эксперта ФИО5 (служебное удостоверение);

в судебных заседаниях 27.10.2025, 29.10.2025:

от истца (заявителя) – ФИО2.(доверенность от 09.01.2025, удостоверение, документ об образовании);

от ответчика ООО «Сибирский Лофт» – ФИО3 (доверенность от 25.08.2025 № 01, паспорт),

от ответчика (ФИО1) – не явился, извещен,

от третьего лица ООО «Реновация»: ФИО4 (доверенность от 20.02.2023, паспорт, документ об образовании).

от третьего лица Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области: не явился, извещен;

установил:

администрация города Иркутска обратилась с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский Лофт» с требованием:

- о признании реконструкции в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, в части возведения пристроя площадью 16,8 кв.м, незаконной;

- об обязании привести самовольно реконструируемое нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее до проведения реконструкции и зафиксированное в техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал, путем демонтажа пристроя площадью 16,8 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, общество с ограниченной ответственностью "Реновация".

Обстоятельства дела.

Между КУМИ администрации города Иркутска и обществом «Реновация» 07.07.2022 был заключен договор купли-продажи нежилых зданий, расположенных по адресу: <...>, предметом которых являлось, в том числе, нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707, общей площадью 60,4 кв.м.

По экспликации обмеров к Техническому паспорту по состоянию на 3 октября 2027 года общая площадь здания составляет 60,4 кв.м., а также имеется холодный пристрой площадью 15,4 кв.м.

На основании части 3 статьи 72 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных участков.

Согласно пункту 2.5 статьи 42 Устава города Иркутска, на администрацию города Иркутска возложены полномочия по контролю деятельности физических и юридических лиц в области рационального и целевого использования земель городского округа, благоустройства и застройки территории города, охраны окружающей среды.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа в области градостроительной деятельности относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов, утверждение правил землепользования и застройки городских округов, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов; проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических

регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации.

В рамках предусмотренных законом полномочий и в целях проверки соответствующего сообщения службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска был проверен объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 60,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> дом7, на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:28404.

В ходе проведенного осмотра (результаты зафиксированы в акте осмотра от 28.03.2023) сотрудниками отдела комитета администрации было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:28404 по адресу: <...> расположено нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707, на фасаде которого размещена вывеска «гастробар «Сибирский Лофт».

Из материалов дела № А19-23791/2021, к участию в котором администрация города Иркутска была привлечена в качестве третьего лица, ею было установлено, что по адресу: <...> были выполнены работы по возведению пристроя к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв.м., а именно: подготовлен грунт под фундаментную плиту, выполнены устройство монолитного железобетонного фундамента (плита), устройство каркаса пристроя, утепление теплоизоляционными плитами «Базальт», устройство кровли, монтаж плит OSB на каркас стен и перекрытие. Площадь пристроя составляет 16,8 кв.м.

Установленные работы администрация, исходя из признаков реконструкции, сформулированных в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, квалифицировала как выполненную ответчиком реконструкцию объекта.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

За разрешением на реконструкцию общество не обращалось, что, по мнению администрации, свидетельствует о самовольном характере произведенной ответчиком реконструкции нежилого здания и возникновении в результате нового объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются в силу пункта 28 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Исходя из указанных норм и подпункта 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, администрация обратилась в суд с требованием о признании реконструкции, произведенной ООО «Реновация» в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, в части возведения пристроя площадью 16,8 кв.м, незаконной; об обязании ООО «Реновация» привести самовольно реконструируемое нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее до проведения реконструкции и зафиксированное в техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал, путем демонтажа пристроя площадью 16,8 кв.м.

Определениями суда от 30.05.2023 суд заменил ответчика по делу с общества с ограниченной ответственностью "Реновация" на ФИО6. привлек участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общество с ограниченной ответственностью «Сибирский Лофт».

Определением суда от 29.05.2024 суд по ходатайству истца привлек в качестве второго ответчика общество с ограниченной ответственностью «Сибирский Лофт».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, общество с ограниченной ответственностью "Реновация".

В ходе судебного разбирательства администрация заявила ходатайство о замене ответчика по делу - индивидуального предпринимателя ФИО6 на ФИО1 ввиду отчуждения Котляром А.А. спорного объекта.

Определением от 13.08.2025 ходатайство удовлетворено, судом произведена замена ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО6 на ФИО1.

Истец уточнил заявленные требования, просит обязать привести нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее до проведения реконструкции и зафиксированное в техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал, путем демонтажа пристроя площадью 18,7 кв.м., восстановления холодного пристроя.

