Решение от 6 мая 2019 г. по делу № А32-3766/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-3766/2019
г. Краснодар
06 мая 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Геленджик

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании обязательств по договору купли-продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г. по оплате цены продажи объектов недвижимости надлежаще исполненными, снятии обременения в виде ипотеки

при участии:

от истца: ФИО2 Н.

от ответчиков: не явились, извещены

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с требованиями о признании обязательства по договору купли-продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г. по оплате цены продажи объектов недвижимости надлежаще исполненными ИП ФИО1, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилого помещения, общей площадью 174 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. <...>, а также в отношении нежилого здания – проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. <...> (требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 04.02.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Истец в судебном заседании настаивал на иске, представил дополнительные пояснения.

Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчики определение суда не исполнили.

В судебном заседании 22.04.2019 г. объявлялся перерыв до 15 час. 20 мин. 24.04.2019 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Ходатайство ответчиков о приостановлении производства по делу судом рассмотрено и отклонено за необоснованностью, поскольку ответчиками не указано событие, до которого заявлено о приостановлении производства.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2017 г. по делу № А32-16917/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 г., постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2018 г., были урегулированы разногласия, возникшие между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: <...>, и здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв.м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: <...>, установлена цена продажи Объектов в размере 6 013 311 руб., порядок ее оплаты.

27.04.2018 г. между ИП ФИО1 (покупатель) и Администрацией муниципального образования города - курорта Геленджик (продавец) заключен договор купли - продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объекты муниципального имущества:

1) помещение общей площадью 174 кв.м., кадастровый номер 23:40:0410041:289, расположенное по адресу: г. <...> (далее – Объект 1);

2) проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., кадастровый номер 23:40:0410041:240, расположенное по адресу: г. <...> (далее – Объект 2).

Согласно п 2.1 договора покупатель обязуется уплатить продавцу цену объекта, определенную в заключении эксперта № 31/2017 от 27 апреля 2017 г., выполненного ООО «НовоТех», следующим образом:

- рыночная стоимость Объекта 1 составляет 2 462 462 руб., без учета НДС;

- рыночная стоимость Объекта 2 составляет 3 550 849 руб. без учета НДС.

Общая цена продажи объектов составляет 6 013 311 руб. без учета НДС.

Порядок оплаты цены продажи объектов Покупателем установлен п. 2.2 договора.

Согласно п. 2.2.1 договора оплата цены продажи Объектов, указанной в п. 2.1 договора, осуществляется покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет путем ежеквартального перечисления денежных средств на расчетный счет управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик согласно следующему графику погашения основного долга:

- до 30.12.2017 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.03.2018 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.06.2018 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.09.2018 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.12.2018 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.03.2019 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.06.2019 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.09.2019 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.12.2019 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.03.2020 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.06.2020 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.09.2020 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.12.2020 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.03.2021 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.06.2021 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.09.2021 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.12.2021 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.03.2022 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.06.2022 г. – 300 665,55 руб.;

- до 30.09.2022 г. – 300 665,55 руб.

В соответствии с п. 2.2.2 договора, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляющей 2,75% годовых.

Согласно п. 2.4. договора оплата цены продажи Объектов может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В силу п. 2.5 договора, в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору Объекты находятся в залоге у продавца до исполнения обязательств по пункту 2.2 настоящего договора.

В п. 3.1.1. договора стороны согласовали, что в течении 5 (пяти) дней с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи Объектов, продавец обязуется предоставить покупателю пакет документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты.

В соответствии с п. 3.1.2. договора после исполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.1 договора, продавец обязуется совместно с покупателем подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разделом 4 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема - передачи, составление дополнительных документов о передачи объектов не требуется. Претензии по техническому состоянию объектов у сторон отсутствуют, сведения об объектах, изложенные в Договоре, а также передаваемые покупателю документы об Объектах являются достаточными.

14.05.2018 г. на основании указанного договора купли - продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на спорные объекты, а также обременение в виде ипотеки в пользу муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (регистрационная запись об ипотеке № 23:40:0410041:289-23/012/2018-6 от 14.05.2018 г. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 23:40:0410041:289; регистрационная запись об ипотеке № 23:40:0410041:240-23/012/2018-4 от 14.05.2018 г. в отношении нежилого здания – проходная, контора с кадастровым номером 23:40:0410041:240).

11.07.2018 г. истец платежными поручениями № 65, № 66 досрочно оплатил стоимость спорных объектов по договору купли-продажи № 73 от 27.04.2018 г. в общей сумме 6 013 311 руб. (л.д. 51-52).

Также истцом были рассчитаны и оплачены ответчикам проценты за предоставленную рассрочку платежа в соответствии с п. 2.2.2 договора купли-продажи № 73 от 27.04.2018 г., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 79 от 30.07.2018 г. на сумму 10 873,38 руб., № 80 от 30.07.2018 г. на сумму 38 736,43 руб., № 81 от 30.07.2018 г. на сумму 37 513,18 руб., № 83 от 03.08.2018 г. на сумму 4236,09 руб.

