Решение от 12 октября 2017 г. по делу № А40-79156/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-79156/17-176-755
12 октября 2017 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 12 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2017 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Кораблик-Р»

к ответчику: ЗАО «Экстракт-Фили»

о взыскании 2.498.332 рублей 79 копеек, о признании незаконным одностороннего отказа от договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К, о расторжении договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 13.04.2017 № Ю1833/375, ФИО3 по дов. от 13.04.2017 № Ю1833/375;

от ответчика – ФИО4 по дов. от 10.05.2017 № 009;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кораблик-Р» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании незаконным одностороннего расторжения ЗАО «Экстракт-Фили» (далее по тексту также – ответчик) договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К уведомлением от 19.12.2016, о расторжении договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К, заключенного между сторонами, о взыскании 2.498.332 рублей 79 копеек, из них 2.000.000 рублей 60 копеек обеспечительного платежа и 498.332 рублей 19 копеек излишне уплаченной арендной платы за период с 19.01.2017 по 31.01.2017.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что односторонний отказ ответчика от договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К, выраженный в уведомлении от 19.12.2016, является незаконным и не соответствует действующему законодательству РФ, в связи с чем уплаченный истцом обеспечительный платеж в размере 2.000.000 рублей 60 копеек и излишне уплаченная арендная плата за период с 19.01.2017 по 31.01.2017 является неосновательным обогащением на стороне ответчика и подлежит возврату истцу.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными, однако подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К (далее по тексту также – договор) ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатору) по акту приема-передачи от 28.07.2016 во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 796,3 кв.м, расположенные на 3 этаже здания по адресу: <...>.

Срок действия договора установлен по 31.07.2023. Стороны предусмотрели, что если договор не будет зарегистрирован в течение 3 (трех) месяцев с даты его подписания, то он будет считаться заключенным на 11 месяцев и по истечении указанного срока стороны обязаны заключить договор на новый срок на тех же условиях при соблюдении общего срока действия таких краткосрочных договоров до 31.07.2023 (п.8.1.4 договора).

Поскольку договор не прошел государственной регистрации он считался заключенным на 11 месяцев (п.8.1.4 договора).

В качестве гарантии исполнения обязательств арендатора, стороны договора предусмотрели уплату обеспечительного взноса в сумме, равной двукратной сумме базовой арендной платы, что составило 30.769,24 у.е., в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора. По условиям договора оплата всех платежей по нему осуществляется в российских рублях по курсу 65 рублей за 1 (одну) условную единицу (п.4.2 договора).

В рамках исполнения обязательств по договору истец платежным поручением от 18.07.2016 № 15643 перечислил на счет ответчика обеспечительный платеж в размере 2.000.000 рублей 60 копеек.

Из материалов дела также следует, что арендодатель уведомлял арендатора о допущенных последним нарушениях договорных обязательств и о применении к нему последствий, связанных с такими нарушениями, а именно уведомление от 19.10.2016 о нарушении пп.3.2.1.27, 4.18, 4.18.2-4.18.4 и 4.5 договора; претензия от 09.11.2016 об удержании обеспечительного взноса в счет неустойки за нарушение п.4.18 договора; уведомление от 01.12.2016.

Ответчик письмом от 19.12.2016 уведомил истца об отказе от договора в одностороннем порядке на основании пп.«д» п.8.2 договора, в связи с наличием систематической задолженности по оплате арендной платы в размере 150.000 рублей 00 копеек, мотивируя это тем, что задолженность возникла по причине пополнения арендным платежом за декабрь 2016 года обеспечительного взноса в связи с удержанием из него арендодателем неустойки, начисленной за непредоставление арендатором документов о заключении договоров страхования.

Не согласившись с указанным уведомлением о расторжении договора, истец направил в адрес ответчика письменные мотивированные возражения от 30.12.2016 исх. № 423-12/ОА, в которых указал на отсутствие фактов нарушения условий договора с его стороны и выразил свое намерение о дальнейшем сотрудничестве и мирном урегулировании возникших разногласий.

Телеграммой от 12.01.2017 вх. № 0012 ответчик потребовал от истца освободить арендованные помещения и явиться 18.01.2017 для передачи арендованных помещений.

В ответ на это истец направил ответчику требование от 16.01.2017 исх. № 429-01/ОА о досрочном расторжении договора с 18.01.2017 на основании ст.620 Гражданского кодекса РФ и возврате сумм обеспечительного взноса и части оплаченной арендной платы за январь 2017 года.