Ввиду имеющейся необходимости для рассмотрения вопроса о том, имел ли место капитальный ремонт холодного пристроя нежилого здания, либо имела место реконструкция холодного пристроя, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества, арбитражный суд определением назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил АНО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», эксперту ФИО7, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить, имел ли место капитальный ремонт холодного пристроя нежилого здания общей площадью 60,4 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенного по адресу: <...>, либо имела место реконструкция холодного пристроя, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества?.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 264 от 20.11.2023.

По результатам исследования материалов дела и натурного освидетельствования объекта недвижимости экспертом сделаны следующие выводы:

1) фактическое наличие и функциональное назначение существующего пристроя к отдельно стоящему бревенчатому зданию площадью 60,4 м2, по адресу: <...>, соответствует данным технического паспорта от 03.10.2007;

2) фактическая площадь застройки пристроя по результатам обмерных работ проведенных при осмотре объекта составляет 16,543 м2, что на 4,04% больше площади застройки пристроя согласно технического паспорта. Данное различие в площадях лежит в пределах допустимых значений и не ведет к возникновению нового объекта недвижимости;

3) все конструктивные элементы пристроя до момента выполнения работ, установленных по материалам дела № А19-23791/2021, были полностью изношены и требовали замены;

4) выполненные работы по ремонту, замене и восстановлению несущих строительных конструкций пристроя допустимы при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений согласно постановлению Правительства РФ от 16 мая 2022 г. Nº 881 «Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений»;

5) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с возведением пристроя к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 м2 не привели к изменению основных технико-экономических показателей здания и соответственно к возникновению нового объекта недвижимости.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что произведенные строительные мероприятия не являются реконструкцией, наиболее характерны работам по капитальному ремонту, перепланировке и переустройству, направленным на удобство в эксплуатации нежилого помещения общественного назначения и размещению в нем характерных функциональных зон для создания условий для труда, обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Была произведена замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшенные, и (или) восстановление элементов без надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства.

Объект недвижимости сохранен в натуре, обладает индивидуальными признаками согласно техническому паспорту здания и выписке из ЕГРН.

При этом по результатам осмотра объекта исследования эксперт указал, что пристрой имеет следующие характеристики:

- назначение: пристрой к деревянному нежилому зданию; - фундамент: монолитный железобетонный фундамент (плита); - стены: деревянные каркасные с теплоизоляционными плитами; - перекрытия деревянные;

- крыша деревянная стропильная система, с покрытием листами типа ФИО8; -общая площадь пристроя 16,543 кв.м.

Общество «Сибирский Лофт» выводы заключения эксперта оспорило, ходатайствовало о проведении повторной экспертизы, проведение которой просило поручить государственному учреждению - Федеральному бюджетному учреждению Иркутской лаборатории судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, предложив поставить перед экспертами следующие вопросы:

- определить, имел ли место капитальный ремонт холодного пристроя нежилого здания общей площадью 60,4 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенного по адресу: <...> (далее «Основной объект»), либо имела место реконструкция «холодного пристроя», в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества? Затронули ли такие работы по капитальному

ремонту или реконструкции соседнее нежилое здание с кадастровыми номерами

38:36:000034:20689, создаст ли сохранение существующего объекта, полученного в результате капитального ремонта или реконструкции, в его фактической площади угрозу для жизни и здоровью людей?

- если имела место реконструкция, возможно ли проведение сноса (демонтажа) такого «холодного пристроя» без ущерба для Основного объекта, а также, и в первую очередь, без причинения ущерба и угрозы разрушения в результате проведения подобных работ Объекта культурного наследия регионального значения «Особняк», нач. ХХ

в. с кадастровым номером № 38:36:000034:20688, расположенного по адресу: <...> (далее - объект ОКН), а именно фундаменту и ближайшим к пристрою стенам, и их устойчивости, а также без нарушения границ территории ОКН?

Определением от 12.08.2024 суд назначил по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, с постановкой перед экспертным учреждением следующих вопросов:

- определить, имел ли место капитальный ремонт «холодного пристроя» нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенного по адресу: <...>, либо имела место реконструкция, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества?

- если имела место реконструкция, возможно ли приведение объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, без угрозы причинения ущерба для реконструированного здания в целом?

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого:

-имела место реконструкция, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества,

- приведение объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, без угрозы причинения ущерба для реконструированного здания в целом возможно с применением новых строительных материалов, в связи с большим физическим износом ранее существовавшего холодного пристроя.

