Решение от 19 марта 2024 г. по делу № А71-19950/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А71- 19950/2023
19 марта 2024 года
г. Ижевск




Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2024 года.


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи М.В. Мельниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью «Била Нова» к Администрации города Воткинска о предоставлении права пользования земельными участками с кадастровыми номерами 18:27:050006:796, 18:27:050003:81 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 18:27:050006:1175, 18:27:050003:1604, обязании совершить действия, необходимые для продажи объектов незавершенного строительства с публичных торгов,

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.11.2023, копия диплома

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 10.01.2024 копия диплома,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Била Нова» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Администрации города Воткинска (далее – администрация, ответчик) о предоставлении права пользования земельными участками с кадастровыми номерами 18:27:050006:796, 18:27:050003:81 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 18:27:050006:1175, 18:27:050003:1604, обязании совершить действия, необходимые для продажи объектов незавершенного строительства с публичных торгов.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которых он просит обязать Администрацию города Воткинска в течение семи рабочих дней направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Била Нова» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:27:050006:796 для завершения объекта строительства объекта с кадастровым номером 18:27:050006:1175, обязать Администрацию города Воткинска в течение семи рабочих дней направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Била Нова» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:27:050003:81 для завершения объекта строительства объекта с кадастровым номером 18:27:050003:1604

Как следует из материалов дела, администрация (далее – арендодатель) и общество (далее – арендатор) заключили следующие договоры: договор аренды земельного участка № 213-13да от 17.10.2013 (далее – договор аренды № 213-13да), на основании которого арендодатель передал в пользование арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:26:050006:796, общей площадью 13 570 кв.м., расположенный по адресу: <...> район мини-рынка «Южный» и бывшей школы №16 (далее – земельный участок № 1), для строительства трех многоквартирных жилых домов (этажностью 9-12 этажей) (пункт 1.1 договора аренды № 213-13да), а также договор аренды земельного участка № 189-13да от 05.09.2013 (далее – договор аренды № 189-13да), в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:27:050003:81, общей площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, в районе ул. Волгоградской, д. 19 (далее –земельный участок № 2), для строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора аренды № 189-13да).

Государственная регистрация договоров аренды произведена 25 февраля 2014 года.

Срок действия договора аренды № 213-13да установлен сторонами с 1 ноября 2013 года по 30 октября 2016 года (пункт 2.1 договора № 213-13да).

Срок действия договора аренды № 189-13да – с 15 сентября 2013 года по 14 сентября 2016 года (пункт 2.1 договора № 189-13да).

Договор аренды № 213-13да прекратил свое действие 16 октября 2016 года, договор аренды № 189-13да – 10 октября 2016 года.

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 18:27:050006:796, 18:27:050003:81 были предоставлены обществу однократно для завершения строительства расположенных на земельных участках многоквартирных жилых домов без проведения торгов на основании договоров аренды № 111-16да от 17 октября 2016 года (далее – договор аренды № 111-16да), № 104-16да от 10 октября 2016 года (далее – договор аренды № 104-16да).

Государственная регистрация договоров аренды № 111-16да, № 104-16да осуществлена 29 ноября 2016 года.

Срок действия договора аренды № 111-16да истек 30 октября 2019 года, действие договора аренды № 104-16да прекратилось 14 сентября 2019 года.

По истечении срока действия договоров аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды земельных участков, с целью завершения строительства принадлежащих заявителю на праве собственности объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 18:27:050006:1175, 18:27:050003:1604, расположенных на указанных земельных участках.

Письмами № 1792/01-16, № 1793/01-16 от 30 апреля 2021 года, администрация отказала в предоставлении обществу земельных участков, указав, что основания для заключения с обществом договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:27:050006:796, 18:27:050003:81 без проведения торгов отсутствуют.

Впоследствии администрация осуществила раздел земельного участка с кадастровым номером 18:27:050006:796 на два земельных участка с кадастровыми номерами 18:27:050006:796 и 18:27:050006:1468 в целях развития общественной инфраструктуры.

04 октября 2022 года ответчик направил в адрес истца письмо, в котором указал, что в срок до 15 ноября 2022 года подаст в Арбитражный суд Удмуртской Республики исковое заявление об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

При этом фактические действия ответчиком по совершению действий, направленных на подачу в Арбитражный суд исковых заявлений об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 18:27:050006:1468 и 18:27:050006:1175, принадлежащих на праве собственности Истцу, путем продажи с публичных торгов, предприняты не были.

Считая, что ответчик, без каких либо законных оснований отказывается в подаче исковых заявлений об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 18:27:050006:1468 и 18:27:050006:1175, принадлежащих на праве собственности истцу, путем продажи с публичных торгов, тем самым незаконно воспрепятствует заключению с истцом новых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:27:050006:796, 18:27:050003:81, без проведения торгов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, не согласившись с исковыми требованиями, представил в материалы дела отзыв, указал, что у администрации отсутствуют правовые основания предоставления спорных земельных участков истцу в аренду.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Как следует из материалов дела, ответчиком 27.05.2020 на основании Постановления № 564 от 27.05.2020г. была прекращена аренда земельного участка с кадастровым номером 18:27:050006:796, и на основании Постановления № 563 от 27.05.2020 прекращена аренда земельного участка с кадастровым номером 18:27:050003:81.

Таким образом, установленный п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ шестимесячный срок на подачу уполномоченным органом, в данном случае ответчиком, в суд заявления с требованием об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов истек 26 ноября 2020 года.

Доказательств, подтверждающих подачу ответчиком заявлений в суд об изъятии объектов незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов в отношении объектов незавершенных строительством с кадастровыми номерами 18:27:050006:1175 и 18:27:050003:1604, представлено не было.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорных земельных участков не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых они расположены, с момента прекращения 27 мая 2020 года на основании Постановлений Ответчика срока действия заключенных в отношении Истца договоров аренды возникают риски нарушения имущественных прав Истца, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом принятого по делу решения на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Обязать Администрацию города Воткинска в течение семи рабочих дней направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Била Нова» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:27:050006:796 для завершения объекта строительства объекта с кадастровым номером 18:27:050006:1175.

Обязать Администрацию города Воткинска в течение семи рабочих дней направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Била Нова» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:27:050003:81 для завершения объекта строительства объекта с кадастровым номером 18:27:050003:1604

Взыскать с Администрации города Воткинска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Била Нова» 6000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.



Судья М.В. Мельникова