Арендованные помещения истец возвратил ответчику по акту 18.01.2016.

Истец повторно направил ответчику претензию от 20.02.2017 исх. № 35 о возврате обеспечительного взноса и переплаты по арендным платежам за период с 19.01.2017 по 31.01.2017, в связи с фактическим прекращением арендных отношений 18.01.2017.

Ответчик на претензию не ответил, возврат обеспечительного платежа и излишне уплаченной арендной платы не произвел.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчик необоснованно реализовал свое право на односторонне расторжение договора, чем препятствовал истцу в осуществлении предпринимательской деятельности.

В силу п.4 ст.450 Гражданского кодекса РФ сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п.4 ст.450 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пп.«д» п.8.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в случае возникновения систематической задолженности у арендатора по оплате арендной платы.

Ответчик в уведомлении о расторжении договора сослался на наличие систематической задолженности по оплате арендной платы за декабрь 2016 года в размере 150.000 рублей 00 копеек.

Указанная задолженность образовалась в результате того, что ответчиком произведено пополнение арендным платежом за декабрь 2016 года обеспечительного взноса, из которого в свою очередь была удержана неустойка в размере 150.000 рублей 00 копеек, начисленная за непредоставление арендатором документов о заключении договоров страхования.

Согласно п.4.18 договора арендатор обязан в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения застраховать и обеспечивать непрерывное страхование следующих рисков в течение срока действия договора.

В соответствии с п.6.24 договора в случае, если арендатор не предоставил арендодателю страховые полисы и/или их копии, арендатор выплачивает арендодателю, по требованию последнего, неустойку в размере эквивалентном 2.000 (две тысячи) рублей за каждый день такой просрочки.

В п.6.27 договора стороны договорились, что указанные в договоре обязательства по плате любой без исключения неустойки, а также возможность применения иной меры ответственности, включая односторонний внесудебный отказ от договора, возникают только при условии направления письменного уведомления о нарушении обязательств предусмотренных договором в адрес виновной стороны и не исполнения виновной -стороной требований указанных в уведомлении в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента пучения такого уведомления.

Арендодателем в соответствии с п.6.27 договора в адрес арендатора 19.10.2016 было направлено уведомление о нарушении предусмотренных п.4.18 договора обязательств. Согласно уведомлению о вручении арендатор получил данное уведомление 24.10.2016, но течение 10 (десяти) рабочих дней не исполнил требований, указанных в уведомлении.

Обеспечительный взнос не является предварительной оплатой. Обеспечительный взнос не является платежом за последний месяц аренды. Обеспечительный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по соблюдению условий договора, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по настоящему договору из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя (п.4.9 договора).

Арендодатель вправе в любое время удержать из указанного обеспечительного взноса сумму задолженности арендатора по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены арендатором арендодателю в соответствии с договором, а также суммы по возмещению пени, штрафных санкций, любого ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами (п.4.10 договора).

В соответствии с п.4.11 договора в случае если арендодатель в любое время в течение срока действия договора производит удержание из обеспечительного взноса в соответствии с условиями настоящего договора, арендатор обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования выплатить арендодателю сумму, необходимую для восстановления первоначальной суммы обеспечительного взноса.

Истцом в ходе рассмотрения дела представлены договоры страхования, заключенные им со СПАО «РЕСО-Гарантия»: договор страхования имущества от всех рисков № 1121543362 и договор страхования гражданской ответственности № 1121939516, заключенные 01.10.2016 в отношении объекта на территории: <...>, на срок с 01.10.2016 по 30.09.2017 включительно, и с АО СК «Альянс» -дополнительное соглашение от 22.08.2016 № 19 к договору страхования имущества от 30.09.2015 № РН01-150017193 и дополнительное соглашение от 23.08.2016 № 12, в отношении дополнительного объекта: <...>, на срок до 30.09.2016 включительно.

Согласно п.4.18.5 документы, подтверждающие заключение арендатором договоров страхования, предоставляются арендатором в течение 30 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи арендованных помещений.

