Постановление от 17 февраля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46292/2022
г. Краснодар
18 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дело- Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дело-Плюс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу № А32-46292/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация, истец) в лице муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи (далее – учреждение) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Дело- Плюс» (далее – общество, ответчик) со следующими исковыми требованиями:

– о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключаемого по результатам аукциона от 28.06.2022 № 4920008294;

– об обязании управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) погасить


регистрационную запись от 14.07.2022 за номером 23:49:0308007:2959-23/260/2022-1 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

– о взыскании 5 184 544 рублей, из которых 4 336 тыс. рублей основной долг, 848 544 рубля – неустойка (увеличенные требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 165.1309, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 11, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы нарушением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование муниципальным земельным участком с кадастровым номером 23:49:0308007:2959, предоставленного во исполнение договора от 28.06.2022 № 4920008294. В связи с наличием у ответчика долга по арендной плате, на него истцом начислена договорная неустойка. Допущенное обществом нарушение договорных обязательств является существенным, влекущим досрочное расторжение договора от 28.06.2022 № 4920008294 в судебном порядке и погашение в ЕГРН записи об аренде.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2025 с общества в пользу администрации (в лице учреждения) взыскано 4 336 тыс. рублей долга по арендной плате, 848 544 рубля неустойки. Суд расторг договор аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4920008294 и указал, что решение является основанием для управления Росреестра погасить регистрационную запись от 14.07.2022 за номером 23:49:0308007:2959-23/260/2022-1 о праве аренды общества в ЕГРН. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 54 923 рубля государственной пошлины.

Суд установил, что на основании протокола о результатах аукциона от 20.05.2022 № U22000007100000000028-2 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 28.06.2022 № 4920008294 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключаемого по результатам аукциона. Арендатору предоставлен земельный участок площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308007:2959, расположенный по адресу: г. Сочи, <...> с видом разрешенного использования – личное подсобное хозяйство, сроком до 28.06.2042. По условиям договора (пункт 3.1) исчисление арендной платы устанавливается с момента его заключения и до окончания срока действия. Годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, составляет 1 712 тыс. рублей. Сумма внесенного


задатка в размере 800 тыс. рублей зачисляется в счет годовой арендной платы (пункты 3.2. 3.3). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по неустойке. Первый платеж ежегодной арендной платы вносится арендатором в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора (пункты 3.4, 3.5). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 3 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 5.2.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору, установленного в пунктах 3.4 и 3.5 договора арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2). Администрация указывает, что в нарушение условий договора обязанность по современной уплате арендных платежей надлежащим образом обществом не исполняется, долг по арендной плате с 28.06.2022 по 27.06.2025 составил 4 336 тыс. рублей. В целях досудебного урегулирования спора администрацией направлена обществу претензия от 05.07.2022 № 01-09-02/730 с требованием о погашении задолженности и расторжении договора, которая оставлена последним без исполнения. Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств, администрация (в лице учреждения) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.09.2022 по административному делу № 2а-4815/2022 административное исковое заявление общества и ФИО1 к администрации, департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об оспаривании решения органа местного самоуправления удовлетворено в части. Апелляционным определением Воронежского областного суда от 22.08.2023 решение от 28.09.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 03.10.2023 по административному делу № 2а-4981/2023 административное исковое заявление общества и ФИО1 к администрации, департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, директору департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО2 о признании отказа незаконным удовлетворено в части. Апелляционным определением Воронежского областного суда от 20.02.2024 решение от 03.10.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Ленинского