Посчитав, что обязательства по оплате стоимости спорных объектов по договору купли-продажи № 73 от 27.04.2018 г., исполнены им в полном объеме, предприниматель обратился в администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик и Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик с заявлением исх. № 180718-01 от 18.07.2018 г. о совместной подаче в Росреестр необходимого пакета документов для погашения регистрационных записей об ипотеке спорных объектов.

Ответными письмами от 07.08.2018 г., от 09.08.2018 г. ответчики указали, что ИП ФИО1 допустил просрочку ежеквартальных платежей по договору (до 30.12.2017 г. – 300 665,55 руб., до 30.03.2018 г. - 300 665,55 руб., до 30.06.2018 г. - 300 665,55 руб.), в связи с чем у предпринимателя имеется задолженность по оплате неустойки за просрочку исполнения обязательств в сумме 30 808 196 руб. 69 коп., и снятие обременения со спорных объектов недвижимого имущества, таким образом, не представляется возможным.

Считая указанные ответы незаконными и необоснованными ИП ФИО1 подал повторное обращение в Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик (досудебная претензия вх. № 11889 от 15.08.2018 года).

Ответ на досудебную претензию был направлен из Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик в адрес ИП ФИО1 13 сентября 2018 года (исх. № 110-15-16805/18-39-04) и содержал идентичный приведенному выше тексту отказ от обращения с соответствующим заявлением в регистрирующий орган до оплаты предпринимателем неустойки за просрочку оплаты продажной стоимости объектов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2019 г. по делу № А32-43642/2018, не вступившим в законную силу на дату рассмотрения настоящего спора, с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик были взысканы пени за период с 30.12.2017 по 29.07.2018 по договору купли-продажи № 73 от 27.04.2018г. в размере 101 362 руб. 71 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований администрации о взыскании с предпринимателя пени отказано.

Полагая, что ответчики необоснованно отказываются от снятия обременения в виде ипотеки в отношении спорных объектов, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего.

В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона об ипотеке если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Кроме того, из системного толкования законодательства о залоге следует, что в случае, когда обременение в виде залога по предусмотренным законом основаниям прекратилось, но значится в соответствующем реестре как существующее для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 Постановления № 10/22).

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Ответчики отзывы в суд не направили, однако в своих письмах от 07.08.2018 г., от 09.08.2018 г., от 13.09.2018 г., от 17.10.2018 г. ответчики – администрация и управление имущественных отношений указали истцу на наличие у ФИО1 задолженности по оплате неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору купли-продажи № 73 от 27.04.2018 г., в связи с чем полагают, что оснований для снятия ипотеки не имеется.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В силу п. 2.5 заключенного между сторонами договора купли – продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г., в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору Объекты находятся в залоге у продавца до исполнения обязательств по пункту 2.2 настоящего договора.

Изучив буквальное содержание указанного пункта 2.2 договора купли-продажи, включающего в себя п.2.2.1 (оплата цены Объектов) и п. 2.2.2. (оплата процентов), суд приходит к выводу, что пунктом 2.5 договора залогом обеспечена только оплата продажной цены имущества и процентов за предоставленную рассрочку платежа.

Обеспечение обязательства по оплате неустойки, предусмотренной п. 6.2 договора, сторонами в договоре купли-продажи №73 от 27.04.2018г. не согласовано.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд приходит к выводу, что ИП ФИО1 полностью оплатил продажную стоимость имущества и причитающиеся проценты за пользование рассрочкой, при этом оплата неустойки не обеспечена залогом.

Таким образом, ипотеку по договору купли – продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г. следует считать прекращенныой в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2016 г. по делу № А32-30169/2015.

Материалами дела подтвержден факт исполнения залогодателем обязательств по договору купли – продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г., а также несовершение залогодержателем действий по подаче совместного заявления о погашении регистрационных записей об ипотеке спорных объектов.

При указанных обстоятельствах исковые требования ИП ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилого помещения, общей площадью 174 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. <...>, а также в отношении нежилого здания – проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. <...>, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требование истца о признании обязательства по договору купли-продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73 от 27.04.2018 г. по оплате цены продажи объектов недвижимости надлежаще исполненными ИП ФИО1, суд не может признать отдельным исковым требованием, поскольку требование о признании ипотеки отсутствующей обусловлено именно установлением факта надлежащего исполнения предпринимателем обязательства по оплате цены продажи спорных объектов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат взысканию с муниципального образования город-курорт Геленджик за счет казны в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчиков о приостановлении производства по делу отклонить.

Признать отсутствующим обременение права собственности ФИО1 в виде ипотеки на нежилое помещение общей площадью 174 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенное по адресу: <...> (регистрационная запись № 23:40:0410041:289-23/012/2018-6 от 14.05.2018 г.);

Признать отсутствующим обременение права собственности ФИО1 в виде ипотеки на нежилое здание - проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., количество этажей: 2, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: <...> (регистрационная запись № 23:40:0410041:240-23/012/2018-4 от 14.05.2018 г.).

Взыскать с муниципального образования город-курорт Геленджик за счет казны в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для погашения регистрационных записей об ипотеке вышеуказанных объектов.

Судья Н.А. Ермолова