Однако данные договоры страхования не были своевременно представлены истцом ответчику по его требованию, в связи с чем на основании изложенного ответчиком правомерно был уведомлен истец об удержании части оплаченного арендатором в соответствии с п.4.9 договора обеспечительного взноса в качестве штрафа по п.6.24 договора в размере 150.000 рублей 00 копеек, следовательно, с учетом системного толкования положений п.п.4.9 и 4.11 договора арендатор должен был добровольно в течение трех рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления арендодателя пополнить обеспечительный взнос.

Суд принимает во внимание, что как на момент направления арендодателем 19.12.2016 уведомления об отказе от договора, так и непосредственно на дату расторжения договора в одностороннем порядке 18.01.2017, у арендатора не имелось неисполненных обязательств по внесению арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 01.08.2016 № 17088, от 26.09.2016 № 21842, от 27.10.2016 № 25085, от 31.10.2016 № 25241, от 24.11.2016 № 27190, от 19.12.2016 № 29063, от 30.12.2016 № 29879.

Поскольку в материалы дела не представлено надлежащих доказательств существенного нарушения истцом обязательств по договору, при этом представлены доказательства полном оплаты арендной платы и доказательства страхования имущества, основания для расторжения ответчиком договора в одностороннем порядке отсутствовали.

При таких обстоятельствах односторонний отказ ответчика от договора уведомлением от 19.12.2016 является незаконным и не соответствует ни действующему законодательству РФ, ни условиям заключенного между сторонами договора.

Поскольку в рассматриваемом случае суд пришел к выводу о том, что односторонний отказ ответчика от договора является незаконным, следовательно, у ответчика также отсутствовали правовые основания для удержания внесенного истцом обеспечительного платежа за вычетом удержанной неустойки за нарушение предусмотренных п.4.18 договора обязательств, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы обеспечительного платежа подлежат удовлетворению в части 1.850.000 рублей 60 копеек.

Кроме того, платежным поручением от 26.12.2016 № 29311 истец внес месячную арендную плату за январь 2017 года в размере 1.000.000 рублей 30 копеек, а также платежным поручением от 30.12.2016 № 29879 внесен платеж в размере 150.000 рублей 00 копеек, что в общей сложности составило 1.150.000 рублей 30 копеек.

Поскольку истец в январе 2017 года фактически пользовался помещениями в течение 18 дней, то соответственно размер арендной платы за указанное количество дней за период с 01.01.2017 по 18.01.2017 составил 651.668 рублей 11 копеек, а сумма переплаты 498.332 рублей 19 копеек.

Поскольку арендуемое помещение было возвращено ответчику 18.01.2017, то излишне уплаченная истцом арендная плата подлежит возврату истцу в размере 498.332 рублей 19 копеек за период с 01.01.2017 по 18.01.2017.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора, заключенного между истцом и ответчиком.

Вместе с тем суд указывает на то, что 18.01.2017 между сторонами в обоюдном порядке был подписан акт возврата арендуемых помещений.

В соответствии с ч.1 ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанной нормы права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 ст.614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

Между тем, в рассматриваемом случае суд приходит к выводу о том, что, поскольку стороны 18.01.2017 в обоюдном порядке подписали акт возврата помещений и не изъявили желания продолжить арендные правоотношения, то арендные отношения между ними также прекратились 18.01.2017 в связи с возвратом ответчику объекта аренды.

С учетом вышеизложенного на дату рассмотрения настоящего спора договор является расторгнутым с 18.01.2017, что не требует дополнительного подтверждения судом.

Таким образом, поскольку на дату обращения истца с настоящим иском договор уже был расторгнут, то есть перестал существовать как объект гражданско-правового регулирования, следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований в данной части.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части признания незаконным одностороннего расторжения договора уведомлением от 19.12.2016, и в части взыскания 2.348.332 рублей 79 копеек.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 606, 614, 619 Гражданского кодекса РФ и ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным одностороннее расторжение ЗАО «Экстракт-Фили» договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 11.07.2016 № Д/16-К уведомлением от 19.12.2016.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Экстракт-Фили» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано по адресу: 107023, <...>, дата регистрации: 29.06.1999) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кораблик-Р» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано по адресу: 117639, <...>, дата регистрации: 28.09.2006) 2.348.332 рубля 79 копеек, из них 1.850.000 рублей 60 копеек обеспечительного платежа и 498.332 рубля 19 копеек излишне уплаченной арендной платы за период с 19.01.2017 по 31.01.2017, а также расходы по уплате госпошлины в размере 39.361 рубля 5 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин