Решение от 28 января 2025 г. по делу № А81-11942/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: i№fo@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-11942/2024
г. Салехард
29 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 января 2025 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Санджиева М.А., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Ивановым С.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерные наружные сети» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя истца - ФИО1 по доверенности № 6 от 09.01.2025,

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерные наружные сети» об изъятии путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства: «Гараж на 6 грузовых машин» с кадастровым номером 89:11:010204:404, расположенный на земельном участие с кадастровым номером 89:11:010204:50 площадью 5467 кв.м по адресу: ЯНАО, <...> А.

Определением от 15.11.2024 предварительное судебное заседание назначено на 02.12.2024.

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором требования истца оспорены. Истец заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом обязательного досудебного урегулирования спора. Истцом также заявлены возражения против перехода к рассмотрению дела по существу в предварительном судебном заседании.

Определением от 02.12.2024 суд завершил предварительное судебное заседание, назначил дело к рассмотрению на 16.01.2025.

До начала судебного заседания от ответчика представлены дополнения к отзыву (вх.№955).

От истца представлены возражения на отзыв (вх.№1871).

От ответчика представлено ходатайство о приобщении дополнительных документов (вх.№2573).

От истца представлено ходатайство о приобщении дополнительных документов (вх.№2913).

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (арендодатель) и ООО «Инженерные Наружные Сети» (арендатор) был заключен договора аренды земельного участка №НУ-153-15 от 26.02.2015, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 5 467 кв. м с кадастровым номером 89:11:010204:50, расположенный по улице Таежной в Западной промзоне, в целях использования для строительства производственной базы.

Срок аренды земельного участка по настоящему договору устанавливается с 26 февраля 2015 года по 26 февраля 2018 года.

На основании ходатайства ООО «Инженерные Наружные Сети» ответчику для окончания строительства объекта незавершенного строительства: «Гараж на 6 грузовых машин» с кадастровым номером 89:11:010204:404 (далее - Объект) был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:010204:50 площадью 5467 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> (далее - Земельный участок).

Между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (переименован в Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой) и ООО «Инженерные Наружные Сети» был заключен договор аренды земельного участка от 09.04.2018 № НУ-102-18 на срок с 26.02.2018 до 26.02.2021 (далее - Договор).

Дополнительным соглашением от 17.11.2020 № 1 к договору срок аренды земельного участка устанавливается с 26.02.2019 до 26.02.2024.

По истечении указанного срока договор аренды земельного участка для завершения строительства от 09.04.2018 № НУ-102-18 прекратил свое действие (пункт 2.3 договора).

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 09.04.2018 № НУ-102-18 истек, а также учитывая тот факт, что строительство объекта не завершено, Администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском, рассматриваемым судом в рамках настоящего дела.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:010204:404, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 89:11:010204:50, степенью готовности 11,5%, что следует из выписки из ЕГРН от 08.04.2024 (л.д.36-41).

При этом ответчику на основании договора аренды земельного участка от 09.04.2018 № НУ-102-18 для целей завершения строительства сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 89:11:010204:50.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Ответчиком в материалы дела представлены пояснения, что фактическое строительство объекта завершено.

12 сентября 2017 года ответчику было выдано разрешение на строительство №89-RU89304000-47-017 (в период действия договора аренды земельного участка № НУ-153-5 от 26.02.2015 заключенного до договора аренды земельного участка №НУ-102-18 от 09.04.2018 года (п.1.4. Договора)).

Кроме того, ответчиком были заключены договоры ресурсоснабжения:

1) договор поставки газа №63-5-65-6099/20Д от 19.11.2020 с ООО «Газпром межрегионгаз Север», согласно которого по адресу объекта осуществляется поставка газа с 2020 года;

2) договор №154/ТР/2020 от 15.09.2020 года транспортировки газа по газораспределительным сетям с АО «НОВО-УРЕНГОЙМЕЖРАЙГАЗ», согласно которого по адресу объекта производиться транспортировка газа;

3) договором №89/ТП/2020 о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения от 20 апреля 20250 года с АО «НОВО-УРЕНГОЙМЕЖРАЙГАЗ», согласно которого объект подключается к сети газораспределения.

