Решение от 18 марта 2019 г. по делу № А55-38436/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

18 марта 2019 года

Дело №

А55-38436/2018

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 11 марта 2019 года дело по иску, заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО3

От 24 декабря 2018 года №

к Акционерному обществу "Тандер"

Третье лицо: ФИО4

О взыскании

при участии в заседании

от истца – ФИО3 паспорт; представитель ФИО5 паспорт, устное заявление истца

от ответчика – представитель ФИО6 доверенность от 18.09.18г.

от третьего лица – не явилось, извещено

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - «истец») обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее - «ответчик»), в котором просит взыскать 1 567 831 руб. 68 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору №СмрФ/66742/17 от 18.09.2017 в размере 610 615 руб. 23 коп., неустойку в размере 13 468 руб. 56 коп., убытки в размере 943 747 руб. 89 коп.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно просит взыскать с ответчика:

1. Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Индивидуального предпринимателя Доброходовой Елены Анатольевны задолженность по арендной плате в размере 610 615 руб. 23 коп.

2. Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 неустойку (проценты) по исполненным обязательствам по арендной плате, с нарушением сроков, за период с ноября 2017 г. по март 2018 в сумме 7 287рублей 80 коп.,

4. Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 неустойку по неисполненным обязательствам за период с 20 мая 2018 года по 09 сентября 2018 года по арендной плате с суммы 610 615 руб. 23 коп., по ключевой ставке рефинансирования, установленной Банком России, до момента фактического исполнения обязательства.

5. Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 убытки в размере 943 747 руб. 89 коп.

6. Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по уплате госпошлины по настоящему иску в размере 28 678 руб. 00 коп.

В связи с тем, что вышеуказанное заявление истца не противоречит закону, нормативным правовым актам, не нарушает интересы других лиц, суд, руководствуясь частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяет заявление об уточнении исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований; представил отзыв на иск, который судом приобщен к материалам дела.

В отзыве на иск ответчик просил в иске отказать.

Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Проведение экспертизы ответчик просил поручить ООО «НМЦ Рейтинг» (443056, <...>); поставить перед экспертом следующий вопрос: «Выполнить смету по средним ценам в Самарской области с использованием ГЭСН на следующие виды ремонтных работ: 1. Восстановление стены между помещением Истца и соседним помещением. 2. Восстановление электрощитовой, электропроводки. 3. Обособление системы теплоснабжения (разделение в изолированную от единой с соседним помещением системы теплоснабжения). 4. Восстановление системы водоснабжения, канализации.»

Ответчиком не представлены в материалы дела доказательства внесения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда Самарской области в размере, необходимом для проведения судебной экспертизы, в связи с чем в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы следует отказать.

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела, которое судом отклонено с учетом сроков рассмотрения дела, установленных нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третье лицо в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом, не явилось, причину неявки не пояснило, письменные пояснения на иск не представило.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения присутствовавших в заседании представителей истца и ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на то, что между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее -Арендодатель, Истец) и Акционерным обществом «Тандер» (далее -Арендатор, Ответчик) 18 сентября 2017 г. был заключен Договор аренды недвижимого имущества с оборудованием № СмрФ/66742/17 (далее по тексту - «Договор»).

По условиям Договора, Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое помещение - комнаты №№ 35-38, 40, 41, 103-111, общей площадью 290,2 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Революционная, д. 75 (далее по тексту - «объект»).

Вышеуказанный Договор заключался на срок по 30.09.2027 г. включительно.

Согласно п. 5.1 Договора Арендатор обязался уплачивать Арендодателю арендную плату, состоящую из: постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

27 сентября 2017 года по Акту приема-передачи Арендодатель передала Арендатору, а Арендатор принял во временное владение и пользование объект в удовлетворительном состоянии. Для использования объекта под магазин розничной торговли продовольственными товарами требовалось проведение ремонтных работ для приведения к стандартам АО «Тандер», о чем и было указано в Акте приема-передачи. Объект на момент заключения Договора был обеспечен исправными сетями инженерных коммуникаций (п. 2.1.2 Договора). В Акте приема-передачи были прописаны показания приборов учета, а именно электроэнергии, холодной и горячей воды.

09 января 2018 г. дополнительным соглашением к Договору № СмрФ/66742/17 сторонами были внесены изменения по арендной плате в п. 5.2.1 Договора, в соответствии с которыми постоянная часть арендной платы составила в течение первых 60 дней с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи объекта 94 315 рублей 00 коп, без НДС в месяц, с 61-го дня - 188 630 рублей 00 коп., без НДС. С 09.01.2018 г. постоянная часть арендной платы составила 176 412 рублей 60 коп., без НДС, в месяц.

В апреле 2018 г. Уведомлением (без номера и даты) о расторжении Договора аренды АО «Тандер» сообщил об отказе от исполнения обязательств и расторжении Договора в одностороннем порядке и пригласил 26 мая 2018 г. прибыть на объект для принятия объекта и подписания Акта приема-передачи.

