Решение от 25 февраля 2019 г. по делу № А71-11573/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru; е-mail: info@udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

25 февраля 2019 года Дело № А71-11573/2018

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 25 февраля 2019 года

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи М.В.Лиуконен, при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола в письменной форме помощником судьи К.В.Савельевой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Олимпийские резервы" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 36 957 руб. 32 коп. долга по договору аренды №03 от 13.08.2012, 178 536 руб. 96 коп. неустойки, 719 202 руб. в возмещение расходов на ремонт имущества, 348 976 руб. в возмещение расходов на восстановление системы АПС и СОУЭ,

при участии представителя истца – ФИО1 (доверенность от 22.05.2018) (до перерыва в судебном заседании), ФИО2 (доверенность от 13.08.2018) (после перерыва в судебном заседании);

(лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), что подтверждается отчетом о публикации судебных актов).

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Олимпийские резервы" о расторжении договора аренды №03 от 13.08.2012, взыскании 719 202 руб. в возмещение расходов на ремонт имущества, 348 976 руб. в возмещение расходов на восстановление системы АПС и СОУЭ, 178 536 руб. 96 коп. неустойки, 36 957 руб. 32 коп. долга по договору аренды №03 от 13.08.2012.

В ходе судебного разбирательства судом в порядке ст.ст. 41, 49, 150 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об отказе от иска в части требования о расторжении договора аренды №03 от 13.08.2012. Производство по делу в указанной части прекращено.

В судебное заседание ответчик не явился, отзыв на иск не представил, ходатайств не заявил, иск не оспорил ни по существу, ни по размеру заявленных требований.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11.02.2019 объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 18.02.2019, о чем стороны уведомлены путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, просит взыскать с ответчика 502 109 руб. в возмещение расходов на ремонт имущества, 119 024 руб. 64 коп. неустойки, 36 957 руб. 32 коп. долга, составляющего арендную плату за период с 01.09.2017 по 07.11.2017 в связи с фактическим пользованием имуществом после истечения срока действия договора.

В соответствии со ст.ст. 41, 49 АПК РФ ходатайство истца судом удовлетворено.

В соответствие со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, заслушав доводы истца, арбитражный суд

у с т а н о в и л :

Как следует из материалов дела, 13.08.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды № 03 на сдачу в аренду федерального нежилого фонда (далее по тексту - Договор) (л.д.17-21), в соответствии с п.1.1 которого арендодатель передан арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 341.8 кв.м., расположенное в подвальном этаже и первом этаже пристроя общежития №5 по адресу: 426069, УР, <...> реестровый номер федерального имущества П12180003910 от 16.09.2009г., кадастровый (условный) номер 18:26:00:00:32692/А, Пр, Инвентарный номер кадастрового паспорта от 21.01.2011 № 32692. Помещения, сдаваемые в аренду, обозначены в экспликации кадастрового паспорта под номерами: подвал: 5-18, первый этаж: 11-17 (литер «Пр»), общей площадью 341,8 кв.м., для использования под продуктовый магазин и склад.

Согласно п.п. 2.2.1-2.2.20 раздела 2 указанного договора арендатор обязался:

2.2.1. Принять нежилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора в пользование.

2.2.2. Своевременно и полно вносить арендную плату.

2.2.3.Использовать нежилое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора.

2.2.4.В течение пяти дней после подписания настоящего договора заключить с арендодателем либо с организацией-поставщиком договор на оплату коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и иных платежей по данному нежилому помещению (зданию).

Затраты на электроснабжение возмещаются отдельно на основании договора на возмещение стоимости потребленной электрической энергии.

2.2.5.Содержать нежилое помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые лимиты, фонды, ассигнования. Аналогичные требования распространяются на прилегающую к помещению территорию.

Примечание: При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб, профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций нежилого помещения производится соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счет его средств.

2.2.6. Ответственность за обеспечение пожарной безопасности, экологических и санитарных норм при аренде имущества в соответствии с действующим законодательством РФ несет арендатор. Полную ответственность за экологическую обстановку в том числе за образование и размещение отходов производства и ТБО, сбросы и выбросы несет арендатор.

2.2.7. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций нежилого помещения.

2.2.8. Не производить никаких перепланировок и переоборудования нежилого помещения, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения арендодателя.

2.2.9. Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт нежилого помещения. Капитальный ремонт нежилого помещения производится за счет средств арендодателя.

2.2.10. Выполнять действующие правила и предписания государственною надзора (ЦГиЭ В УР, ОВД, госпожнадзор) в части, касающейся арендуемого нежилого помещения, и нести установленную законом ответственность.

2.2.11. Обеспечивать свободный доступ представителей (служб) арендодателя для осмотра нежилого помещения и производства работ, связанных с эксплуатацией нежилого помещения, выполнять указания и предписания арендодателя в предписанные сроки.

2.2.12. Письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 1 месяц, о предстоящем освобождении нежилого помещения, в связи с окончанием срока действия настоящего договора или при его досрочном расторжении, и передать нежилое помещение арендодателю по приемо-сдаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа и внести арендную плату до момента сдачи объекта нежилого фонда.

Примечание: Передача нежилого помещения производится при участии представителей арендодателя и арендатора.

2.2.13. В случае оставления арендатором нежилого помещения до истечения срока действия настоящего договора или в связи с его окончанием, уплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им ремонта, а также произвести платежи по всем дополнительно взятым на себя в соответствии с настоящим договором обязательствам.

2.2.14. По истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном его расторжении передать арендодателю все произведенные в нежилом помещении перестройки, переделки и улучшения, являющиеся принадлежностью нежилого помещения и неотделимые без вреда для конструкций и интерьера не требуя возмещения средств, и освободить занимаемое нежилое помещение.

2.2.15. На момент окончания срока договора имущество должно быть передано арендодателю по акту приёма-передачи в технически исправном состоянии инженерно-технических коммуникаций имущества, без нарушений интерьера имущества

2.2.16. Не сдавать нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации или реорганизации арендатора).

2.2.17. Не сдавать в залог или иным образом обременять арендуемое нежилое помещение,

2.2.18. Обеспечить надлежащую охрану арендуемого нежилого помещения за счет собственных средств.

2.2.19. Застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения арендуемых помещений от огня и других опасностей на весь срок действия настоящего Договора и представить арендодателю надлежащим образом оформленный договор страхования (страховой полис).

2.2.20. В случае, если договор аренды заключен па срок более одного года, произвести за счет собственных средств изготовление кадастрового паспорта на нежилое помещение и государственную регистрацию договора аренды.

В соответствии с п.4.2.1. раздела 4 договора предусмотрена ответственность арендатора, за невыполнение или ненадлежащее выполнение возложенных на него обязательств, в виде уплаты неустойки в размере 10% годовой суммы арендной платы за каждый подтвержденный факт нарушения.

Срок действия договора аренды установлен 5 лет, с 01.09.2012 года по 31.08.2017 года.

Согласно акту приема передачи (приложение №2 к договору) нежилого помещения от 01.09.2012г. по договору аренды №3 от 13.08.2012 арендодатель сдал, а арендатор принял указанные в договоре нежилые помещения в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 01.07.2014г., заключенным между арендатором и арендодателем, в условия договора внесены изменения. Пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью: 115,2 кв.м. расположенные на первом этаже пристроя общежития №5 по адресу: 426069, УР, <...> реестровый номер федерального имущества: П12180003910 от 16.09.2009г., кадастровый (условный) номер: 18:26:00:00:32692/А, Пр, Инвентарный номер кадастрового паспорта от 21.01.2011 № 32692».

Таким образом, в соответствии с указанным дополнительным соглашением, общая площадь нежилого помещения переданного в аренду составила 115,2 кв.м.

Согласно пункту 2 соглашения арендная плата за нежилое помещение с 01.07.2014г. установлена в размере 198 374 руб. 40 коп. в год (без НДС).

Согласно Акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2014г. (Приложение №2 к Дополнительному Соглашению №1 к договору аренды), помещения указанные в договоре переданы согласно кадастровому паспорту в удовлетворительном состоянии, что подтверждается подписями сторон договора.

После истечения срока действия договора (31.08.2017г.) ответчик занимаемое помещение от своего оборудования не освободил, помещение истцу по акту приема-передачи не передал.

Фактически помещение принято арендодателем 07.11.2017, о чем составлен Акт приема - передачи нежилого помещения (л.д.26), подписанный со стороны арендодателя членами комиссии, уполномоченных на подписание акта. Представитель арендатора подписывать акт отказался.

Поскольку в нарушение условий договора помещение передано истцу после истечения срока действия договора - 07.11.2017, на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей за время фактического пользования помещением за период с 01.09.2017 по 07.11.2017 в размере 36 957 руб. 32 коп.

Истец произвел ремонтные работы в помещении самостоятельно.

Сумма затрат на ремонт помещения и восстановление системы пожарной сигнализации согласно локальному сметному расчету на ремонт пристроя № 384 от 03.11.2017г. составила 502 109 руб. (с учетом ходатайства об уменьшении размера исковых требований).

Направленное истцом в адрес ответчика заказное письмо с претензией № 53/659 от 21.02.2018, содержащей требование оплатить в досудебном порядке сумму понесенных расходов, возвращено истцу без вручения в связи с истечением срока хранения, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендатор вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом установлено, материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств в части своевременности возврата имущества истцу, доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено, в связи с чем, требование истца о взыскании долга за период с 01.09.2017 по 07.11.2017 в размере 36 957 руб. 32 коп. заявлено обоснованно и обоснованно.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком возложенных на него обязательств по договору, истец в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды просит взыскать неустойку в размере 119 024 руб. 64 коп., начисленной исходя из расчета 10 % от суммы годовой арендной платы за каждый факт нарушения.

Ненадлежащее выполнение ответчиком возложенных на него обязательств по договору подтверждается актом приема-передачи помещения составленному истцом в ходе проведения осмотра помещения 07.11.2017, согласно которому комиссией были выявлены следующие недостатки:

-в помещении осуществлена перепланировка арендатором без - согласования с арендодателем (демонтированы перегородки, указанные в техническом паспорте помещения);

- отсутствие дверных блоков и дверей в дверных проемах, все имеющиеся двери не укреплены, в том числе входная, которая находится в аварийном состоянии;

- в стенах оставлены металлические штыри в количестве 7 шт., отверстия глубиной до 10 см в количестве 4 шт., многочисленные мелкие отверстия после демонтажа торгового оборудования;

- отсутствует штукатурка на площади 10 кв.м., на всех поверхностях стен отслоение краски и штукатурного слоя;

- демонтированы плиты подвесного потолка типа «Амстронг», каркас подвесного потолка частично выломан, частично оставлен, светильники, кабели и провода под потолком висят в хаотичном виде, не закреплены как следует;

- деревянные оконные блоки с подоконниками требуют ремонта, стекла на окнах частично разбиты, частично забиты фанерой и ДВП;

-покрытие полов из плитки «керамогранит» частично отсутствует, имеются не закрепленные и отслаивающиеся плитки;

- полностью разрушена пожарная сигнализация, требуется новая установка АПСиСОУЭ;

- помещение не убрано, оставлен мусор, в том числе перегоревшие ртуть содержащие лампы в количестве 15 шт., требующие утилизации, не вывезено нерабочее б/у крупногабаритное оборудование (холодильники - 2шт., витрины - 4 шт., стол - стеллаж – 1 шт., стеллаж металлический - 1 шт.).