Общество «Реновация» представило дополнительный отзыв на иск, доводы которого сводятся к следующему.

Уточненные исковые требования не могут подлежать удовлетворению по изложенным в иске основаниям.

Истец должен указать, какие требования он просит суд удовлетворить, кто из ответчиков какие требования должен произвести для восстановления нарушенного права. В нарушение требований закона в уточненной редакции иска истец не указал, кто именно из ответчиков должен произвести снос пристроя, а на каком лице лежит обязанность восстановить пристрой из новых материалов, либо такая обязанность должна иметь солидарный характер.

Пристрой не является самовольной реконструкцией, однако, подлежит сносу по иным основаниям.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Для разрешения спора о наличии либо отсутствии признаков реконструкции объекта капитального строительства необходимо установить юридически значимое обстоятельство: привело ли возведение спорного холодного пристроя к изменениям параметров объекта капитального строительства, то есть, нежилого здания.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперт пришел к выводу о том, что изменение площади холодного пристроя является реконструкцией.

Между тем, как усматривается из материалов дела, объектом капитального строительства является нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенное по адресу: <...>.

Согласно данным ЕГРН, площадь здания составляет 60.4 кв.м., при этом ни один из экспертов не установил, что в результате изменения параметров холодного пристроя, изменились параметры здания.

При проведении повторной экспертизы эксперт пришел к выводу о наличии признаков реконструкции только на основании того, что изменилась площадь пристроя,

наличие либо отсутствие изменений площади самого нежилого здания эксперт не исследовал. Однако, согласно представленной в материалы дела технической документации площадь пристроя никогда не входила в площадь основного здания, то есть, холодный пристрой никогда не был объектом капитального строительства и изменение его площади не попадает под признаки реконструкции здания, как и не попадает под признаки самовольной постройки.

Следовательно, даже после возведения пристроя с большей площадью, площадь здания осталась прежней – 60.4 кв.м. Доказательств обратного суду не представлено.

Несмотря на изложенные обстоятельства, по мнению ООО «Реновация», пристрой подлежит сносу по иным основаниям, а в удовлетворении требований о возведении холодного пристроя из новых материалов должно быть отказано.

При проведении экспертных исследований эксперт не исследовал вопрос о том, что сохранение холодного пристроя невозможно в связи с тем, что местоположение пристроя делает невозможным ремонт теплосети.

Согласно заключению специалиста АНО «Экспертный центр Урала» № 02-07/2025 по результатам строительно-технического обследования тепловой трассы, расположенной по адресу: <...>, на предмет соответствия действующим нормативным документам, осуществление ремонта тепловой трассы в месте прорыва, с учетом расположения пристря к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707, по адресу: <...> непосредственно на трубопроводе технически невозможно; осуществить ремонт тепловой трассы в месте прорыва без сноса/демонтажа пристроя к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707, по адресу: <...> невозможно. В этой связи требование о возведении нового холодного пристроя меньшей площадью из новых материалов не подлежит удовлетворению.

Ответчик - общество «Сибирский Лофт» заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта.

Ходатайство судом было рассмотрено и удовлетворено; в заседание суда явился эксперт ФИО5, дал пояснения по проведенной экспертизе.

Ответчик - ФИО1 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил о признании иска в части требования сноса пристроя.

Ответчик – общество «Сибирский Лофт» представил дополнительные возражения на иск, в которых считает себя ненадлежащим ответчиком.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между КУМИ администрации города Иркутска и обществом «Реновация» 07.07.2022 был заключен договор купли-продажи нежилых зданий, расположенных по адресу: <...>, предметом которых являлось, в том числе, нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707, общей площадью 60,4 кв.м.

По экспликации обмеров к Техническому паспорту по состоянию на 3 октября 2027 года общая площадь здания составляет 60,4 кв.м. (данная площадь зарегистрирована и в ЕГРН), а также имеется холодный пристрой площадью 15,4 кв.м.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, следовать констатировать, что нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707 на дату его отчуждения муниципальным образованием имело общую площадь 60,4 кв.м.

Суд приступил к проверке доводов администрации о реконструкции здания.

Для рассмотрения вопроса о том, имел ли место капитальный ремонт холодного пристроя нежилого здания, либо имела место реконструкция холодного пристроя, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества, арбитражный суд определением от 14.09.2023 назначил по делу проведение судебной экспертизы, которую поручил АНО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», эксперту ФИО7, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить, имел ли место капитальный ремонт холодного пристроя нежилого здания общей площадью 60,4 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенного по адресу: <...>, либо имела место реконструкция холодного пристроя, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества?.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 264 от 20.11.2023.

