Решение от 4 июня 2019 г. по делу № А63-21447/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело № А63-21447/2018

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 04 июня 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Марьевым Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ст. Ессентукская Предгорного района Ставропольского края, ОГРНИП 306265026100020, ИНН <***>,

о взыскании по договору аренды земельного участка от 27.11.2015 № 742-з: задолженности по арендной плате за период с 04.09.2015 по 11.09.2018 в сумме 163 192, 26 рубля, пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 15.11.2015 по 11.09.2018 в сумме 87 039, 45 рубля,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки (далее – комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском индивидуальному предпринимателю ФИО1, ст. Ессентукская Предгорного района Ставропольского края (далее – предприниматель, ответчик), о взыскании по договору аренды земельного участка от 27.11.2015 № 742-з: задолженности по арендной плате за период с 04.09.2015 по 11.09.2018 в сумме 163 192, 26 рубля, пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 15.11.2015 по 11.09.2018 в сумме 87 039, 45 рубля.

Стороны, должным образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривает дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, нашел исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 27.11.2015 № 742-з земельного участка 182, 0 кв.м с кадастровым номером 26:30:020101:5 по адресу: <...>, для использования под магазин.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2018 № КУВИ-104/2018-108306 на земельном участке расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание, хозяйственный магазин площадью 124,8 кв.м. с кадастровым номером 26:30:020101:271.

Срок аренды установлен на 49 лет с 04.09.2015 по 03.09.2064 (пункт 2.1 договора).

На основании пунктов 3.1, 3.4 договора годовой размер арендной платы 2015 года составляет 50 271, 20 рубля, арендная плата вносится арендатором равными долями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно расчету арендной платы (приложение к договору № 742-з от 27.11.2015), годовая арендная плата рассчитывалась комитетом на основании постановления правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п от кадастровой стоимости земельного участка путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (279 284, 46 рубля) на ставку арендной платы (18 %).

На арендуемом земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание хозяйственный магазин кадастровый номер 26:30:020101:271 (далее – магазин), принадлежащий предпринимателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.07.2000 (запись регистрации от 07.08.2000 № 26-01.30-13.2000-33).

Арендатором в период действия договора нарушены существенные условия договора, предусмотренные пунктами 3.4, 5.2 договора, пунктом 1, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 1 статьи 307, статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 314, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) - не вносится арендная плата за пользование земельным участком, в результате чего за период с 04.09.2015 по 11.09.2018 образовалась задолженность, в связи с чем истец обратился в суд с данными требованиями.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за использование имущества (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются п. 3 Договора аренды земельного участка №742-з от 27.11.2015.

Положения статьи 606 ГК РФ предусматривают, что договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков,

находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Арендная плата рассчитывалась комитетом за 2015 год и 2016 год в соответствии с постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (до 29.03.2016), за 2016 год с 30.03.2016 на основании постановления правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – постановление № 112-п).

Вместе с тем, расчет комитета признается судом неправомерным исходя из следующего.

Рассматриваемый земельный участок расположен на территории курорта Ессентуки, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а в последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, и право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 вышеназванной статьи.

Из части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ следует, что к муниципальной собственности относятся земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного Закона.

Поскольку на момент вступления в силу Закона № 244-ФЗ право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, объекты недвижимого имущества, принадлежащие федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, на нем отсутствовали, в силу положений части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

На основании постановления Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и его администрации, установлены границы названного региона.

В силу постановления Правительства РФ от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» указанные курорты, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 №300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в СК».

Согласно статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» под курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти.

С принятием Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из земель особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 308-ЭС18-13029, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2017 № Ф08-5460/2017 по делу № А63-3136/2016).

Таким образом, рассматриваемый земельный участок, расположенный в городе Ессентуки, с кадастровым номером 26:30:020101:5, является ограниченным в обороте. В связи с этим довод комитета о том, что отсутствуют доказательства ограничения названного земельного участка в обороте, судом отклоняется, поскольку противоречит вышеприведенным нормам и обстоятельствам.

Кроме того в подтверждение довода о том, что спорный земельный участок ограничен в обороте, ответчик представил в дело заявление ФИО1 от 11.03.2019 в комитет о приобретении в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ арендуемого земельного участка под принадлежащим арендатору объектом недвижимости, а также полученный из комитета ответ от 19.03.2019 № 1348-з, которым указанное заявление предпринимателя не удовлетворено. В судебном заседании от 21.05.2019 представитель истца не смог пояснить причины, по которым предпринимателю отказано в приобретении в собственность используемого им земельного участка (аудиопротокол от 21.05.2019).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Во исполнение предоставленных федеральным законодателем полномочий Правительством РФ издано постановление от 16.07.2009 № 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Как установлено судом, приобретая по договору купли- продажи от 14.07.2000 магазин предприниматель на основании пункта 2 статьи 271 ГК РФ приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 179,0 кв.м. с кадастровым номером 26:30:020101:05, расположенным под купленным им магазином.

В соответствии с пунктами 4, 5 указанного договора купли-продажи названный магазин был предоставлен продавцу в постоянное (бессрочное) пользование под магазин с 11.06.1998 на основании постановления главы города Ессентуки от 30.06.2000 № 2006.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Соответственно, ФИО1 одновременно с приобретением права собственности на магазин в силу указанной нормы приобрел право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком под магазином до заключения договора аренды земельного участка №742-з от 27.11.2015.

Приобретенное предпринимателем в силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком изменено после заключения договора аренды земельного участка от 27.11.2015 № 742-з.

Таким образом, учитывая, что исследуемый земельный участок ограничен в обороте и с учетом переоформления на основании договора аренды земельного участка от 27.11.2015 № 742-з в силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования упомянутым земельным участком на право аренды, арендатор вправе вносить арендные платежи в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ограниченного в обороте, в соответствие с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. При этом в силу упомянутой нормы закона изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Ответчиком на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности (л.д. 68-69) в части расчетного периода с 04.09.2015 по 02.11.2015 (59 дней), которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Судом отклоняются доводы истца, изложенные в дополнениях (л.д. 100-101), о том, что срок исковой давности не пропущен в части периода с 04.09.2015 по 02.11.2015 со ссылкой на статью 195, 202 ГК РФ, а также пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». Так, согласно перечисленным нормам права срок исковой давности приостанавливается только лишь, если стороны прибегли ко внесудебным процедурам в пределах срока исковой давности. Претензия от 26.09.2018, на которую ссылается истец, направлена ответчику 27.09.2018, то есть уже за пределами срока исковой давности, соответственно, она не может приостанавливать течение срока, который истек. В связи с этим к расчетному периоду с 04.09.2015 по 02.11.2015 (59 дней) подлежат применению сроки исковой давности, следовательно, задолженность по арендной плате за указанный период взысканию не подлежит.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что расчет взыскиваемой арендной платы необходимо производить следующим образом.

Арендная плата подлежит исчислению со 02.11.2015 по 11.09.2018, что составляет 1 043 день.

Общее количество дней задолженности 1 102 дня – 59 дней (количество дней, по которым пропущен срок исковой давности) = 1 043 дня.

Размер арендной платы должен определяться исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости участка, что составит:

- за период с 02.11.2015 по 26.11.2015 (24 дня) по ставке 1,5% от кадастровойстоимости 279 284, 46 руб. расчет составит:

275, 46руб. ( 279 284, 46 руб. х 1,5% : 365 дн. х 24дн.);

- за период с 27.11.2015г. по 11.09.2018г. по ставке 1,5% от кадастровой стоимости 374 836, 28 руб. (кадастровая стоимость увеличена с 27.11.2015) расчет составит:

15 697 руб. ( 374 836, 28 руб. x l,5% : 365дн. х 1019дн.).

Всего расчет задолженности по арендной плате за период с 02.11.2015г. по 11.09.2018 составляет 15 972, 46 руб. (275, 46 руб.+ 15 697 руб.).

На указанную сумму задолженности начисляется пеня с учетом положения пункта 3.4. договора аренды от 27.11.2015 № 742-з, согласно которому арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Кроме того, пунктом 5.2. указанного договора предусматриваются пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Представленный истцом расчет пени произведен неверно, при этом ответчиком произведен расчет суммы пени за период с 02.11.2015 (с учетом пропуска срока исковой давности до этого периода) по 11.09.2018, который составляет 8 149, 36 рубля. Данный расчет судом проверен, признан верным, соответствующим вышеперечисленным нормам права и обстоятельствам.

Расходы по государственной пошлине, от уплаты которой истец освобожден, в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на ответчика с учетом обоснованно заявленных требований и взыскиваются в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ст. Ессентукская Предгорного района Ставропольского края, ОГРНИП 306265026100020, ИНН <***>, в пользу комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки по договору аренды земельного участка от 27.11.2015 № 742-з: задолженность по арендной плате за период с 02.11.2015 по 11.09.2018 в сумме 15 972, 46 рубля, пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 02.11.2015 по 11.09.2018 в сумме 8 149, 36 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ст. Ессентукская Предгорного района Ставропольского края, ОГРНИП 306265026100020, ИНН <***>, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Л.В. Быкодорова