Решение от 26 мая 2021 г. по делу № А28-15014/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-15014/2020
г. Киров
26 мая 2021 года
Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Хлюпиной Н.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хлыновские палаты» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610002, Россия, <...>)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610000, Россия, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Оценочно-Консультативный Центр» (ИНН <***>, адрес: 610017 <...>)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 03.08.2020,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 11.01.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Хлыновские палаты» (далее по тексту –истец, Общество, ООО «Хлыновские палаты») обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27 в части «Расчета арендной платы» путем установления годовой арендной платы в размере 29 000 рублей в соответствии с Отчетом № 01-140920 от 25.09.2020 об оценочной стоимости земельного участка, выполненным ООО «ВС Консалт», за период с 13.04.2020 по 31.12.2020 с поквартальной разбивкой в сумме 7 250,00 руб., 7 250,00 руб., 7 250,00 руб., всего – 21 750 руб.

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее по тексту – ответчик, Департамент) заявленное требование не признает, указывает, что расчет годовой арендной платы в приложении № 1 установлен в размере 556 000 рублей в соответстствии с Отчетом № 07/20-703 ОРС от 10.07.2020, выполненным ООО «Оценочно-Консультативный Центр», за период с 13.04.2020 по 31.12.2020 с поквартальной разбивкой в сумме 120 010,93 руб., 139 759,56 руб., 139 759,56 руб., всего – 399 530,05 руб.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

14.04.2020 распоряжением Губернатора Кировской области № 34 подтверждено соответствие объекта социально-культурного назначения «Центр подготовки по горнолыжному спорту, сноуборду и фристайлу» критериям, установленным законом Кировской области от 06.03.2017 № 51-ЗО.

13.05.2020 между ООО «Хлыновские палаты» и Правительством Кировской области заключено соглашение о взаимодействии при создании объекта социально-культурного назначения «Центр подготовки по горнолыжному спорту, сноуборду и фристайлу».

22.05.2020 ООО «Хлыновские палаты» обратилось в ДМС с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27 на срок 10 лет в аренду без торгов. В качестве основания предоставления земельного участка в аренду без торгов заявитель указал распоряжение Губернатора Кировской области № 34. Согласно примечанию 1 бланка заявления – данное основание предусмотрено подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В материалы дела представлены сведения о включении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27 по адресу: <...> в ГКН с установлением размера кадастровой стоимости для 17 вида разрешенного использования по состоянию на 06.06.2013 в размере 523 610,26 руб. Также ответчиком представлена информация из ЕГРН о том, что в сведения о земельном участке 43:40:000386:27 внесены 06.04.2021 изменения, касающиеся кадастровой стоимости, которая определена в размере 4 438 352,05 руб. Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что не располагает сведениями о том, результатом каких действий явилось внесение 06.04.2021 информации о кадастровой стоимости.

29.06.2020 между ООО «Хлыновские палаты» и департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27 с актом приема-передачи земельного участка. Как пояснил представитель истца в судебном заседании, при подписании договора истец не подписывал приложение № 1 «Расчет арендной платы на 2020 год», поскольку данный документ не был ему предоставлен.

В материалы дела истцом представлен «Расчет арендной платы на 2020 год», выполненный в соответствии с пунктом 9 постановления Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П на основании отчета № 07/20-704 ОРС, составленного ООО «Оценочно-Консультативный Центр» 10.07.2020.

Согласно отчету № 07/20-704 ОРС рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27 по адресу: <...> по состоянию на 05.07.2020 составляет 4 000 000 рублей, рыночная стоимость права пользования и владения земельным участком в течение года на условиях договора аренды составляет 556 000 рублей.

08.07.2020 истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по Кировской области за регистрацией права аренды. Государственная регистрация была приостановлена по причине непредставления расчета арендной платы, согласованного сторонами договора. Уведомлением от 22.12.2020 сообщено об отказе государственной регистрации права аренды в связи с непредставлением в период приостановления государственной регистрации документов, необходимых для регистрации – согласованное сторонами договора Приложение № 1 «Расчет арендной платы».