Таким образом, указанным актом подтверждается факт нарушения ответчиком п.п. 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.15, 2.2.19 договора в части: обеспечения пожарной безопасности, экологических и санитарных норм при пользовании имуществом; содержания в надлежащем техническом состоянии и функционировании инженерно-технических коммуникаций; осуществления перепланировки и переоборудования помещения без уведомления арендодателя, не был представлен истцу страховой полис.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным и соответствующим условиями договора (19 837,44 руб. (10% от суммы годовой арендной платы) х 6 (за каждый факт нарушения - 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.15, 2.2.19) = 119024,64 руб.

Учитывая, что ответчиком допущены нарушения условий договора, суд пришел к выводу о правомерности требования о начислении неустойки, предусмотренной п.4.2.1 договора. Заявление о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ в суд от ответчика не поступало.

Истцом также предъявлены к взысканию с ответчика расходы по ремонту помещения и восстановлению системы пожарной сигнализациии системы оповещения в размере 502 109 руб., что подтверждается локальным сметным расчетом на ремонт пристроя № 384 от 03.11.2017г.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом и договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Требования истца о взыскании убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды, повлекшим несение арендодателем расходов на оплату ремонта помещения и восстановление системы пожарной сигнализации.

Ненадлежащее состояние помещения установлено со стороны арендодателя членами комиссии, уполномоченных на подписание акта по результатам осмотра (Акт приема - передачи нежилого помещения, л.д.26), актом технического осмотра системы электроснабжения и сетей освещения помещений, занимаемых ранее ООО «Олимпийские резервы», ведомостью объема работ по восстановлению освещения.

Наличие перепланировки подтверждено актом технического осмотра от 19.12.2018, фотографиями помещения и выкопировкой из поэтажного плана спорного помещения, техническим паспортом здания (строения).

Факт принадлежности АСПС и СОУЭ истцу подтверждается рабочим проектом ООО ОПС «Купол» «Установка автоматической системы пожарной сигнализации. Система оповещения и устройства эвакуации ГОУВПО ИЖ ГТУ «Общежитие № 5» (2008г.), накладной № 110 от 27.05.2008 на приобретение электротоваров, справкой о стоимости выполненных работ № 166 от 28.07.2008 и актом выполненных работ № 166 от 28.07.2008 по установке АСПС и СОУЭ на объекте «Общежитие № 5».

Вопреки позиции ответчика, совокупность обстоятельств для возложения на ответчика ответственности в виде возмещения убытков, понесенных истцом в связи с приведением в надлежащее состояние помещения принятого у ответчика из аренды (ремонт помещения и восстановление системы пожарной сигнализации), доказана материалами дела.

Размер расходов по ремонту помещения и восстановлению системы пожарной сигнализации определен истцом локальным сметным расчетом на ремонт пристроя № 384 от 03.11.2017г.

Доказательств того, что имущество при передаче имело недостатки, либо возвращено с учетом нормального износа, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ), в связи с чем, расходы по ремонту помещения в размере 502 109 руб. также подлежат взысканию с ответчика.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд признал исковые требования правомерными, подтвержденными материалами дела и в соответствии со ст. ст. 8, 12, 15, 309, 310, 329, 330, 606, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащими удовлетворению в размере 502 109 руб. в возмещение расходов на ремонт имущества, 119 024 руб. 64 коп. неустойки, 36 957 руб. 32 коп. долга.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом принятого по делу решения государственная пошлина относится на ответчика и подлежит возмещению истцу.

В соответствии со ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Решил:

Взыскать Обществу с ограниченной ответственностью "Олимпийские резервы" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 502 109 руб. в возмещение расходов на ремонт имущества, 119 024 руб. 64 коп. неустойки, 36 957 руб. 32 коп. долга, 16 161 руб. 82 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета 15 675 руб. 18 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.В.Лиуконен