12 декабря 2024 года между ответчиком и ООО «Инжиниринговая Компания «СтройЭксперт» был заключен договор №19 оказания услуг по обследованию технического состояния/сооружения согласно которого ООО «Инжиниринговая Компания «СтройЭксперт» принимает на себя обязательства по проведению обследования технического состояния объекта: «Гараж на 6 грузовых автомобилей» КН 89:11:010204:404 расположенного по адресу ЯНАО, <...>.

23 декабря 2024 года ООО «Инжиниринговая Компания «СтройЭксперт» был подготовлен технический отчет №19/2024-ТО (далее – Технический отчет).

Согласно техническому отчету целью обследования состоит в установлении технического состояния, определение готовности, возможность ввода в эксплуатации в текущем техническом состоянии, соответствие требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам землепользования и застройки объекта: «Гараж на 6 грузовых автомобилей» КН89:11:010204:404 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> (страница 9 Технического отчета).

Натурное обследование объекта экспертизы производилось: с «12» декабря 2024 г. по «23» декабря 2024 г. (страница 12 Технического отчета).

Общее техническое состояние объекта: «Гараж на 6 грузовых автомобилей» КН 89:11:010204:404 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, оценивается как ограниченно работоспособное и отвечающее условиям нормальной эксплуатации (согласно ГОСТ 31937 – 2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13 – 102 - 2003. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Готовность объекта: «Гараж на 6 грузовых автомобилей» КН 89:11:010204:404 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> составляет 100%.

Ввод здания «Гараж на 6 грузовых автомобилей» КН 89:11:010204:404 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> возможен в ограниченно работоспособном состоянии.

Объект и использованные при его возведении материалы соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам землепользования и Застройки.

Выявленные при обследовании дефекты не являются критическими, являются устранимыми, при наличии выявленных дефектов конструкции обследуемого объекта функционально пригодны, выявленные дефекты к снижению несущей способности и опасности разрушения не приводят (страницы 24-25 Технического отчета).

Рекомендовано для дальнейшей эксплуатации объекта и приведения конструкций в работоспособное техническое состояние необходимо:

- выполнить ревизию и восстановление сварных соединений в соответствии с требованиями п. 5.5.3, 5.5.4, 5.5.8 ГОСТ 23118-2019 «Конструкции стальные строительные. Общие технические условия (с Поправкой)»;

- выполнить пескоструйную обработку металлических конструкций каркаса здания в полном объеме с последующей антикоррозионной и огнезащитной обработкой в соответствии с требованиями НТД, СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85», СП 433.1325800.2019 «Огнезащита стальных конструкций. Правила производства работ».

- выполнить замену профилированных листов в дефектных участках;

- выполнить восстановление защитного слоя бетона и заделать трещины в соответствии СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85».

Также технический отчет содержит фототаблицу, подтверждающую законченное строительство объекта.

Фактически строительство объекта окончено, готовность объекта составляет сто процентов, ввод объекта в эксплуатацию возможен. В настоящее время ведется сбор и подготовка документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Истец доказательств обратного не представил.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объекта не завершение строительства объекта.

По смыслу указанной нормы права, реализация с торгов незавершенного строительством объекта осуществляется с целью завершения строительства лицом, которое приобретает данный объект на торгах.

В рассматриваемом случае объект не нуждается в завершении строительства.

Наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию, до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии.

Указанный правовой подход был поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.10.2022 № 302-ЭС22-18603.

Таким образом, отсутствие у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ).

Единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Также не имеет существенного значения для разрешения иска на основании статьи 239.1 ГК РФ то обстоятельство, что в ЕГРН данные об объекте содержатся как об объекте степенью готовности 11%, то есть незавершенном; данные в ЕГРН в настоящее время не соответствуют фактическому положению, что не опровергается истцом. Спорный объект, как объект незавершенного строительства, поставлен на кадастровый учет (31.10.2017) до заключения договора аренды от 09.04.2018.

Суд приходит к выводу о подтверждении факта завершения строительства объекта и его эксплуатации, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Учитывая, что применение статьи 239.1 ГК РФ распространяется на объекты незавершенные строительством, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований Департамента.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ. Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.


Судья

М.А. Санджиев