Решение от 10 февраля 2019 г. по делу № А27-11081/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-11081/2018
город Кемерово
11 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 февраля 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Новокузнецк

к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Новокузнецк

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк,

о взыскании 693 498 руб. 54 коп.,

при участии:

от истца – явка не обеспечена;

от Комитета градостроительства – ФИО2 – представитель по доверенности от 29.12.2018 №37, сл. удостоверение;

от КУМИ – явка не обеспечена,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Истец», «Общество», «ООО «НДСК» им. Косилова А.В.») обратилось в арбитражный суд к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Ответчик», «Комитет градостроительства») с исковым заявлением о взыскании расходов на устранение недостатков переданного в аренду земельного участка в размере 693 498 руб. 54 коп.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее – «Комитет», «КУМИ г. Новокузнецка»).

Лица, участвующие в деле, извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса (далее – «АПК РФ»); представитель Комитета градостроительства присутствует в судебном заседании 04.02.2019; Истец, третье лицо явку представителей в судебное заседание 04.02.2019 не обеспечили, против рассмотрения дела в отсутствие представителей не возражали.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие надлежаще извещенных представителей Истца и КУМИ г. Новокузнецка.

Исковые требования ООО «НДСК» им. Косилова А.В. обоснованы тем, что предмет заключенного Обществом с Комитетом градостроительства на основании пункта 17 статьи 37.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ») Договора №930-03 аренды земельного участка земельного участка (далее – «Договор аренды»), расположенного по адресу: Россия, <...> кадастровый номер: 42:30:0301011:65, - не соответствовал указанным в Договоре условиям.

В силу того, что Ответчик не ответил на требования Истца об устранении недостатков предмета договора, не устранил в добровольном порядке недостатки переданного в аренду имущества, Общество понесло расходы по освобождению предоставленного ему земельного участка от строительного мусора в размере 693 498 руб. 54 коп., что подтверждается локальным сметным расчетом №Д6-02/2018 от 18.02.2018.

Учитывая изложенные выше обстоятельства и руководствуясь пунктом 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), ООО «НДСК» им. Косилова А.В. просит удовлетворить заявленные им требования.

Ответчик, не оспаривая факта заключения по итогам аукциона с ООО «НДСК» им. Косилова А.В. договора аренды спорного земельного участка, возражал против предъявленных к нему требований по следующим основаниям.

Для участия в аукционе Общество подало заявку в соответствии с условиями, указанными в извещении о проведении аукциона, было ознакомлено с предметом аукциона, его качественными характеристиками; правом на отзыв заявки не воспользовался, каких-либо возражений в отношении состояния спорного земельного участка до аукциона и во время проведения аукциона не заявил.

Таким образом, Истец, по мнению Комитета градостроительства, мог и должен был при заключении договора аренды земельного участка узнать обо всех характеристиках земельного участка, включая информацию об ограничениях в его использовании; действуя разумно и добросовестно, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, имел реальную возможность непосредственно осмотреть земельный участок до участия в аукционе и заключения договора аренды.

Кроме того, Ответчик отмечает, что договор аренды земельного участка был подписан согласно аукционной документации. Следовательно, действиями, направленными на участие в аукционе с последующим заключением договора аренды Общество в полном объеме подтверждает факт заблаговременного ознакомления с условиями участия в аукционе и характеристиками предмета аукциона и как следствие - согласие по всем пунктам аукционной документации.

Кроме того, настоящий Договор аренды одновременно является и Актом приема-передачи земельного участка. В момент подписания договора аренды стороны согласовали все существенные условия, Истец земельный участок принял, возражений относительно объекта аренды не заявил; препятствий в пользовании земельным участком перед арендодателем не обозначал.

Также Комитет градостроительства отмечает, что невозможность использования ООО «НДСК» им. Косилова А.В. спорного земельного участка по основаниям, изложенным в исковом заявлении, не доказана, причинно-следственная связь, как одно из условий возмещения убытков отсутствует.

Помимо изложенного Комитет градостроительства обращает внимание на то, что он не имел реальной возможности обеспечить явку своего представителя, поскольку не был уведомлен об этом заблаговременно, срок, указанный Обществом для проведении осмотра участка, учитывая, что уведомление сдано в Комитет градостроительства 26.12.2017, является неразумным.

Комитет также критически относится к акту осмотра земельного участка, поскольку данный акт составлен в одностороннем порядке, без участия арендодателя; на фотографиях отсутствует адресный ориентир, позволяющий сделать вывод о том, что фотографии сделаны именно в отношении спорного земельного участка.

С учетом всего вышеизложенного, Комитет градостроительства просит суд отказать Обществу в удовлетворении заявленных им требований.

КУМИ г. Новокузнецка в письменном отзыве поддерживает возражения Комитета градостроительства, указывая на то, что извещение о проведении аукциона содержало все законодательно установленные сведения; информацию в виде кадастрового плана земельного участка, схемы генплана размещения объекта, проекта договора аренды, с подробными техническими условиями подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платой за подключение потенциальные участники аукциона могли получить по указанному в извещении адресу; осмотр земельного участка на местности претендентами производился (в случае заинтересованности) самостоятельно.

Таким образом, участники аукциона могли получить всю необходимую информацию, как о процедуре торгов, так и о земельном участке.

19.12.2017 вся аукционная документация, в том числе, и паспорта на земельные участки, была возвращена в адрес Комитета градостроительства для заключения договоров аренды земельных участков.

На основании изложенных выше пояснений КУМИ г. Новокузнецка просит суд отказать Истцу в удовлетворении заявленных им требований.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд установил.

18.12.2017 ООО «НДСК» им. Косилова А.В. на основании пункта 17 статьи 37.12 Земельного кодекса РФ и в соответствии с протоколом аукциона с открытой формой подачи предложений о цене и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков под строительство был заключен Договор №930-03 аренды земельного участка земельного участка с Комитетом градостроительства. Указанный в Договоре земельный участок расположен по адресу: Россия, <...> кадастровый номер: 42:30:0301011:65.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Договора аренды разрешенное использование земельного участка: среднеэтажная жилая застройка.

Согласно пункту 4.2.1 Договора аренды Арендодатель обязан передать земельный участок в состоянии, пригодном для его разрешенного использования.

26.12.2017 Арендатором в адрес Арендодателя было направлено уведомление о проведении осмотра вышеуказанного земельного участка и обеспечении явки представителя Арендодателя, что подтверждается письмом №14392.

27.12.2017 Арендатором в отсутствие представителей Арендодателя был проведен осмотр, составлен Акт осмотра земельного участка. Согласно Акту, на указанном земельном участке на момент осмотра находились железобетонные изделия, остатки срубленных деревьев, поврежденный и частично разобранный забор, иной строительный мусор.

Посчитав, что с учетом указанных недостатков, земельный участок невозможно использовать в соответствии с указанным в Договоре аренды разрешенным использованием, Арендатор предупредил Комитет градостроительства о наличии недостатков предмета Договора, просил их устранить, что отражено в письмах №14584 от 28.12.2017, №135 от 11.01.2018.

В силу того, что Комитет градостроительства не ответил на требования Общества, не устранил в добровольном порядке недостатки переданного в аренду имущества, ООО «НДСК» им. Косилова А.В. понесло расходы по освобождению арендованного земельного участка от строительного мусора в размере 693 498 руб. 54 коп., что подтверждается локальным сметным расчетом №Д6-02/2018 от 18.02.2018.