08.05.2018 г. от имени ФИО3, Ответчику была направлена претензия с требованием погашения задолженности по арендной плате, выплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, а также компенсации утраченных коммуникаций и демонтажа стены в соответствии с приложенной сметой. При этом Арендодатель предупредил Арендатора об отказе приема объекта по акту приема-передачи с недостатками, для устранения которых требуется значительная затрата денежных средств.

В соответствии с п. 3.8 Договора в случае, если Арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи по причине несоответствия помещения требованиям пункта 3.9 Договора, составляется Акт о выявленных недостатках объекта, определяется срок по устранению этих недостатков. Если Арендатор уклоняется от составления Акта, Арендодатель в одностороннем порядке составляет данный Акт и направляет его Арендатору. Арендодатель вправе помимо устранения недостатков объекта потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата объекта, а так же может быть взыскана упущенная выгода.

Пунктом 3.9 Договора сторонами установлено, что при прекращении Договора Арендатор обязан вернуть объект с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в объекте. Восстановить стену, граничащую с помещением иного собственника, если таковая стена будет демонтирована для нужд Арендатора. Либо согласовать материальное возмещение утраченной стеновой конструкции. Арендатор обязан передать в исправном состоянии энерго-, тепло-, водо- принимающие установки, трубопровод водоснабжения и канализации, электрокабели и электросеть объекта, теплокоммуникации.

26 мая 2018 года между сторонами был подписан Акт осмотра помещения, которым было установлено отсутствие стеновой конструкции с помещением соседнего собственника, а так же отсутствие водопроводных и канализационных сетей, электрооборудования, тепловых установок, вентиляции.

Таким образом, акт приема-передачи объекта Арендодателем подписан не был как указывает истец не по причине уклонения от его подписания, а в соответствии с обязательствами, установленными п. 3.9 Договора, которые Арендатором исполнены не были.

Истец указывает на то, что АО «Тандер» не предприняло попыток исполнить взятые на себя обязательства, не привел объект в первоначальное состояние, не предложил компенсацию на восстановление коммуникационных сетей и стеновой панели, в связи с чем, у Арендодателя появилось право требования внесения арендной платы за время просрочки возврата объекта, взыскания упущенной выгоды, начисления неустойки, а так же взыскания убытков, вызванных устранением недостатков объекта.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 11.09.2018 г. сообщено о том, что 10.09.2018 г. в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект -нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Революционная, д. 75, согласно заявлению арендатора АО «Тандер».

Как указывает истец, поскольку арендные отношения между сторонами были фактически не прекращены до 10.09.2018 г., задолженность АО «Тандер» по постоянной части арендной платы составила:

28 453, 65 руб. (за период с 27.05.18 по 31.05.2018 г.)

176 412, 60 руб. (за июнь)

176 412,60 руб. (за июль)

176 412,60 руб. (за август)

52 923,78 руб. (за период с 01.09.18 по 09.09.18 г.) Итого по арендной плате: 610 615 руб. 23 коп.

Арендная плата должна вноситься не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей истцом ответчику были начислены пени в размере 7287 руб. 80 коп. за период с ноября 2017 года по март 2018 года.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика убытков:

1. Восстановление стеновой панели, отделка - 483 784,19 руб. (смета № 1, подрядчик ООО «Промстройснаб», сумма изменена по сравнению с первоначальным подрядчиком, в связи с изменением цен на работы и материалы);

2.Восстановление электросетевой коммуникационной системы - 144 792,97 руб. (Смета № 2, подрядчик ООО «Промстройснаб»);

3. Монтаж кондиционеров - 55 747,00 руб. (смета № 3, подрядчик ООО «Промстройснаб»)

4. Восстановление системы водоснабжения - 109 180,05 руб. (смета № 4, подрядчик ООО «Промстройснаб»);

5. Монтаж вентиляционной системы - 150 243,68 руб. (смета № 5, подрядчик ООО «Промстройснаб»);

Итого по убыткам: 943 747 руб. 89 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик представил отзыв на иск, котором ссылается на то, что он воспользовался правом на односторонний отказ от договора аренды и передал помещение арендодателю по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном договором, что исключает возможность требовать арендную плату.

Истец не отрицает, что ответчиком в ее адрес 27.03.2018 было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Также истцом не отрицается, что арендодателю было предложено прибыть 26.05.2018 для подписания акта приема-передачи. Указанное уведомление поступило истцу 03.04.2018.

Процедура и срок направления уведомления об одностороннем расторжении договора были соблюдены ответчиком.

На составление акта Истец в предварительное судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещен надлежащим образом, не явился, причину неявки не пояснил.

В связи с чем, акт приема-передачи, соглашение о расторжении вместе с сопроводительным письмом были направлены истцу почтой.

Ссылка истца на п.3.8 договора во внимание суда не принимается, поскольку истец, основываясь на данном пункте договора вправе потребовать внесения арендной платы только за время просрочки возврата объекта, которая ответчиком в данном случае не была допущена.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Из смысла указанных норм следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приёмки арендованного имущества.

В случае, если осмотром будет установлено несоответствие технического и санитарного состояния помещения состоянию помещения, отраженному в акте передачи помещения в аренду, и возникает необходимость текущего ремонта помещения, а при деятельности арендатора оказавшей разрушающее воздействие на помещение в целом или на его отдельные части и (или) конструкции - необходимость капитального ремонта, арендатор обязан произвести за свой счет соответствующий ремонт арендуемого помещения и сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока аренды по договору.

В случае непроведения арендатором необходимого ремонта до окончания срока аренды, определенного договором либо дополнительным соглашением к нему, арендатор должен оплатить арендодателю согласованную с ним стоимость ремонта либо стоимость ремонта, определенную сметой, составленной сторонней организацией, и оплатить арендодателю дополнительно убытки в виде не полученной арендной платы за период ремонта помещения.

Следовательно, спорным договором аренды не предусмотрено право арендодателя (истца) на отказ от принятия арендуемого имущества в случае несоответствия технического и санитарного состояния подлежащего возврату имущества его состоянию на момент принятия имущества в аренду.

Доказательств пользования ответчиком арендованными помещениями после 26.03.2018 в материалах дела не имеется.

Указанные обстоятельства могут свидетельствовать об уклонении истца от приемки арендованного имущества после прекращения договора аренды.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания с ответчика задолженность по арендной плате в размере 610 615 руб. 23 коп. следует отказать.

Указанная правовая позиция подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.01.2018 по делу №А55-10440/2017.

Требования о взыскании с ответчика неустойки по исполненным обязательствам по арендной плате, с нарушением сроков, за период с ноября 2017 г. по март 2018 в сумме 7 287рублей 80 коп., неустойки по неисполненным обязательствам за период с 20 мая 2018 года по 09 сентября 2018 года по арендной плате с суммы 610 615 руб. 23 коп., по ключевой ставке рефинансирования, установленной Банком России, до момента фактического исполнения обязательства являются производными от требования о взыскании арендной платы, в удовлетворении которого настоящим решением отказано, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Согласно акта осмотра помещения от 26.05.2018, подписанного представителями сторон установлено, что переданные во временное владение и пользование арендатору на время действия договора энергопринимающие устройства, тепловые установки канализационные сети, перечисленные в п. 4.1.10 договора отсутствуют.

Факт передачи арендатору помещения в исправном состоянии без каких-либо претензий подтверждается материалами дела, из которых усматривается, что помещение были переданы в пользование ответчику в исправном, хорошем состоянии.

Следовательно, на ответчике лежит обязанность возвратить помещение в надлежащем состоянии.

Истцом в материалы дела представлены сметы, согласно которым размер убытков истца (стоимость восстановительного ремонта) составляет 943 747 руб. 89 коп.

Доводы ответчика о том, что он не был приглашен для проведения оценки восстановительных работ, о том, что оценщик не является членом СРО, которое вправе выдавать свидетельства о допуске организаций к выполнению строительно-монтажных работ определенных видов во внимание суда не принимается.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, общими условиями наступления деликтной (внедоговорной) ответственности являются: наличие вреда, противоправность действий его причинителя, наличие причинно-следственной связи между возникновением вреда и противоправными действиями, вина причинителя вреда.

Ответчик не отрицает, что им были проведены работы по адаптации арендуемого помещения к ведению деятельности ЗАО «Тандер», что кроме него никто никаких работ в арендованном помещении не проводил.

Понесение убытков истцом подтверждено документально.

Из содержания условий договора аренды, в частности, п.4.1.10 не следует, что переданное истцом в пользование ответчику помещение было оборудовано некими кондиционерами, необходимость монтажа которых оценивается в указанную сумму.

В договоре аренды указано, что арендатору передается во временное пользование: электроустановки, тепловые установки, водопроводные и канализационные сети, приборы учета.

В нарушение норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчиком были проведены какие-либо работы по демонтажу кондиционеров, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика убытков подлежат частичному удовлетворению в размере 888 000 руб. 89 коп., в части взыскания с ответчика убытков, понесенных ответчиком в связи с необходимостью монтажа кондиционеров стоимостью 55 747 руб. 00 коп. следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на ответчика соразмерно удовлетворенным исковым требованиям, взыскав с последнего в пользу истца 16 272 руб. 00 коп., в остальной части расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца и оплачены им при подаче искового заявления.

На основании ст.333.40 Налогового кодекса РФ следует возвратить истцу из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 61 руб.00 коп.

Руководствуясь ст. 110,167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы оставить без удовлетворения.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 888 000 руб. 89 коп. убытков и 16 272 руб.00 коп. расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 61 руб.00 коп. госпошлины из федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Д.А. ФИО1