02.12.2020 истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора аренды, указав, что подписание договора 29.06.2020 без согласования размера платы на 2020 год не свидетельствует о заключении договора, поскольку размер платы является существенным условием. При таких обстоятельствах истец считает, что надлежащим способом защиты его прав является требование об урегулировании разногласий по размеру платы при заключении договора аренды путем принятия редакции истца об установлении годовой арендной платы в размере 29 000 рублей в соответствии с Отчетом № 01-140920 от 25.09.2020 об оценочной стоимости земельного участка, выполненным ООО «ВС Консалт», за период с 13.04.2020 по 31.12.2020 с поквартальной разбивкой в сумме 7 250,00 руб., 7 250,00 руб., 7 250,00 руб., всего – 21 750 руб. В судебном заседании представитель истца, несмотря на отказ суда принять уточнение от 25.05.2021, настаивает также на установлении размера платы в соответствии с пунктом 3.9, поскольку на это имеется ссылка в письме и.о.министра ФИО4 от 26.04.2021.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к выводу о том, что преддоговорный спор не может быть урегулирован в соответствии с условиями, предложенными истцом или ответчиком.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета спора о заключении договора и не должны приводить к отказу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

В соответствии с определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501 по делу N А41-97565/2015 суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Из указанных положений следует, что в зависимости от порядка заключения договора аренды земельного участка цена договора является либо регулируемой ценой (при предоставлении земельного участка без торгов), либо не регулируемой ценой (в рамках конкурентных процедур при проведении аукционов).

Как следует из материалов дела, настоящий спор возник в результате разногласий по определению цены договора о предоставлении арендатору (ООО «Хлыновские палаты») земельного участка без торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Соответственно, в данном случае цена аренды является регулируемой.

Довод истца о том, что при обращении в ДМС с заявлением о заключении с ним договора аренды он не может и не должен указывать предусмотренное Земельным кодексом РФ правовое основание предоставления земельного участка, поскольку, по его мнению, данное основание должен определить орган, в который он обратился, отклоняется судом как ошибочный. Также как ошибочный отклоняется довод истца о том, что при применении пункта 9 постановления Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П при расчете размера арендной платы ответчик должен был применить пункт 3.9 как исключение из пункта 8, поскольку указанные пункты определяют размер платы в связи с конкретным основанием предоставления земельного участка в аренду, предусмотренного Земельным кодексом РФ, которое, в свою очередь, указывает непосредственно заявитель в своем заявлении о предоставлении земельного участка в аренду. Довод представителя истца о том, что на необходимость применения пункта 3.9 указано в письме и.о.министра ФИО4 от 26.04.2021, отклоняется судом как необоснованный, поскольку в данном письме не содержится никаких указаний ДМС о необходимости при рассмотрении заявления ООО «Хлыновские палаты» от 22.05.2020 производить расчет размера арендной платы в соответствии с указанным истцом пунктом. При таких обстоятельствах суд находит обоснованным довод ответчика о том, что на нем не лежит обязанность рассмотреть иные не указанные заявителем в поступившем 25.05.2020 в ДМС заявлении Общества основания предоставления земельного участка в аренду без торгов, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" Правительство Кировской области утвердило Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кировской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кировской области (далее – Порядок № 483-П).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из Порядка № 483-П определение размера арендной платы через категорию земельного налога осуществляется исходя из установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 8 Порядка № 483-П установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, указанные в пункте 1 настоящего Порядка, за исключением земельных участков, предусмотренных пунктами 2 - 7 настоящего Порядка, устанавливается равным 4,5-кратному размеру земельного налога в отношении земельных участков, расположенных в границах муниципального образования "Город Киров", и 2-кратному размеру земельного налога в отношении земельных участков, расположенных в границах иных муниципальных образований Кировской области.