После чего Общество, руководствуясь пунктом 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 612 ГК РФ обратилось с настоящим заявлением в суд о взыскании с Комитета градостроительства понесенных им расходов на устранение недостатков переданного в аренду земельного участка в указанном выше размере, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд считает исковые требования ООО «НДСК» им. Косилова А.В. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Так, согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом, согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Соответственно, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В то же время, согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем, из материалов дела усматривается, что в аукционной документации содержались все необходимые для идентификации спорного земельного участка данные, включая его кадастровый номер, адрес места расположения, качественные характеристики, включая информацию об ограничениях в использовании указанного земельного участка. Кроме того, потенциальные участники аукциона могли получить по указанному в извещении адресу информацию в виде кадастрового плана земельного участка, схемы генплана размещения объекта, проекта договора аренды, с подробными техническими условиями подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платой за подключение; самостоятельно осуществить осмотр земельного участка на местности.

Таким образом, Общество имело возможность как в рамках участия в аукционе, так и в процессе заключения договора аренды спорного земельного участка узнать обо всех характеристиках данного земельного участка. Однако, Истец, ознакомившись с аукционной документацией, правом на отзыв заявки не воспользовался, каких-либо возражений в отношении состояния спорного земельного участка до проведения аукциона и во время его проведения не заявил, протокола разногласий, относительно заключаемого по итогам аукциона договора аренды, в адрес Комитета градостроительства не направил.

Тот факт, что Общество 26.12.2017, основываясь на положениях части 1 статьи 612 ГК РФ, направило в адрес Комитета градостроительства уведомление об осмотре спорного участка 27.12.2017, расценивается судом критически, поскольку данное уведомление было направлено в адрес Ответчика в предельно короткий срок (менее суток), не позволивший Комитету градостроительства обеспечить явку представителя для участия в осмотре спорного земельного участка. Соответственно, осмотр был проведен только в присутствии работников и должностных лиц Общества, а составленный по его итогам акт осмотра не содержал подписей специалистов Комитета градостроительства и носил односторонний характер. Приобщенные Истцом к материалам дела фотографии в качестве приложений к акту осмотра от 27.12.2017 не оформлены, не содержат данных, позволяющих определить время и место их составления, а также лицо, которое, изготовившее указанные фотографии, идентифицировать земельный участок, изображенный на данных фотографиях.

В связи с чем, как акт осмотра, так и указанные фотографии, по мнению суда, не могут быть расценены в качестве доказательств, обладающих качествами относимости и допустимости в соответствии со статьями 67 и 68 АПК РФ.

Помимо изложенного, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Договор аренды одновременно является и Актом приема-передачи земельного участка, следовательно, тот факт, что Истец в момент подписания 10.01.2018 Договора аренды возражений относительно состояния предмета Договора аренды не заявил, свидетельствует о том, что Общество конклюдентными действиями подтвердило согласие со всеми пунктами аукционной документации и состоянием земельного участка, являющегося предметом искомого аукциона.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Истец не доказал наличие у спорного земельного участка недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им. Следовательно, основания для применения части 1 статьи 612 ГК РФ отсутствуют.

С другой стороны, суд соглашается с доводами Ответчика и третьего лица о том, что Истец не доказал, что при заключении Договора аренды 10.01.2018 ему не были известны недостатки предмета договора аренды (согласно доводам Истца, установленные при осмотре земельного участка 27.12.2017), что в соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность Арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Более того, материалами дела подтверждается обратное.

В частности, из письма представителя ООО «НДСК» им. Косилова А.В. по доверенности от 21.07.2017 №2Д-793 ФИО3 от 01.10.2018 следует, что по результатам осмотра спорного земельного участка 27.12.2017 земельный участок находится в состоянии, не отвечающем условиям Договора аренды для его использования под строительство жилого дома, так как территория захламлена, не произведены работы по демонтажу полуразрушенного ограждения. Однако, Истец сознательно подписывает указанный Договор аренды без протокола разногласий, учитывая ограниченный срок данного договора, необходимость государственной регистрации Договора аренды, получения разрешения на строительство и ввода объекта строительства в эксплуатацию.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований и в соответствии со статьей 110 АПК РФ относит на указанное лицо расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Драпезо В.Я.