районного суда г. Воронежа от 27.04.2024 по административному делу № 2а-2572/2024 административное исковое заявление общества, ФИО1 к администрации, департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, директору департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО2 о признании отказа незаконным удовлетворено в части. Признаны незаконными уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельных участках, расположенных по адресам: г. Сочи, с кадастровым номером 23:49:0308002:7765 от 03.06.2022 № R-42891415789 и от 05.07.2022 № R-48660336661; г. Сочи, Хостинский район, с кадастровым номером 23:49:0000000:9586 от 10.06.2022 № R-34082935282; г. Сочи, <...> уч. 62ж, с кадастровым номером 23:49:0136005:2493 от 27.06.2022 № 24367319; г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско- Армянское, ул. Саят-Нова, с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 от 27.06.2022 № 24367286. Суд обязал администрацию, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, директора департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО2 в течение двадцати дней со дня вступления решения в законную силу, повторно рассмотреть уведомление общества о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на указанных земельных участках. В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 03.12.2024 решение от 27.04.2024 оставлено без изменения. Суд признал, что указанные обстоятельства не влекут освобождение общества от внесения арендной платы по договору от 28.06.2022 № 4920008294. Истец представил расчет арендной платы, согласно которому долг по договору аренды земельного участка с 28.06.2022 по 27.06.2025 составил 4 336 тыс. рублей. Суд проверил данный расчет и признал составленным его арифметически правильно. Ответчик доказательств внесения арендной платы не представил. Поэтому суд удовлетворил требование администрации о взыскании


с общества долга по арендной плате в указанном размере. Администрация (в лице учреждения) также просит взыскать с общества договорную неустойку с 05.07.2022 по 15.01.2025 в размере 848 544 рублей. Суд расчет неустойки проверил и признал составленным правильно, при этом суд не усмотрел оснований для применения моратория, поскольку задолженность образовалась в период его действия. Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.06.2022 № 4920008294. В качестве основания расторжения договора администрация указала на нарушение обществом обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование объектом аренды. Невнесение арендной платы в течение длительного периода подтверждается наличием у общества задолженности за пользование земельным участком, установленной судом. Доказательств устранения выявленных нарушений ответчиком в материалы дела не представлено. В этой связи суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование администрации (в лице учреждения) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4920008294.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 решение от 23.07.2025 изменено. С общества в пользу администрации (в лице учреждения) взыскано 4 336 тыс. рублей долга, 848 544 рубля неустойки. В иной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 48 923 рубля государственной пошлины. В иной части решение оставлено без изменения. С учреждения в пользу общества взыскано 15 тыс. рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с общества в пользу администрации (в лице учреждения) долга и неустойки по договору аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4920008294. Не оспаривая невнесение арендной платы по договору в исковый период, общество ссылается на невозможность использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства, влекущее невозможность внесения арендной платы. По условиям договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 предоставлен обществу с видом разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, для строительства жилого дома. Срок действия договора составляет с 28.06.2022 до 28.06.2042. В качестве невозможности использования земельного участка общество указывает на незаконность выдачи администрацией уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным


параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 05.07.2022 № R-67299621833. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, подтверждается решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 27.04.2024 по административному делу № 2а-2572/2024. В обоснование отказа указано на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 градостроительному регламенту, размещения участка в зоне оползневых процессов «ОГП-О». Апелляционный суд отметил следующее. Отказ в выдаче уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам или допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:2959, признанный впоследствии решением суда незаконными, мог бы привести к невозможности использования обществом в спорный период указанного земельного участка в соответствии с целью индивидуального жилищного строительства. В этой связи общество вправе было бы ставить вопрос о взыскании излишне внесенной арендной платы за этот период. Вместе с тем, из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 расположен объект капитального строительства, что также подтверждается дополнительно представленной выпиской ЕГРН. Согласно регистрационным сведениям на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0308007:7101, жилой дом площадью 53,8 кв. м, год завершения постройки 2023. Право собственности зарегистрировано за обществом. Таким образом, с момента получения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 в аренду (28.06.2022) и до 03.03.2023 (регистрация права собственности ответчиком) арендатором осуществлено строительство жилого дома. Следовательно, участок фактически использовался и используется ответчиком. Размещение недвижимого имущества принадлежащего лицу на земельном участке означает фактическое владение данным земельным участком, то есть его использование. Доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендатором земельного участка с 28.06.2022, обществом в материалы дела не представлено, равно как и наличия препятствий в пользовании арендуемым участком, возникших в результате противоправных действий арендодателя, не имеется. Напротив, фактическое использование земельного участка подтверждается документально. Кроме того, по условиям договора участок имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – Закон № 112-ФЗ) на


приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. (далее – Градостроительный кодекс). Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения: жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных. В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. В силу изложенного, ответчик не доказал, что указанные им действия (бездействие) со стороны истца препятствовали использованию земельного участка в полном объеме по виду разрешенного использования, отраженному в договоре аренды. Апелляционный суд не принял ссылку общества на начало строительства объекта на земельном участке 10.01.2023. Действуя в условиях отсутствия соответствующего разрешения (уведомления), в период оспаривания отказа административного органа, ответчик исключил своими действиями вывод о невозможности фактического использования земельного участка путем возведения на нем жилого дома (строительство без разрешения (уведомления), которое не было выдано, итоговый судебный акт по делу № 2а-2572/2024 не был принят). Также суд апелляционной инстанции не принял доводы общества об отказе административного органа в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка, который (отказ) был признан незаконным решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25.04.2024 по делу № 2а-2575/2023. Указанным решением, дополнительно представленным ответчиком, административный орган обязан повторно рассмотреть соответствующее заявление о выкупе. На вопрос суда ответчик пояснил, что результат повторного рассмотрения ему не известен. Из материалов дела и сведений ЕГРН не следует выкуп земельного участка и прекращение арендных отношений ввиду


данного обстоятельства. Применительно к такому способу защиты как взыскание убытков в виде разницы между размером арендной платы и размера налога (при приобретении участка в собственность в результате выкупа) суд отметил следующее. В рамках настоящего дела не рассматривается вопрос о взыскании убытков с административного органа, встречный иск не подан, какое-либо заявление о зачете требований отсутствует. При этом вопрос о взыскании указанных убытков до фактического разрешения вопроса о выкупе земельного участка носит преждевременный характер. По требованию администрации о расторжении договора аренды, с учетом наличия принадлежащего на праве собственности обществу объекта, возведение которого исходя из условий договора аренды, назначения земельного участка, не противоречит предусмотренным целям использования участка по договору, апелляционный суд исходил из следующего. Ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее жилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.). И после наступления этих обстоятельств такой договор аренды продолжает действовать. Ответчик является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, поэтому расторжение договора аренды и возврат имущества арендатору возможны только при одновременном разрешении вопроса о судьбе расположенного на таком участке объекта недвижимости. В рамках настоящего дела не предъявлено требования о признании расположенного на земельном участке объекта самовольной постройкой, его сносе. Согласно аукционным процедурам земельный участок в рассматриваемой площади (710 кв. м) предоставлен обществу именно для возведения жилого дома. При этом согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202) предельные размеры (минимальные и (или) максимальные) земельных участков составляют от 400 до 1 тыс. кв. м – для индивидуального жилищного строительства. Право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, необходимым для его эксплуатации, возникает у собственника здания, строения, сооружения в силу прямого указания закона. В случае расторжения договора аренды и возвращения земельного участка арендодателю, указанный земельный участок не может быть передан иному лицу – не собственнику зданий, сооружений (статья 271 Гражданского кодекса, статьи 35, 39.20 Земельного кодекса). При таких обстоятельствах между сторонами сохраняются фактические арендные отношения независимо от наличия (отсутствия) договора аренды. При этом


апелляционный суд оценил поведение ответчика, допустившего нарушение условий договора, в контексте неправомерного поведения административных органов в виде принятия незаконных решений, связанных с освоением земельного участка, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами. Принимая во внимание право общества, как собственника объекта недвижимости, на пользование земельным участком, невозможность его изъятия или передачи иному лицу без разрешения вопроса о судьбе объекта, исходя из баланса интересов сторон, сохранения правовой определенности в правоотношениях по использованию земельного участка, апелляционный суд признал, что расторжение договора в данной ситуации нецелесообразно. Поэтому имеются основания для изменения решения суда первой инстанции в части удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 28.06.2022 № 4920008294 с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении соответствующего требования.

Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований полном объеме. Жалоба (с учетом объяснений) мотивирована следующим. Суды в нарушение положений статьей 47 и 48 Кодекса произвели замену истца – учреждения на администрацию. Суд первой инстанции в нарушение пункта 7 части 1 статьи 148 Кодекса не оставил иск указанного учреждения без рассмотрения, устав которого не является законом и не может процессуально подменять администрацию (статья 53 Кодекса). Следовательно, производство по делу подлежало прекращения, а администрация должна новь обратиться с исковым заявлением. Утверждение суда о том, что арендатор осуществил строительство после предоставления земельного участка, ошибочно, истец таких доказательств в материалы дела не представил. Ответчик, напротив, представил акт о начале использования земельного участка 10.01.2023. Вывод суда о начале строительства до получения уведомления административного органа ошибочен. Возведение объекта началось после получения решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.0.2029 по делу № 2а-4815/2022 при том, что администрация продолжала уклоняться от выдачи разрешительной документации. Таким образом, начало обществом строительства объекта 10.01.2023 обусловлено обстоятельствами, которые нельзя толковать в пользу правонарушителя (администрации) за весь период до указанной даты. Строительство индивидуального жилого дома в отсутствие уведомления о соответствии является нарушением установленного законом порядка (пункт 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса), поэтому «исключить своими действиями» эту норму закона арендатор не может. Также


суд указывает, что итоговый судебный акт по делу № 2а-2572/2024 не был принят, что противоречит установленному им же факту вступления решения в законную силу (апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 03.12.2024). При этом факт незаконности отказа администрации в выкупе земельного участка установлен решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25.04.2024 № 2а-2575/2023. Следовательно, судом установлена невозможность выкупа земельного участка по причинам, зависящим от администрации, независимо от того, что суд обязал повторно рассмотреть заявление о выкупе. Кроме того, арендатор подлежит освобождению от арендной платы согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса и части 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса, поскольку до выдачи разрешения на ввод объекта не вправе пользоваться жилым домом и земельным участком. Способ защиты, указанный судом (взыскание убытков в размере взысканной арендной платы за период невозможности выкупа такого участка), имеет место. Однако это не лишает арендатора права в деле о взыскании с него арендной платы ссылаться на отсутствие оснований для такого взыскания в связи с невозможностью пользования (выкупа) земельного участка. Такой способ позволяет избежать взыскания денежных средств и их обратного истребования, он не противоречит закону и соответствует практике Верховного Суда Российской Федерации. При наличии оснований для освобождения ответчика от арендной платы предъявление им встречного иска (заявления о зачете) по делу о взыскании такой арендной платы не требуется.

Администрации (в лице учреждения) в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, в удовлетворении которой следует отказать. Из устава учреждения (пункты 1.5, 2.1, 2.2), утвержденного постановлением администрации от 20.09.2013 № 2182, следует право учреждение на подачу искового заявления в интересах муниципального образования город-курорт Сочи (в лице администрации). Таким образом, учреждение представляет администрацию в спорных правоотношениях. Довод о общества невозможности использования муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 опровергается представленными в материалы дела доказательствами, свидетельствующими о фактическом его использовании после заключения договора аренды от 28.06.2022 № 4920008294 (возведен жилой дом). Доказательств, свидетельствующих о невозможности использования данного участка в соответствии с видом разрешенного использования (личное подсобное хозяйство) материалы дела не содержат, такие обстоятельства судами не установлены. Поскольку ответчик пользовался предоставленным ему в аренду земельным участком, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании долга по арендной плате и


неустойке. Податель жалобы также не учитывает пункт 3.10 договора, согласно которому даже неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы. Доводы общества являются несостоятельными, так как правовая позиция последнего основана на ошибочном токовании норм действующего законодательства.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.


Изучив материалы дела и доводы жалобы (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает подлежащим оставлению в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах аукциона от 20.05.2022 № U22000007100000000028-2 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 28.06.2022 № 4920008294 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключаемого по результатам аукциона. Арендатору предоставляется земельный участок площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308007:2959, расположенный по адресу: г. Сочи, <...> с видом разрешенного использования – личное подсобное хозяйство, сроком до 28.06.2042. По условиям договора (пункт 3.1) исчисление арендной платы устанавливается с момента его заключения и до окончания срока действия. Годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, составляет 1 712 тыс. рублей. Сумма внесенного задатка в размере 800 тыс. рублей зачисляется в счет годовой арендной платы (пункты 3.2. 3.3). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по неустойке. Первый платеж ежегодной арендной платы вносится арендатором в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора (пункты 3.4, 3.5). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 3 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 5.2.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору, установленного в пунктах 3.4 и 3.5 договора арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).

Администрация указывает, что в нарушение условий договора обязанность по современной уплате арендных платежей надлежащим образом обществом не исполняется, долг по арендной плате с 28.06.2022 по 27.06.2025 составил 4 336 тыс. рублей. В целях


досудебного урегулирования спора администрацией направлена обществу претензия от 05.07.2022 № 01-09-02/730 с требованием о погашении задолженности и расторжении договора, которая оставлена последним без исполнения.

Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств, администрация (в лице учреждения) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что нормы пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса направлены на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Применение данных норм предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий исходя из фактических обстоятельств конкретного дела существенности такого нарушения (Определения от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.09.2016 № 1958-О, от 17.07.2018 № 1752-О, от 27.03.2025 № 784-О).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании


решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая администрации (в лице учреждения) в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 28.06.2022 № 4920008294, апелляционный суд исходил из следующего. Ни закон, ни договор не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее жилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.). После наступления таких обстоятельств договор аренды земельного участка продолжает действовать. Ответчик является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, поэтому расторжение договора аренды и возврат имущества арендатору возможно только при одновременном разрешении вопроса о судьбе расположенного на таком участке объекта недвижимости. В рамках настоящего дела не предъявлено требования о признании расположенного на земельном участке объекта самовольной постройкой, его сносе. По результатам аукционных процедур земельный участок в рассматриваемой площади (710 кв. м) предоставлен именно для возведения жилого дома. При этом согласно Правилам землепользования и застройки на территории


муниципального образования город-курорт Сочи (решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202) предельные размеры (минимальные и (или) максимальные) земельных участков составляют – от 400 до 1 тыс. кв. м для индивидуального жилищного строительства. Право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и необходимым для его эксплуатации, возникает у собственника такого объекта в силу прямого указания закона. В случае расторжения договора и возвращения земельного участка арендодателю, участок не может быть передан иному лицу – не собственнику зданий, сооружений. При таких обстоятельствах между сторонами сохраняются фактические арендные отношения независимо от наличия договора аренды. При этом суд оценил поведение ответчика, допустившего в нарушение условий договора, в контексте неправомерного поведения административных органов в виде принятия незаконных решений, связанных с освоением земельного участка, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами. С учетом изложенного, исходя из баланса интересов сторон, сохранения правовой определенности в правоотношениях по использованию земельного участка, суд апелляционной инстанции признал нецелесообразным досрочное расторжение долгосрочного (на 20 лет) договора аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4920008294.

В указанной части постановление апелляционного суда администрацией (в лице учреждения) не обжалуется, кассационная жалоба общества также не содержит каких-либо доводов, свидетельствующих о незаконности и (или) необоснованности указанного судебного акта в соответствующей части. Поэтому постановление от 29.10.2025 в соответствующей части кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).


Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права (абзац десятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610. 614, 615 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее


наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения по применению арбитражными судами положений пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса. В нем указано, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора установил, что по условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 был предоставлен обществом с видом разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, для строительства жилого дома. Не оспаривая факт невнесения арендной платы, ответчик ссылается на невозможность использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства в связи с незаконностью выдачи администрацией уведомления о несоответствии от 05.07.2022 № R-67299621833, что исключает его обязанность вносить арендную плату. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 27.04.2024 по административному делу № 2а-2572/2024 признаны незаконными уведомления о несоответствии объектов, в том числе, земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, <...>- Нова, с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 от 27.06.2022 № 24367286. Суд обязал администрацию, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, директора департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО2 в течение двадцати дней со дня вступления решения в законную силу, повторно рассмотреть уведомления общества. При этом, как установил суд апелляционной инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:2959 фактически расположен объект капитального строительства. Согласно регистрационным сведениям на земельном участке расположен объект с кадастровым номером 23:49:0308007:7101 (жилой дом площадью 53,8 кв. м, год завершения постройки 2023), право собственности зарегистрировано за обществом. Таким образом, с момента


получения земельного участка в аренду (28.06.2022) и до 03.03.2023 (регистрация в ЕГРН права собственности ответчика на объект) арендатором осуществлено строительство жилого дома. Следовательно, земельный участок фактически использовался и используется ответчиком в договорных целях, что подтверждается фактом размещения на нем недвижимого имущества, принадлежащего обществу. Апелляционный суд также отметил, что по условиям договора от 28.06.2022 № 4920008294 земельный участок имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, который в соответствии с положениями Закона № 112-ФЗ предусматривает возможность размещения не только жилого дома, но и: производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных. Таким образом, ответчик не доказал, что указанные им действия (бездействие) со стороны истца препятствовали использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, отраженном в договоре аренды. Суд не принял также ссылку общества на то, что строительство началось лишь 10.01.2023, в отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих данное обстоятельство. Действуя в условиях отсутствия соответствующего разрешения (уведомления), в период оспаривания отказа административного органа, ответчик исключил своими действиями обоснованный вывод о невозможности фактического использования земельного участка путем возведения на нем жилого дома (строительство без разрешения (уведомления), которое не было выдано, итоговый судебный акт по делу № 2а-2572/2024 не был принят). Также апелляционный суд проверил и не принял доводы общества об отказе административного органа в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка, который (отказ) был признан незаконным решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25.04.2024 по делу № 2а-2575/2024. Указанным решением (вступило в законную силу 24.09.2024) административный орган обязан повторно рассмотреть соответствующее заявление о выкупе. Из материалов дела и сведений ЕГРН не следуют обстоятельства, подтверждающие выкуп обществом земельного участка и прекращение арендных отношений ввиду наступления данного события. Применительно к такому способу защиты как взыскание убытков в виде разницы между размером арендной платы и размера налога (при приобретении участка в собственность в результате выкупа) суд апелляционной инстанции отметил следующее. В рамках настоящего дела не рассматривается вопрос о взыскании убытков с административного органа, при этом вопрос о взыскании указанных убытков до фактического разрешения вопроса о выкупе земельного участка (с учетом содержания решения решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25.04.2024 по делу № 2а-2575/2024) носит преждевременный характер.


Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества судом округа не принимаются. Исковое заявление учреждения, созданного администрацией и наделившего его соответствующей компетенцией, заявленное к обществу в интересах администрации, правомерно рассмотрено судами. Надлежащие (достоверные и допустимые) доказательства, опровергающие вывод апелляционного суда о том, что общество осуществило строительство объекта (жилого дома) в период после предоставления ему администрацией земельного участка, в материалах дела отсутствуют. При этом, действуя в период оспаривания отказа административного органа (строительство осуществлено в отсутствие уведомления о соответствии, итоговый судебный акт по делу № 2а-2572/2024 в период строительства объекта принят не был), ответчик исключил тем самым обоснованный вывод о невозможности фактического использования земельного участка, на котором возвел жилой дом. Доводы арендатора о невозможности использования земельного участка по причинам, связанным с действиями администрации, что исключает взыскание с него арендной платы за земельный участок, проверялись апелляционным судом, которым мотивировано отклонены о ссылкой нормы действующего законодательства и представленные в материалы дела доказательства. Факт незаконности отказа администрации в выкупе арендуемого земельного участка со ссылкой на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25.04.2024 № 2а-2575/2024, также обоснованно не признан судом апелляционной инстанции обстоятельством, исключающим взыскание долга по арендной плате. Названным решением на административный орган возложена обязанность повторно рассмотреть заявление общества, что не исключает иные основания к отказу в приобретении в собственность арендуемого земельного участка. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что разрешение вопроса о взыскании убытков (применительно к такому способу защиты как взыскание убытков в виде разницы между размером арендной платы и размера налога после приобретения участка в собственность в результате выкупа) до фактического разрешения вопроса о приобретении обществом земельного участка носит преждевременный характер. При этом общество не лишено права воспользоваться таким способом защиты после прекращения арендных отношений в связи с выкупом земельного участка. Исходя из обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при


разрешении спора и доказательств, представленных в материалы дела, кассационный суд не усматривает оснований для иных выводов по существу требований администрации (в лице учреждения) о взыскании с общества долга по арендной плате и договорной неустойки. Противоречий между выводами апелляционного суда о применении норм права и установленными им фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения характера спорного материального правоотношения, не выявлено. Исполнена судом апелляционной инстанции и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. Несогласие общества с судебными выводами в силу иного понимания норм материального права и иной оценки фактических обстоятельств само по себе не может служить достаточным основанием для отмены апелляционного постановления. В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, отказав администрации (в лице учреждения) в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4920008294, заключенного с обществом, оставить в силе следует постановление от 29.10.2025.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу № А32-46292/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Авдякова

А.И. Мещерин