Решение от 7 апреля 2021 г. по делу № А55-28458/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 06.04.2021.

Полный текст решения изготовлен 07.04.2021.

07 апреля 2021 года

Дело №

А55-28458/2020

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 06 апреля 2021 года дело по иску

Департамента градостроительства городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью "СК ГРАД"

О взыскании 2 363 457 руб. 83 коп.

при участии в заседании

от истца – не явился, извещён.

от ответчика – ФИО2 по дов от 15.12.20

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СК ГРАД" о взыскании 2 363 457руб. 83коп., в том числе: 2 228 741 руб. 27 коп. основной долг по договору аренды земельного участка №426 от 31.10.2008 за период с 01.12.2018 по 30.06.2020, 134 716 руб. 56 коп. пени за период с 14.03.2019 по 30.06.2020.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Ответчик исковые требования не признает, в отзыве и дополнениях к нему ответчик указал, что согласно акту сверки расчетов по состоянию на 20.09.2019 истцом с января 2019 года начисляется 280 086,91руб. в месяц, что не соответствует представленному в материалы дела расчету арендной платы. Кроме того, ответчик указал, что не согласен с расчетом истца в части примененной площади земельного участка, поскольку ответчик осуществляет поэтапное строительство объектов, часть из которых были введены в эксплуатацию. Также ответчик представил решение Самарского областного суда от 13.08.2020 № 3а-1232/2020 об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 41 786 420 руб. Ответчиком представлены платежные поручения об оплате задолженности, а также контррасчет исковых требований, из которых следует, что сумма задолженности за спорный период перед истцом отсутствует.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Русская Строительная Компания - Самара» был заключен договор аренды земельного участка № 426 от 31.10.2008 (далее -договор № 426), в соответствии с которым Министерство строительства Самарской области являлось Арендодателем, а ООО «Русская Строительная Компания - Самара» Арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:541 площадью 13 128,16 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Карла Маркса.

Земельный участок предоставлялся для строительства многоэтажной жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, гаражей, паркингов.

19.01.2012 между ООО «Русская Строительная Компания - Самара» и ООО «Благоустройство» был заключен договор купли-продажи права аренды указанного земельного участка.

25.12.2012 между ООО «Благоустройство» и ООО «СК Град» был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка № 1/13-С.

Таким образом, в настоящее время Арендатором земельного участка является ООО «СК «Град».

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора № 426 условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.10.2008, срок действия данного договора - до 01.10.2018 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 17.09.2013).

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № 426 от 31.10.2008 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Согласно Закону Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара с 01.03.2015 переданы органам местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 7, 22 пункта 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» на Департамент градостроительства городского округа Самара возложены полномочия по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленных под строительство зданий, сооружений; взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в России является платным, формами такой оплаты является земельный налог и арендная плата.

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.5 договора № 426).

В соответствии с пунктом 6.1 договора № 426 Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными договором и дополнительными соглашениями к нему.

Истец указывает, что ответчиком не вносилась арендная плата за пользование земельным участком, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 228 741руб. 27коп. за период с 01.12.2018 по 30.06.2020.

Пунктом 7.3 договора № 426 за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,05 % (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 17.09.2013) с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем, истцом начислены пени в размере 134 716руб. 56коп. за период с 14.03.2019 по 30.06.2020.

30.06.2020 Департаментом в адрес ответчика была направлена претензия № Д05-01/1808 об оплате суммы задолженности по арендной плате и пени. Претензия получена ответчиком 06.07.2020 .

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

При расчете арендной платы истцом был применен процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида под Строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, осуществляемое юридическими и физическими лицами, за исключением физических лиц, перечисленных в пункте 2 настоящей таблицы – 3,5% (п.1 таблицы №1 Методики).

Кадастровая стоимость земельного участка, примененная истцом при расчете арендной платы определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 (ред. от 16.09.2020) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Возражая относительно расчета, произведенного истцом, ответчик указал, что ООО "СК ГРАД" осуществляет строительство на указанном земельном участке с кадастровым номером: 63:01:0000000:541 поэтапно.

Ответчиком 25.03.2019 было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-096-2015, в соответствии с которым введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства: Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями по проспекту Карла Маркса в Промышленном районе г. Самары. 1 этап строительства - Жилой дом № 3 (секции № 5, № 6) и трансформаторная подстанция, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Самара, Промышленный внутригородской район, ,<...>. Присвоенный почтовый адрес: г.Самара, Промышленный район, проспект Карла Маркса, дом № 295 «В».

Право собственности первого дольщика - ФИО3 на квартиру № 4 в доме № 295 «В» по проспекту Карла Маркса зарегистрировано 21.05.2019г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 23.12.2020г.

Размер земельного участка под введенными в эксплуатацию объектами и остаточная площадь земельного участка для расчета арендной платы определены на основании Письменных пояснений кадастрового инженера, составленных ООО «Земля Поволжья» от 06.11.2020 с приложением Схемы расположения земельного участка, согласно которым, после исключения введенного в эксплуатацию объекта, остаточная площадь земельного участка составляет 10 741 кв.м.

С учетом изложенного, ответчик считает необоснованным расчет арендной платы, исходя из всей площади земельного участка.

Суд пришел к выводу о правомерности доводов ответчика в указанной части ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.05.2019) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, Общество перестало быть пользователем участка, в данной части (с момента регистрации права собственности первого дольщика на квартиру) которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сдача объекта в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам, в связи с чем, считает обоснованным контрасчёт ответчика с учётом уменьшения площади земельного участка.

Суд также считает обоснованными доводы ответчика относительно необходимости с 01.01.2020 применения новой кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Самарского областного суда от 13.08.2020 в размере 41 786 420руб.

Решением Самарского областного суда от 13.08.2020 по делу№3а-1232/2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:541 установлена равной его рыночной стоимости в размере 41 786 420руб. Также в решении указано, что датой обращения Общества с ограниченной ответственностью "СК Град" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 22.04.2020.

В соответствии с абзацем 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) действовавшей на момент обращения, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Под датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости понимается дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 24.18 Закона).

Данный вывод следует из ч. 9 ст. ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, где для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

На основании абзаца 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей расчета арендной платы, новая кадастровая стоимость подлежит применению в календарном году, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В абзаце втором пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

С учетом изложенного, с 01.01.2020 при расчете арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:541, установленная решением Самарского областного суда от 13.08.2020 по делу№3а-1232/2020 в размере 41 786 420руб.

В ходе рассмотрения дела истцом был представлен технический расчет, произведенный с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка, а также платежей ответчика, произведенных до 11.08.2020, который суд во внимание не принимает, поскольку истцом не было учтено изменение площади пользования земельного участка после регистрации права собственности первого дольщика - на квартиру № 4 в доме № 295 «В» по проспекту Карла Маркса. Кроме того, в последующем ответчиком были произведены дополнительные платежи.

Ответчиком был представлен контррасчет исковых требований с учетом ввода жилого дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности первого участника долевого строительства и уменьшения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда, согласно которому за период с 01.12.2018 по 30.06.2020 подлежит начислению сумма в размере 3 866 485 руб. 44 коп.

Проверив контррасчет, представленный ответчиком, суд признал его верным.

Ответчиком также были представлены платежные поручения за период с 01.12.2018 по 30.06.2020, из которых следует, что ответчиком фактически оплачена арендная плата в размере 4 201 303,65 рублей, что также подтверждается приложенным Реестром документов «Платёжное поручение» за 30.10.2018-31.12.2020, что свидетельствует о наличии переплаты по арендным платежам в размере 334 818 руб. 21 коп.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований в связи с оплатой ответчиком спорной задолженности.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и взысканию не подлежат, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
С.Г. Рысаева