Решение от 3 июня 2019 г. по делу № А46-7807/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7807/2019
04 июня 2019 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 28 мая  2019 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июня  2019 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Отрах А.Н.,

рассмотрев исковое заявление заместителя прокурора Омской области в интересах Называевского муниципального района Омской области в лице Совета Называевского муниципального района Омской области к Управлению строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск» о признании недействительными: п. 4.3.2 договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № АЗ-15-04/2017, п. 4.1.1, п. 6.1 договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № АЗ-15-04/2017,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 (служебное удостоверение),

от ответчиков - не явились, извещены 



УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Омской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Называевского муниципального района Омской области в лице Совета Называевского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Управлению строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области (далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск»  (далее – ООО «Управляющая компания «Называевск»), в котором просит:

- признать недействительным п. 4.3.2 договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № АЗ-15-04/2017, заключенного между Управлением строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск»;

- признать недействительными п. 4.1.1, п. 6.1 договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № АЗ-15-04/2017, заключенного между Управлением строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск», в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя не на основании решения суда.

29.05.2019 в материалы дела от Управления поступил отзыв на заявление, согласно которому, исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Прокурор в судебном заседании требование поддержал.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, Управление ходатайствовало о рассмотрении дела без его участия.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующие обстоятельства.

Называевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности Управления строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области при заключении договоров аренды земельных участков.

В ходе проверки установлено, что между Управлением строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая   компания   «Называевск»   заключен   договор   аренды   от 17.04.2017 № A3-15-04/2017 земельного участка с кадастровым номером 55:35:010103:319 (далее - договор).

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что Арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора с согласия Арендодателя в случае заключения договора на срок более чем на 1 год.

Пунктом 4.1.1 договора аренды арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.

По условию п. 6.1 договора он может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию любой стороны по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и пунктом 4.1.1 настоящего договора.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

П. 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным, совершение сделок с земельными участками, в том числе сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков, регулируется положениями п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктами 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также отдавать арендные права в залог, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Пунктом 1.1. ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 4.3.2 оспариваемого договора аренды земельного участка, обязывающий Арендатора получить согласие Арендодателя на передачу земельного участка в субаренду противоречит приведенным выше требованиям законодательства, нарушает права Арендатора на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона, а также нарушает права неопределенного круга субъектов предпринимательской       деятельности,     потенциальных субарендаторов и иных лиц.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем в пункте 4.1.1 оспариваемого договора аренды земельного участка стороны предусмотрели возможность прекращения договора по инициативе Арендодателя не только в судебном порядке и при существенном нарушении договора аренды, но и по иным основаниям, что также противоречит указанным выше нормам законодательства.

По аналогичным основаниям не соответствует требованиям законодательства пункт 6.1 договора, предусматривающий изменение или расторжение договора по требованию любой стороны по основаниям и в порядке, предусмотренном пунктом 4.1.1 договора.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Ст. 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Ст. 101 АПК РФ к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (п. 1 ст. 110 АПК РФ).

Ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает размер государственной пошлины; так, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, - 6 000 руб.

Согласно ст. 333.37 прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; а также органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

На основании изложенного, с ООО  «Управляющая компания «Называевск» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 и 176 АПК РФ, суд 



РЕШИЛ:

требования заместителя прокурора Омской области в интересах Называевского муниципального района Омской области в лице Совета Называевского муниципального района Омской области удовлетворить.

Признать недействительным п. 4.3.2 договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № A3-15-04/2017, заключенного между Управлением строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск».

Признать недействительными п. 4.1.1, п. 6.1 договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № A3-15-04/2017, заключенного между Управлением строительства, муниципального имущества и закупок, жилищно-коммунального комплекса и сельского хозяйства Администрации Называевского муниципального района Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск», в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя не на основании решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Называевск» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         В.Ю. Распутина