Решение от 6 сентября 2024 г. по делу № А66-7902/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-7902/2024
г.Тверь
06 сентября 2024 года



резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2024 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Чубаревой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «УК Комсервис» п. Озерный Тверской области


к ИП ФИО1 п. Озерный Тверской области

с участием в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика Комитета по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверская область пгт Озерный


неимущественный спор


в отсутствие лиц, участвующих в деле


у с т а н о в и л:


ООО «УК Комсервис» п. Озерный Тверской области обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ИП ФИО1 п. Озерный Тверской области с требованием о расторжении договора аренды № 32 от 12.07.2007 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить подвальное помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Определением от 05.06.24г. исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Тверской области, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода к судебному разбирательству в данном судебном заседании.

30.07.24г. от истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора отдел ФГПН ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России».

16.08.24г. от истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Бологовской межрайонной прокуратуры.

19.08.24г. от истца поступили пояснения к исковому заявлению.

19.08.24г. от истца поступило повторное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора отдел ФГПН ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России».

20.08.24г. от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление.

21.08.24г. от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Лица участвующие в деле явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили, извещены надлежаще о времени и месте слушания дела (статьи 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и считает стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной.

В соответствии с частью 4 ст. 137 АПК РФ, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, против завершения рассмотрения дела в предварительном заседании суда, с учетом извещения истца и ответчика о времени и месте проведения судебного разбирательства, суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл в назначенное время судебное заседание в арбитражном суде первой инстанции, в котором продолжил рассмотрение спора по существу.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие сторон.

Рассмотрев ходатайства истца о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора отдела ФГПН ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России», Бологовской межрайонной прокуратуры суд отказал в их удовлетворении, вынесено отдельное определение, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании.

Из представленных в материалы дела документов следует, что на основании открытого конкурса, проведенного Администрацией ЗАТО Озерный Тверской области, Муниципальное унитарное предприятие ЗАТО Озерный Тверской области «Управляющая компания Комсервис» с 16 декабря 2013 года осуществляет управление многоквартирными домами ЗАТО Озерный, оказывает услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества.

С 13.03.2018 г. МУП ЗАТО Озерный «УК Комсервис» на основании постановления администрации ЗАТО Озерный № 54 от 27.02.2018 г. реорганизовано путем преобразования в Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комсервис».

В соответствии с Договором управления многоквартирными домами № 1 от 16.12.2013 г. ООО «УК Комсервис» осуществляет управление, надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: <...>.

На основании п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

12.07.2007 года Комитет по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверской области и индивидуальный предприниматель ФИО1 заключили договор аренды нежилого помещения № 32.

Согласно п. 1.1 Договора аренды общего имущества в многоквартирном доме № 32 от 12.07.2007 г. арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: Тверская область, ЗАТО Озерный, ул. Советская, д. 11 для использования под магазин «Даль».

Срок действия договора аренды нежилого помещения № 32 от 12.07.2007 г. с 20.07.2007 г. по 18.07.2008 г.

Комитет по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверской области возобновил договор аренды нежилого помещения № 32 от 12.07.2007 г. на тех же условиях на неопределенный срок.

ФИО1, являясь индивидуальным предпринимателем, использует вышеуказанное подвальное помещение для размещения магазина.

Согласно п. 1.1 Договора управления многоквартирными домами № 1 от 16.12.2013 г, договор заключен в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах, обеспечения управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также обеспечения Собственника жилищными и коммунальными услугами.

На основании распоряжения № 57 от 29.04.2021 года заместителя главного государственного инспектора ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России» по пожарному надзору - начальника отдела ФГПН ФГКУ «Специальное управление ФПС №3 МЧС России» ФИО2 в период с 11 ч. 00 мин. 22 июня 2021 г. по 11. ч. 00 мин. 23 июня 2021 г. была проведена внеплановая, выездная проверка в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комсервис». В ходе проведения проверки выявлены факты невыполнения Предписания об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара № 121/1/1-12 от 25.06.2019 года.

В подвальных помещениях многоквартирного дома по адресу: <...> расположены магазины для продажи непродовольственных товаров, что является нарушением п. 16 (б) Правил противопожарного режима в Российской Федерации.

23 июня 2021 года в отношении ООО «УК Комсервис» вынесено Предписание № 57/1/1 об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара в срок до 15.10.2022 г.

05 марта 2024 года ООО «УК Комсервис» направлено уведомление об освобождении подвального помещения индивидуальному предпринимателю ФИО1.

12 сентября 2023 года в соответствии с решением о проведении инспекционного визита от 21.08.2023 г. № 2308/321-50/85-В/РИВ в отношении ООО «УК Комсервис» проведен инспекционный визит.

12 сентября 2023 года в отношении ООО «УК Комсервис» вынесено Предписание об устранении нарушений обязательных требований в срок до 16.09.2024 г.

29 марта 2024 года Бологовской межрайонной прокуратурой совместно со специалистом ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России» проведена проверка деятельности арендатора подвального помещения по адресу: <...>. В ходе проверки выявлены нарушения требований пожарной безопасности.

29 марта 2024 года Бологовская межрайонная прокуратура в отношении ООО «УК Комсервис» вынесла предписание об устранении нарушений федерального законодательства, в котором требует безотлагательно принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона.

22 апреля 2024 года индивидуальному предпринимателю ФИО1 направлено уведомление о срочном освобождении подвального помещения.

По состоянию на 20 мая 2024 года подвальное помещение в многоквартирном доме по адресу: <...>. , не освобождено и продолжает использоваться индивидуальным предпринимателем ФИО1 для размещения магазина.

На основании изложенного истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды № 32 от 12.07.2007 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить подвальное помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из совокупного толкования вышеприведенных положений законодательства усматривается, что требование о расторжении договора аренды может быть заявлено только стороной по договору.

В данном случае договор аренды нежилого помещения № 32 от 12.07.2007 года заключен между Комитетом по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в силу чего истцом не может быть заявлено требование о расторжении договора, стороной которого он не является.

Вместе с тем следует учесть следующее.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации данное нежилое помещение (подвал) относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, принятие решений о предоставлении в пользование общего имущества иным лицах относится к компетенции общего собрания таких собственников.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" также указано, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование, в том числе сдача в аренду.

Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <...> в соответствии с Договором управления многоквартирными домами № 1 от 16.12.2013 г. ООО «УК Комсервис» осуществляет управление, надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: <...> и является уполномоченным представителем собственников помещений в МКД по вопросам использования общего имущества, наделено полномочиями на представление интересов собственником помещений в МКД в отношениях с лицами, пользующихся общим имуществом, в судебных процессах по вопросам использования общего имущества, а также уполномочено взимать плату с лиц, пользующихся общим имуществом.

Таким образом, лицом, уполномоченным на заключение договора в отношении спорного помещения является управляющая компания МКД - ООО «УК Комсервис».

Между тем, судом установлено, что помещение использовалось предпринимателем на основании договора аренды с третьим лицом.

При таких обстоятельствах заключение Договора аренды нежилого помещения № 32 от 12.07.2007 года в отсутствие согласия собственника имущества влечет его ничтожность (ст. ст. 167, 168, 608 ГК РФ).

Поскольку недействительный (ничтожный) договор не влечет каких-либо правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса), он не может быть расторгнут в судебном порядке.

Суд отмечает, что установленный в п. 1.2 договора аренды срок его действия установлен с 20.07.2007 г. по 18.07.2008 г. не является окончательным даже с учетом п. 4.4 договора аренды, в котором указано, что договор прекращает свое действие по окончанию его срока и арендатор отказывается от возобновления договора аренды.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается и не оспорено сторонами, что ответчик продолжает пользоваться подвальным помещением по настоящее время. Третье лицо в отзыве упоминало письмо от 08.12.2020 года № 111 о продлении срока действия договора на неопределенный срок. Таким образом, договор аренды № 32 от 12.07.07г. считается пролонгированным на неопределенный срок.

Пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором указано на ничтожность договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного на новый срок без проведения торгов, равно как и соглашения о продлении такого договора в данном случае неприменим, поскольку в данном пункте указано и на то, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции ограничивающей право сдачи в аренду государственного и муниципального имущества вступила в силу после заключения спорного договора аренды. Помимо этого, в указанных актах речь идет о сдаче в аренду государственного или муниципального имущества, а в спорном случае передано в аренду имущество, принадлежащее собственникам помещений в МКД.

Что касается требования об обязании ответчика освободить занимаемое помещение, суд полагает следующее.

Поскольку недействительный (ничтожный) договор не влечет каких-либо правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса), то у ответчика отсутствуют основания занимать и каким-либо образом использовать спорное помещение.

Требование истца в этой части суд полагает обоснованным ввиду того, что истец, являясь управляющей компанией, представляет интересы собственников помещений в указанном доме, в то время как деятельность ответчика в занимаемом им в отсутствие законных оснований помещении, являющимся общим имуществом многоквартирного дома, осуществляется с нарушением установленных норм и правил, что подтверждается представленными в материалы дела предписанием ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России» № 57/1/1 от 23.06.21г. об устранении нарушения требований противопожарной безопасности, предписанием ФГКУ «Специальное управление ФПС № 3 МЧС России» от 12.09.23г., представлением Бологовской межрайонной прокуратуры от 29.03.24г. № 38-2024 об устранении нарушений федерального законодательства.

В силу указанного, суд считает необходимым обязать ответчика освободить подвальное помещение в МКД по адресу: <...>.

Суд считает необходимым установить срок для освобождения помещения равным 60 дням с даты вступления настоящего решения в законную силу с учетом того, что данное помещение использовалось для размещения магазина обуви и ответчику необходимо время для осуществления поиска нового помещения, в которое он сможет вывезти товар и оборудование.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета с учетом предоставления истцу отсрочки по уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 136-137, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды № 32 от 12.07.2007 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом ЗАТО Озерный Тверской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 отказать.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 пос.Озерный Тверской области ОГРНИП <***> ИНН <***> 23.06.1970г.р., место рождения с. Чемеринцы Перемышлянского района Львовской области освободить подвальное помещение площадью 61,2 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...> в срок 60 календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего решения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 пос.Озерный Тверской области ОГРНИП <***> ИНН <***> 23.06.1970г.р., место рождения с. Чемеринцы Перемышлянского района Львовской области в доход федерального бюджета в установленном порядке 6000руб. государственной пошлины.

Взыскать с ООО «УК Комсервис» п. Озерный Тверской области ИНН <***> ОГРН <***> в доход федерального бюджета в установленном порядке 6000руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдаются взыскателям после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия



Судья О.Е. Куров