Решение от 3 октября 2024 г. по делу № А82-13065/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13065/2023
г. Ярославль
03 октября 2024 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца – ФИО1 - паспорт, ФИО2 - по дов. от 07.07.2023

от ответчика – ФИО3 - по дов. от 22.07.2024,

от 3-го лица – не присутсвовали

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о расторжении договора аренды земельного участка №7А/2023 от 08.02.2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Определением суда от 23.04.2024 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка №7А/2023 от 08.02.2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона, взыскать 1 017 034,67 руб.

Истец представил документы.

Ответчик представил документы, отзыв, против иска возражал.

Третье лицо представило документы, поддерживает доводы истца.

Суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2019 № 1067 и протокола о результатах аукциона от 08.02.2023 № 30 между Учреждением и истцом заключен договор от 08.02.2023 № 7А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, сроком действия с 08.02.2023 по 07.08.2025.

Предметом договора является земельный участок площадью 2567 кв.м, с кадастровым номером 76:23:011206:53, расположенный по адресу: <...> земельный участок 2б. Разрешенное использование: обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, код 5.1.1. Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила 1 525 552 руб.

В извещении о проведении аукциона на вышеуказанный земельный участок содержались сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в которых, в том числе, указано на наличие на земельном участке инженерных коммуникаций.

Предъявляя исковые требования в рамках данного дела, истец указывает, что не может использовать земельный участок в связи с тем, что на земельном участке имеются инженерные коммуникации, которые приводят к невозможности размещения объекта капитального строительства, отвечающего требованиям действующего законодательства; а также на то, что в извещении допущена ошибка в части площади земельного участка.

Ответчик, возражая против иска, указывает, что истец еще до проведения аукциона и заключения договора мог ознакомиться со всей документацией, размещенной на сайте torgi.gov.ru, а также лично при обращении в Учреждение, и установить, что на земельном участке имеются коммуникации и в площади земельного участка допущена техническая ошибка. Кроме того, согласно информации, представленной Департаментом градостроительства мэрии г. Ярославля (письмо от 17.03.2023 № 1627), на земельном участке возможно разместить объект площадью 905,1 кв.м без выноса ливневой канализации, что соответствует 35,2 % площади застройки.

Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля также возражал против удовлетворения исковых требовании, ссылаясь в своей позиции на то, что какие-либо препятствия по использованию земельного участка отсутствуют.

О договоре.

На основании Постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2019 № 1067 и протокола о результатах аукциона от 08.02.2023 № 30 от имени города Ярославля Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, и Индивидуальный предприниматель ФИО1, заключили Договор № 7А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 08.02.2023 года(далее - Договор).

Согласно п.1.1 Договора, Арендодатель предоставил в аренду земельный участок общей площадью 2657 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:011206:53, расположенный адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 26.

Разрешенное использование: Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, код 5.1.1.

Согласно п.1.3 Договора, указано, что в границах участка здания и сооружения отсутствуют.

На момент передачи земельного участка по акту приема-передачи земельный участок не обременен правами третьих лиц, в залоге, споре и под арестом не состоит.

Как указал истец, вместе с тем, согласно ГПЗУ на земельный участок и письма ПАО «ТГК - 2» от 18.04.2022 года на территории земельного участка находится сооружение - участок тепловых сетей 2Ду300 мм подземной канальной прокладки с тепловой камерой и трубопроводом попутного дренажа, принадлежащий ПАО «ТГК-2» и при размещении зданий и сооружений вблизи подземных тепловых сетей канальной прокладки необходимо выдержать расстояние от них не менее 5 метров, то есть имеется охранная зона сетей.

В письме АО «ЯВК», МКП «Я и ОГС г. Ярославля» также указано, что в границах земельного участка расположены принадлежащие им сети водопотребления и водоотведения, ливневая канализация.

Между тем, охранные зоны не обозначены в градостроительном плане и не указаны в заключенном по результатам аукциона договоре аренды, что противоречит требованиям закона.

Размещение коммуникаций в границах земельного участка, не дает возможности Арендатору построить планируемый объект недвижимости - здание, что привело к нецелесообразности дальнейшей аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:011206:53.

Также в аукционной документации была допущена ошибка в площади участка, увеличена на 100 кв.м.

Истец считает, что МКУ «Агентство по АЗУТП г. Ярославля», должно было поставить потенциальных покупателей права пользования земельным участком о таких ограничениях, поскольку они (ограничения) могли повлиять на формирование воли претендентов на приобретение или отказ в приобретении права на выставленное к продаже имущественное право.

Ограничение (обремение) на земельный участок является существенным условием договора и в случае не указания в договоре существенного условия, такой договор считается незаключенным.

23 мая 2023 года истцом в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении указанного выше договора, согласно которому на основании п. 4.1 Договора предлагал заключить соглашение о досрочном расторжении Договора с 01.06.2023 года.

21 июня 2023 года ответчик направил отказ в расторжении Договора № 7 А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 08.02.2023 года, так как стороной ответчика не усматривается оснований для расторжения.

Указанное явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик указал на полное соответствие и открытость аукционной документации, доводы истца отклонил.

Суд исходит из следующего.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Исследовав доводы сторон, на основании п.13 и п.14 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, суд пришел к выводу, что предприниматель представил доказательства невозможности использования земельного участка в целях планируемого строительства.

Указанное подтверждается совокупностью представленных доказательств, в том числе анализом концепции проекта. Также необходимо учесть намерение предпринимателя использовать земельный участок под строительство именно ледовой арены, т.к. в этой деятельности у истца имеется практический опыт. Для иных видов спорта и соответствующих объектов недвижимости требуется другой опыт и иные затраты.

Доводы истца обоснованны.

Суд расторгает договор аренды земельного участка №7А/2023 от 08.02.2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

С Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) подлежит взысканию 1 017 034,67 руб.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 следует возвратить земельный участок Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда в законную силу.

Госпошлина по ст.110 АПК РФ относится на сторону ответчика.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №7А/2023 от 08.02.2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 017 034,67 руб.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 возвратить земельный участок Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

С.Е. Секерина