По результатам исследования материалов дела и натурного освидетельствования объекта недвижимости экспертом сделаны следующие выводы:

1) фактическое наличие и функциональное назначение существующего пристроя к отдельно стоящему бревенчатому зданию площадью 60,4 м2, по адресу: <...>, соответствует данным технического паспорта от 03.10.2007;

2) фактическая площадь застройки пристроя по результатам обмерных работ проведенных при осмотре объекта составляет 16,543 м2, что на 4,04% больше площади застройки пристроя согласно технического паспорта. Данное различие в площадях лежит в пределах допустимых значений и не ведет к возникновению нового объекта недвижимости;

3) все конструктивные элементы пристроя до момента выполнения работ, установленных по материалам дела № А19-23791/2021, были полностью изношены и требовали замены;

4) выполненные работы по ремонту, замене и восстановлению несущих строительных конструкций пристроя допустимы при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений согласно постановлению Правительства РФ от 16 мая 2022 г. Nº 881 «Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений»;

5) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с возведением пристроя к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 м2 не привели к изменению основных технико-экономических показателей здания и соответственно к возникновению нового объекта недвижимости.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что произведенные строительные мероприятия не являются реконструкцией, наиболее характерны работам по капитальному ремонту, перепланировке и переустройству, направленным на удобство в эксплуатации нежилого помещения общественного назначения и размещению в нем характерных функциональных зон для создания условий для труда, обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Была произведена замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшенные, и (или) восстановление элементов без надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства.

Объект недвижимости сохранен в натуре, обладает индивидуальными признаками согласно техническому паспорту здания и выписке из ЕГРН.

При этом по результатам осмотра объекта и натурного исследования эксперт указал, что пристрой имеет следующие характеристики:

- назначение: пристрой к деревянному нежилому зданию; - фундамент: монолитный железобетонный фундамент (плита); - стены: деревянные каркасные с теплоизоляционными плитами; - перекрытия деревянные; - крыша деревянная стропильная система, с покрытием листами типа ФИО8; -общая площадь пристроя 16,543 кв.м.

Определением от 12.08.2024 суд назначил по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, с постановкой перед экспертным учреждением следующих вопросов:

- определить, имел ли место капитальный ремонт «холодного пристроя» нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенного по адресу: <...>, либо имела место реконструкция, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества?

- если имела место реконструкция, возможно ли приведение объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, без угрозы причинения ущерба для реконструированного здания в целом?

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого:

-имела место реконструкция, в результате которой образовался новый объект недвижимого имущества,

- приведение объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, без угрозы причинения ущерба для реконструированного здания в целом возможно с применением новых строительных материалов, в связи с большим физическим износом ранее существовавшего холодного пристроя.

Таким образом, проведенные по делу экспертизы носят противоречащий друг другу характер в части установления капитальности/не капитальности строения.

Суд по результатам изучения экспертиз в совокупности с иными доказательствами приходит к выводу, что материалами дела документально подтверждены доводы администрации о необходимости квалификации выполненных работ на спорном объекте в качестве реконструкции.

Как суд указал ранее, согласно выписке из ЕГРН и Техническому паспорту, площадь нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20707 составляла 60,4 кв.м.

Никаких доказательств того, что «холодный пристрой» входит в эту площадь, суду не представлено.

При этом ни одной из проведенной по делу экспертиз не указано на некапитальность вновь возведенного пристроя.

Кроме того, фактически выводы эксперта АНО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» ФИО7 сделаны на основании того, что различие в площадях лежит в пределах допустимых значений и не ведет к возникновению нового объекта недвижимости, что прямо предусмотрено ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Более того, исходя из экспертного заключения в деле № А19-23791/2021, по адресу: <...> были выполнены работы: подготовлен грунт под фундаментную плиту, выполнено устройство монолитного железобетонного фундамента (плита), устройство каркаса пристроя, утепление теплоизоляционными плитами «Базальт», устройство кровли, монтаж плит OSB на каркас стен и перекрытие.

По мнению суда, подготовка грунта под фундаментную плиту, выполнение устройства монолитного железобетонного фундамента (плита), размещение в пристрое непосредственно связанных с капитальным зданием с кадастровым номером 38:36:000034:20707 инженерных коммуникаций (см. фотографии) свидетельствуют о капитальности строения - пристроя.

В силу положений пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Однако замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов в указанном случае место иметь не может,

поскольку такого объекта как пристрой по сведениям ЕГРН не существовало, следовательно, нельзя заменить конструкции того, чего фактически не имеется.

По правилам пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Возведение капитального пристроя привело к изменению параметров объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 38:36:000034:20707 ввиду увеличения его площади.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что материалами дела документально подтверждены доводы истца об осуществлении на объекте реконструкции.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Однако ни одним из ответчиков не указано на возможность сохранения постройки.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное

владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

Как следует из искового заявления, администрацией иск предъявлен как к собственнику здания, так и застройщику (по его мнению) – обществу «Сибирский Лофт» в солидарном порядке.

Суд проверил доводы администрации о том, что именно общество «Сибирский Лофт» осуществляло реконструкцию.

Как видно из материалов дела, а именно акта приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2021 между обществами «Реновация» и «Сибирский Лофт», предметом договора субаренды являлось здание площадью 77,2 кв.м.

В результате вычитания площади 77.2 и площади здания 60,4 м2 по данным ЕГРН площадь пристроя составит 16,8 кв.м., что сопоставимо с площадью, установленной экспертом ФИО7.

Таким образом, исходя из договора субаренды на дату получения спорного объекта в аренду пристрой был возведен, что свидетельствует о выполнении работ по реконструкции не арендатором.

Акты освидетельствования скрытых работ, где заказчиком значится ООО «Сибирский Лофт» (приложение к отзыву ответчика от 27.05.2024), судом исследованы.

Как видно из указанных актов, часть актов датирована июнем 2021 года, при этом акты со стороны ООО «Сибирский Лофт» не подписаны.

Однако ООО «Сибирский Лофт» в качестве юридического лица зарегистрировано лишь 11.08.2021 года, а потому не могло быть застройщиком как минимум до 11.08.2021.

При этом во вступившем в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.04.2023 по делу № А19-23791/2021, где принимали участие администрация, общество «Реновация», общество «Лофт», сторонами даны следующие пояснения и судом перечислены (установлены) обстоятельства.

ООО «Сибирский Лофт» на стр. 4 решения даны пояснения: «Относительно характера проведенных работ ООО «Сибирский Лофт» указывает, что с учетом данных ООО «Профи» пояснений, часть работ производилась в пристрое к зданию, вместе с тем, исходя из технической документации здания, пристроев оно не имеет; предъявляемые к оплате работы ООО «Сибирский Лофт» полагает реконструкцией, разрешения на

проведение которых, с учетом назначения объекта не выдавалось, в связи с чем полагает, что имело место злоупотребление правом со стороны ООО «Профи»».

«По информации, представленной в дело ООО «Реновация» (т.2 л.д.163) в 2021 году на территории с кадастровым номером 38:36:000034:20707, по адресу: <...> располагались и вели деятельность ИП ФИО9 с января по июль 2021 года, ООО Свой Лофт» с августа 2021 года по июнь 2022 года, ООО «Сибирский Лофт» с августа 2021 года по настоящее время. По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2021г. ООО «Сибирский Лофт» передано помещение площадью 77,2 кв.м., по адресу: <...>.

В представленном письменном отзыве от 18.08.2022г. ООО «Реновация» пояснило, что ООО «Сибирский Лофт» является субарендатором нежилого помещения, ранее принадлежавшего на праве собственности Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска на основании договора субаренды от 01.08.2021г. заключенного с ООО «Реновация». Арендуемое помещение с кадастровым номером 38:36:0000034:20707 имеет площадь 60,4 кв.м. Договор № 20/10-21 от 20.10.2021г., заключенный в ИП ФИО10 и работы указанные в пункте 1.1 названного договора согласовывались с ООО «Реновация» в части улучшения характеристик здания с кадастровым номером 38:36:0000034:20707, по адресу: <...>, площадью 60,4 кв.м. Улучшения были необходимы с целью приведения арендуемого помещения в вид под коммерческую эксплуатацию в виде ресторанов и кафе. Иных согласованных проектов по реконструкции здания с кадастровым номером 38:36:0000034:20707, по адресу: <...>, площадью 60,4 кв.м. ООО «Реновация» не согласовывалось.