В соответствии с пунктом 9 Порядка № 483-П предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, предоставленные юридическим лицам в соответствии с распоряжением Губернатора Кировской области для размещения или реконструкции объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, рассчитывается в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка. Т.е. размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Указанным пунктом предусмотрено исключение из общего правила - если кадастровая стоимость земельного участка определена более чем за пять лет до даты подачи заявления о соответствии вышеуказанных объектов или масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным законом Кировской области, размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Довод сторон о том, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000386:27 по адресу: <...>, следует руководствоваться исключением из общего правила пункта 8, поскольку сведения в ГКН о размере кадастровой стоимости для 17 вида разрешенного использования внесены по состоянию на 06.06.2013, отклоняются судом, поскольку данное исключение устанавливает необоснованную дискриминацию в отношении потенциальных арендаторов при определении размера арендной платы. Само по себе истечение пятилетнего срока определения в установленном порядке кадастровой стоимости земельного участка до момента подачи заявления о соответствии расположенных на земельном участке объектов определенным критериям не свидетельствует об утрате юридического значения установленной кадастровой стоимости в качестве основы для исчисления арендной платы. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Постановлением от 6 декабря 2017 года N 37-П Конституционный Суд Российской Федерации дал оценку конституционности абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав на наличие обязанности арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле, на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Оценивая положения пункта 9 Порядка № 483-П в части установления исключения из общего правила определения годовой размера арендной платы за земельные участки, предоставленные юридическим лицам в соответствии с распоряжением Губернатора Кировской области для размещения или реконструкции объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка, суд приходит к выводу о том, что данное исключение не соответствует основным принципам определения размера арендной платы, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в соответствии с которыми Правительство Кировской области утвердило Порядок № 483-П.

Пункт 9 Порядка № 483, устанавливая исключение из применения правила пункта 8, связывает данное обстоятельство с невозможностью применения в расчете арендной платы размера кадастровой стоимости, определенной в установленном законом порядке более чем за пять лет до даты подачи заявления, тем самым предусматривая механизм актуализации размера стоимости земельного участка по результатам рыночной оценки. Данный вывод подтверждается представленной ответчиком информации из ЕГРН, в соответствии с которой 21.07.2020 изменена кадастровая стоимость, сведения об этом внесены 06.04.2021.

Согласно ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Указанный порядок по общему правилу начинает действовать с 1 января 2023 года, однако актом субъекта РФ может быть установлена дата досрочного перехода на новый порядок.

Постановлением Правительства Кировской области от 19.11.2020 N 609-П "О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости" принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 01.01.2021. Постановление вступило в силу 20.11.2020.

Соответственно, суд приходит к выводу о том, что на момент возбуждения производства по настоящему делу в арбитражном суде применение рыночной стоимости земельного участка вне порядка, предусмотренного статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", невозможно, поскольку применение арбитражным судом представленных сторонами оценок рыночной стоимости земельного участка ставит под угрозу нарушения гарантий их прав, установленных указанным законом, и возлагает по сути на арбитражный суд обязанность рассмотреть спор, который относится к компетенции суда общей юрисдикции в соответствии с главой 25 КАС РФ.

Учитывая, что предметом настоящего спора является определение размера арендной платы за период с 13.04.2020 по 31.12.2020, суд считает необходимым применить при расчете размера платы размер кадастровой стоимости, внесенной в ГКН для 17 вида разрешенного использования по состоянию на 06.06.2013 (523 610,26 руб.) в силу прямого применения правовых принципов, определенных Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установленных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, поскольку установленное пунктом 9 Порядка № 483-П исключение из общего правила применения пункта 8 Порядка не подлежит применению как противоречащее нормативно-правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

В соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Таким образом, пункт 9 Порядка № 483-П подлежит применению в части установления единого порядка определения размера арендной платы в соответствии с пунктом 8. Соответственно, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 43:40:000386:27 на момент рассмотрения спора и установления в 2021 году данного условия договора аренды составит 35 343,69 руб. (523 610,26 руб. х 1,5% х 4,5). При этом суд отмечает, что при внесении в установленном законом порядке изменений по кадастровой стоимости (в т.ч. в размере рыночной стоимости) договор предусматривает изменение условия о цене, поскольку арендная плата является регулируемой, не смотря на разрешение судом преддоговорного спора по имеющимся фактическим обстоятельствам.

Руководствуясь статьями 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

определить спорные условия в Приложении № 1 к договору аренды «Расчет арендной платы на 2020 год» в следующей редакции:

«С 13.04.2020 по 31.12.2020 установленная годовая арендная плата: 35 343 рубля 69 копеек.

Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Период: Арендная плата (руб.) Срок внесения УИН

II квартал 7 628,83 15.09.2020 0000864610000000003373552

III квартал 8 884,21 15.09.2020 0000864610000000003373566

IV квартал 8 884,21 15.12.2020 0000864610000000003373552

ИТОГО: 25 397,25».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Н.П.Хлюпина