Решение от 6 февраля 2019 г. по делу № А32-37951/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-37951/2018

06.02.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.01.2019

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к АО «Вестелеком», г. Москва (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка №4900009736 от 22.01.2015

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО2 на основании доверенности от 30.06.2018

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к АО «Вестелеком» о расторжении договора аренды земельного участка №4900009736 от 22.01.2015.

Требование мотивировано тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые договором обязательства, допустил просрочку во внесении арендных платежей.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает, сообщил суду, что вступившим в законную силу судебным актом установлена переплата по спорному договору аренды.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16.01.2019 до 17.40 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Постановлением администрации муниципального образованием город-курорт Сочи от 09.06.2014 №1072 принято решение о предоставлении ООО «Вестелком» земельного участка.

22.01.2015 сторонами настоящего спора подписан договор №4900009736 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203024:15 площадью 259 кв. м по адресу: г. Сочи, Центральный район ул. Красноармейская, д. 3А для обеспечения эксплуатации здания офиса сроком действия до 09.06.2063.

06.03.2012 право собственности на участок зарегистрировано за муниципальным образование город-курорт Сочи.

Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата начисляется с 09.06.2014.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Законом предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Претензией от 02.08.2017 истец предложил ответчику оплатить задолженность и претензией от 15.09.2017 предложил договора расторгнуть.

Обязательный, установленный законом досудебный порядок истцом соблюден.

Администрация указывает, что общество в нарушение условий договора допустило образование задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 422 298,84 руб. и пени з размере 72 360,30 руб.

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 No 4С/40/ОЗ-2014 и составляет 723 983 руб.

АО «ВЕСТЕЛКОМ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании этого пункта договора недействительным.

Вступившим в законную силу решением от 03.07.2017 по делу № А32-8783/2017 этот пункт договора в части установления размера годовой арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы признан недействительным, он изложен судом в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 21 620 (Двадцать одна тысяча шестьсот двадцать) рублей».

Недействительность указанной части сделки означает, что арендная плата в размере 21 620 руб. должна применяться с момента начала начисления платежей – 09.06.2014.

Ответчиком представлено вступившее в законную силу решение от 04.12.2018 по делу А40-121039/2018, в котором указаны следующие преюдициальные для настоящего дела обстоятельства.

За период с 14.06.2014 по 30.04.2018 (исковой период с 01.04.2016 по 30.09.2017) арендная плата по договору аренды могла составить 84 679,9 руб. (21 620 руб. в год, 1 801,7 руб. в месяц, с 14.06.2014 по 30.04.2018, 47 мес. х 1 801,7 руб. = 84 679,9 руб.). Вместе с тем, ЗАО «Вестелком» выплатило арендодателю денежную сумму в общем размере 2 172 073,8 руб., что подтверждено представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями, в том числе за 2016 год и за 2017 год.

Установленная решением по делу А40-121039/2018 переплата с учетом определенного решением суда по делу А32-8783/2017 размера ежегодной арендной платы свидетельствует о том, что на момент объявления резолютивной части решения по настоящему делу задолженность общества перед муниципальным образованием за пользование спорным земельным участком отсутствует.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько