Решение от 27 сентября 2024 г. по делу № А42-10715/2023

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Мурманск                                                                         Дело № А42-10715/2023

28.09.2024

Резолютивная часть решения вынесена 16.09.2024.

Мотивированное решение изготовлено 28.09.2024.


Судья Арбитражного суда Мурманской области Стародубцева М.В.,                       при ведении протокола судебного заседания до перерыва 11.09.2024 помощником судьи Красновой О.В., после перерыва 16.09.2024 - секретерам судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Развитие» (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Павла Стеблина, д.2/3, г. Снежногорск, Мурманская область) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Мурманская область, г. Снежногорск) о взыскании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3, доверенность от 10.11.2023 № 6, паспорт, копия диплома о высшем юридическом образовании;

от ответчика – ФИО4, удостоверение адвоката №877, по доверенности от 14.02.2024; ФИО2, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - Предприниматель) о взыскании 2 195 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.04.2018 № 01/2018-А за период с 01.12.2021 по 30.09.2022 и с 01.04.2023 по 31.03.2024.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении утоненного иска настаивал по основаниям, изложенном в исковом заявлении, дополнениях к нему и данных в ходе судебного разбирательства пояснений.

В судебном заседании ответчик и его представитель против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к нему и данных в ходе судебного разбирательства пояснений. Полагают, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку арендная плата подлежала уменьшению на сумму понесенных арендатором расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, которые существенно превышают размер предъявленной к взысканию суммы: так, фактически понесенные затраты Предпринимателя на ремонт арендованных помещений согласно техническому заключению составили 4 191 208 руб. 80 коп. Ссылаясь на пункт 4 статьи 614 и статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в частности, указывают, что в ходе эксплуатации были выявлены скрытые недостатки; в связи с функциональным износом и неактуальностью планировки помещения по согласованию с арендодателем ответчиком произведены перепланировка и снос не несущих стен с подготовкой проектов по восстановлению стен и их косметического и эстетического завершения; до настоящего времени площадь, пригодная для эксплуатации, составляет лишь 63,9 кв.м.

Суд неоднократно откладывал судебные заседания, в том числе по ходатайствам ответчика, с целью предоставления сторонам возможности урегулировать спор мирным путем, однако истцу и ответчику не удалось урегулировать спор во внесудебном порядке.

В ходатайстве о вызове свидетелей с учетом приведенных в их обоснование доводов отказано по основаниям статьи 88 АПК РФ.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии              с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.04.2018 заключен договор аренды нежилого помещения № 01/2018-А (далее – Договор), номера на поэтажном плане: A/IV/2-9, 11-23 общей площадью 440,3 кв.м, расположенное на третьем этаже трехэтажного нежилого здания по адресу: <...> (далее – Помещения).

Согласно пункту 1.3 Договора Арендодатель предоставляет Арендатору объект для проведения занятий с группами детей и взрослых по иностранному языку.

Срок арены составляет 10 лет с момента подписания Договора (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 5.1 Договора размер ежемесячной арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц. Арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату до 10-го числа текущего (оплачиваемого) месяца (пункт 5.2). Обязательства по оплате считаются исполненными с даты поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (пункт 5.3 Договора).

По акту приема-передачи от 10.04.2018 Помещения переданы ответчику.

Дополнительным соглашением от 01.10.2021 Арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендной платы с 01.10.2021 по 30.09.2022.

Отсроченную арендную плату арендатор обязался вносить ежемесячно до 10-го числа каждого месяца равными частями по 100 000 руб., начиная с октября 2022 г.

Ссылаясь на то, что в период с 01.12.2021 по 30.09.2022, с 01.04.2023 по 31.03.2024 обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнялось и образовалась задолженность, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Претензионный порядок соблюден.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или                           во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату                за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В части 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, Договор аренды заключен сторонами 01.04.2018.

Арендуемые Помещения преданы ответчику по акту приема-передачи 10.04.2018.

Из подписанного сторонами акта следует, что объект передан в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном и экологическом состоянии, соответствующем целям аренды. Стороны претензий друг к другу не имеют (л.д. 26 т.1).

В дальнейшем, как следует из представленных доказательств и пояснений сторон в ходе судебного разбирательства, в 2018 и 2019 году Предпринимателем в адрес Общества были направлены претензии с указанием на то, что электропроводка не выдерживает нагрузку всех штатных электроприборов, свет есть только в одном из кабинетов и санузле, видны следы от протекания, рваный линолеум, дыры в полу, плачевное состояние оконных проемов, в некоторых помещениях висят новые батареи, а в некоторых старые, в туалете протекают унитазы, на этаже плохой напор воды и то, что большинство помещений на 3 этаже не соответствует эстетическому восприятию.

Вместе с тем следует учитывать следующее.

Встречное предоставление со стороны арендодателя заключалось в передаче Помещений в долгосрочную аренду, что входило в сферу коммерческих интересов Предпринимателя, который действуя разумно и осмотрительно, имел возможность выявить недостатки помещения до заключения договора аренды.

Акт приема-передачи подписан сторонами без каких-либо возражений, напротив, с констатацией технического, санитарного, противопожарного и экологического состояния, соответствия целям аренды.

Предметом Договора выступили Помещения A/IV/2-9, 11-23 общей площадью 440,3 кв.м, расположенные на третьем этаже трехэтажного нежилого здания по адресу: <...>. Указанные помещения, согласно пояснениям сторон, занимают весь третий этаж.