В отзыве, представленном в судебном заседании 30.03.2023г. ООО «Реновация» указывало на несостоятельность доводов ООО «Сибирский Лофт» о том, что имела место реконструкция объекта в виде возведения пристроя, со ссылкой на условия договора от 01.08.2021г. субаренды, указало, что субарендатор (ООО «Сибирский Лофт») обязан производить текущий и капитальный ремонт помещений за счет собственных средств, капитальный ремонт производится по согласованию с арендодателем, а поскольку в спорном помещении производились работы по текущему ремонту, согласия ни собственника и ни арендодателя не требовалось».

С учетом выясненных в ходе рассмотрения по существу обстоятельств ООО «Сибирский Лофт» и результатов судебной экспертизы полагало, что в отношении спорного объекта осуществлена реконструкция посредством возведения пристроя в отсутствие соответствующих разрешений, при этом купленные ООО «Профи» и

оплаченные ООО «Сибирский Лофт» строительные материалы, указанные в счетах № 27 от 29.08.2021г. и № 31 от 27.09.2021г. без какого-либо правового основания использованы в нуждах Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска (бывшего собственника) и ООО «Реновация» (бывший арендатор и нынешний собственник), в связи с чем полагает, что ООО «Профи» действовал в чужом интересе без поручения (глава 50 Гражданского кодекса Российской Федерации)» - стр. 5 и 6 решения.

«В судебном заседании ООО «Сибирский Лофт» заявленные им требования поддержал, представил отзыв, сформированный с учетом отзыва ООО «Реновация», доводы об осуществлении реконструкции поддержал посредством возведения пристроя» - см. стр. 7 решения.

Страница 15 решения:

«Обеспечивший явку в судебное заседание по вызову суда 01.02.2023г. эксперт ФИО11, со ссылкой на представленную в дело экспликацию к договору аренды (т. 3 л.д. 10-11), указал, что исследовался объект площадью 60,4 кв.м., в состав которого входил и пристрой (тамбур); пояснил, что пристрой (тамбур) является составной частью объекта, при этом в общую площадь объекта (60,4 кв.м.) тамбур не входит и по методике не считается».

Таким образом, в деле № А19-23791/2021 общество «Сибирский Лофт» настаивало на выполнении на объекте работ по реконструкции здания, но не его силами, а эксперт пришел к выводу, что спорный пристрой (тамбур) является составной частью объекта, при этом в общую площадь объекта (60,4 кв.м.) тамбур не входит.

По мнению суда, такие пояснения общества «Сибирский Лофт» в совокупности с актом приема-передачи к договору аренды, где площадь передаваемого помещения увеличилась на 16,8 кв.м., актами освидетельствования скрытых работ, свидетельствуют о том, что работы по реконструкции пристроя выполнялись не им, а были выполнены каким-то иным лицом (суду представляется нелогичным, что общество, которое осуществляло незаконную реконструкцию, будет настаивать на таком характере выполненных работ, ведь это влечет за собой соответствующие правовые последствия); как полагает суд, обществом «Сибирский Лофт» могли быть выполнены работы по ремонту уже возведенного пристроя для ведения предпринимательской деятельности, что и подтверждают представленные в дело № А19-23791/2021 счета-фактуры на покупку материалов.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что со стороны администрации не доказано, что общество является застройщиком, а потому иск о приведении объекта в

состояние, существовавшее до реконструкции, подлежит удовлетворению к собственнику – ФИО1

Площадь подлежащего сносу пристроя судом принята из экспертного заключения в деле № А19-23791/2021, как установленная преюдициально, а также сопоставима с площадью, установленной экспертом АНО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» ФИО7

Оснований для удовлетворения требования о восстановлении холодного пристроя суд не усматривает, поскольку, как это следует из доводов администрации, холодный пристрой не являлся объектом капитального строительства, следовательно, оснований для восстановления пристроя как приведение объекта в положение, существовавшее до реконструкции, не имеется. Администрация не наделена полномочиями на требования возведения некапиальных построек от собственников зданий, это исключительно прерогатива последних.

Расходы по госпошлине и судебные издержки подлежат отнесению на сторон по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при взыскании госпошлины суд учел признание иска ответчиком.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования к ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 привести самовольно реконструируемое нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее до проведения реконструкции и зафиксированное в техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал, путем демонтажа пристроя площадью 16,8 кв.м в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части иска к ФИО1 и в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский Лофт» отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 900 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реновация» 24 000 руб. судебных издержек.

Взыскать с администрации города Иркутска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Лофт» 71 500 руб. судебных издержек.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в

течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по

истечении этого срока вступает в законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного

усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. Судья Е.А.Исаева