До подписания спорного Договора от 01.04.2018 Предприниматель в период с 2016 по 2018 год арендовала у акционерного общества «Сбербанк России» нежилое помещение А/II/V/5,6,7,20 общей площадью 259,56 кв.м, расположенное на третьем этаже трехэтажного нежилого здания по адресу: <...>. Именно указанные помещения в дальнейшем приобретены истцом и вновь переданы ответчику по спорному Договору. При этом как следует из пункта 1.3 договора аренды от 01.10.2016 № 20Д-2016, помещения с 2016 года также предоставлялись Предпринимателю для проведения занятий с группами детей и взрослых по иностранному языку (аудиозапись судебного заседания от 11.09.2024, л.д. 7-22 т.2).

Такие недостатки, как рваный линолеум, новые/старые батареи и несоответствие принятых в аренду помещений «эстетическому восприятию» ответчика, их площадь, очевидно, не могут быть отнесены к скрытым, носят явный характер, должны были быть обнаружены во время осмотра имущества и могли быть оговорены при приемке объекта в аренду.

От проведения экспертизы и истец (аудиозапись судебного заседания от 11.09.2024), и ответчик (аудиозапись судебного заседания от 11.09.2024 и, с учетом объявленного для решения данного вопроса перерыва, от 16.09.2024) отказались.

При этом также следует отметить, что претензии ответчика к состоянию переданного имущества направлялись им в адрес Общества в 2018 и 2019 годах, в то время как арендная плата им исправно вносилась. Кроме того, арендодатель неоднократно снижал либо же вовсе освобождал арендатора от внесения арендной платы: так, дополнительным соглашением от 01.06.2018 арендная плата снижена на 30 000 руб. на период с 01.06.2018 по 31.08.2018 (л.д. 4 т.2), дополнительным соглашением от 01.04.2020 арендатор освобожден от внесения арендной платы на период с 01.04.2020 по 31.08.2020 (л.д. 5 т.2), дополнительным соглашением от 01.06.2021 арендная плата за период с 01.06.2021 по 31.08.2021 составила 1 000 руб. (л.д. 6. т.2). Согласно пояснениям сторон арендодателем в 2018 году проводились работы по замене окон.

Вместе с тем в рамках рассматриваемого спора арендная плата взыскивается за период с 01.12.2021 по 30.09.2022 и с 01.04.2023 по 31.03.2024, в течение которого доказательств направления ответчиком каких-либо претензий относительно качества Помещений либо ухудшения его состояния в материалы дела не представлено. Имело место согласование сторонами отсрочки внесения арендной платы (л.д. 30 т.1, дополнительное соглашение от 01.10.2021, сторонами в том числе согласовано, что в остальном условия Договора остаются неизменными.

В ходе судебного разбирательства ответчик настаивал, что арендная плата должна была быть уменьшена на сумму понесенных им затрат на ремонт (аудиозапись судебного заседания от 11.09.2024, 43 минута).

Вместе с тем доказательств предварительного уведомления арендодателя в порядке пункта 1 статьи 612 ГК РФ о непосредственном удержании суммы понесенных им расходов из арендной платы, на которое ссылается ответчик, не представлено. Напротив, такое уведомление об удержании сделано Предпринимателем лишь в заявлении от 15.04.2024, то есть уже в ходе судебного разбирательства и за пределами периода взыскания. 

Письмом от 11.09.2023 Предприниматель гарантировала Обществу погашение задолженности по арендной плате.

Кроме того, из представленных доказательств несения расходов и данных пояснений следует, что производимый Предпринимателем ремонт направлен на эстетическое улучшение Помещений, создание «Английской улицы».

Так, согласно представленным заказам, счетам и квитанциям, Предпринимателем осуществлялась покупка подвесных светильников и ламп, керамогранита, гипсокартона, плитки, декоративного камня, мозаики, фальш-переплета для стеклопакетов, выключателей, дверных ручек и замков, мебели и декора, проводились именно строительно-отделочное работы, был установлен инфракрасный пол и электрокамин (л.д. 82-142 т.1). Ремонтные работы до настоящего времени не окончены, закупленные материалы не реализованы в полном объеме.

При этом согласно доводам истца, именно установка ответчиком многочисленных светильников, «теплого» пола и электрокамина и вызвала перенапряжение в электросетях; от уменьшения площади аренды Предприниматель при согласовании условий Договора отказалась. Истцом пояснено, что размер арендной платы по Договору установлен ниже, чем у других арендаторов в том же здании, и включает в себя пользование коммунальными услугами. Согласно проведенному в 2024 году совместному осмотру плесени, протечек и влажных пятен не обнаружено, имеющиеся приборы отопления находятся в удовлетворительном состоянии, электропитание под светильники имеется во всех помещениях, светильники частично демонтированы Предпринимателем, напор воды в санузле присутствует, санитарно-технические приборы (унитаз, раковина) в рабочем состоянии. В рамках дела № А42-6262/2024 Предприниматель возражает против расторжения Договора.

Из представленных доказательств следует, что Предприниматель пользовалась арендуемыми Помещениями, в том числе для проведения указанного ремонта.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не усматривается.

Представленный истцом расчет арендной платы проверен судом и признан верным, правильность начислений подтверждена ответчиком.

Доказательств внесения арендной платы за спорный период суду не представлено.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению.

При подачи иска истцом платёжным поручением от 27.11.2023 № 392 уплачена государственная пошлина в размере 28 000 руб., которая на основании статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика.

Ввиду увеличения истцом размера исковых требований с ответчика дополнительно подлежит взысканию в федеральный бюджет 5 975 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Развитие»                    2 195 000 руб. задолженности, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 975 руб.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.



Судья                                                                                          М.В. Стародубцева