Решение от 1 июля 2022 г. по делу № А36-7451/2021

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398066

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А36-7451/2021
г.Липецк
01 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 июля 2022 года.


Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Канаевой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леликовой О.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации Тербунского муниципального района Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>)


к акционерному обществу «Куриное царство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>, каб.302)


с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «ГигантЧерноземье» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>),


о расторжении договоров,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность № 5 от 10.01.2022 (до перерыва),

от ответчика – ФИО2, доверенность № КЦ/21/0306 от 09.09.2021,

от третьего лица – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тербунского муниципального района Липецкой области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Куриное царство» о расторжении договоров аренды № б/н от 23.01.2012 и № б/н от 04.07.2012, а также обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами 48:15:1130601:2 и 48:15:1130601:57 по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением арбитражного суда от 30.08.2021 исковое заявление принято к производству.

Определением от 14.03.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, общество с ограниченной ответственностью «ГигантЧерноземье».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, надлежащим образом было извещено о начавшемся по делу судебном процессе, уведомление приобщено к материалам дела.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом в сети «Интернет».

При таких обстоятельствах, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие неявившегося лица.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на доводы, указанные в отзыве.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв сроком на пять дней.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет», что является публичным извещением.

После перерыва в судебное заседание не явились истец и третье лицо, суд считает возможным продолжить рассмотрение дела в их отсутствие.

Арбитражный суд, выслушав истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее.

Из материалов дела следует, что между администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Куриное царство» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.01.2012 (далее – договор-1), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 48:15:1130601:2, площадью 910139 кв.м., сформированный из состава земель государственной собственности, категории земель сельскохозяйственного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир село, участок находится примерно в 3100 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: Липецкая область, Тербунский район, сельское поселение Озерский сельсовет, с.Каменка, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

Участок предназначен для размещения птицеводческого комплекса.

Пунктом 2.1 договора-1 стороны установили срок аренды участка на 49 лет - с 23.01.2012 до 23.01.2061.

В соответствии с пунктом 3.1 договора-1 размер арендной платы за участок в ценах 2012 года составляет 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год и составляет (с 23.01.2012-31.12.2012) 8 282 руб. 46 коп., определен в расчете арендной платы (приложение № 1 к договору).

Арендная плата вносится арендатором двукратно, равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора-1).

Согласно пункту 4.4.2 договора-1 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В течение 3-х лет осуществить строительство птицеводческого комплекса согласно акту выбора земельного участка под строительство птицеводческого комплекса в с.Каменка Тербунского района от 28.01.2011.

В пункте 4.1.1 договора-1 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, не освоению участка в 3-годичный срок, в случае нарушения условий договора, указанных в пункте 4.4.2, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, а также в случае нарушений других условий договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора-1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании и порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1.

Как следует из материалов дела, арендодатель передал арендатору земельный участок по договору-1 по акту приема-передачи от 23.01.2012.

Кроме того, между администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Куриное царство» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2012 (далее – договор-2), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 48:15:1130601:57, площадью 411000 кв.м., сформированный из состава земель государственной собственности, категории земель сельскохозяйственного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир село, участок находится примерно в 3150 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Липецкая область, Тербунский район, сельское поселение Озерский сельсовет, с.Каменка, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

Участок предназначен для размещения птицеводческого комплекса.

Пунктом 2.1 договора-2 стороны установили срок аренды участка на 49 лет - с 04.07.2012 до 04.07.2061.

В соответствии с пунктом 3.1 договора-2 размер арендной платы за участок в ценах 2012 года составляет 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год и составляет 8 990 руб. 54 коп., определен в расчете арендной платы (приложение № 1 к договору).

Арендная плата вносится арендатором однократно не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора-2).

Согласно пункту 4.4.2 договора-2 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В течение 3-х лет осуществить строительство птицеводческого комплекса согласно акту выбора земельного участка под строительство птицеводческого комплекса в с.Каменка Тербунского района от 28.01.2011.

В пункте 4.1.1 договора-2 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, не освоению участка в 3-годичный срок, в случае нарушения условий договора, указанных в пункте 4.4.2, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, а также в случае нарушений других условий договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора-2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании и порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1.

Как следует из материалов дела, арендодатель передал арендатору земельный участок по договору-2 по акту приема-передачи от 04.07.2012.

Из материалов дела видно, что истец направил ответчику уведомление №2602 от 09.08.2019, в котором указал на нарушение условий договоров аренды, выразившееся в неосуществлении строительства птицеводческого комплекса, и сообщил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

В ответ на указанное уведомление ответчик направил истцу письмо № 03-02/07-06-0765 от 16.09.2019, в котором просил не расторгать договоры аренды, указав, что общество рассматривает вопрос о строительстве на данных участках новых объектов для сельскохозяйственного производства.

В ответ на указанное обращение истец направил ответчику письмо № 2724 от 18.09.2019, в котором просил предоставить информацию о возможности строительства объектов на земельных участках.

Указанное письмо получено ответчиком 23.09.2019, но оставлено без ответа.

03.06.2021 истец направил ответчику претензии № 1954 и № 1955 от 01.06.2021 о неисполнении обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.2 договоров, и требованием досрочного расторжения договоров в соответствии с пунктом 4.1.1 договора, в которых также предложил при несогласии с требованиями претензий направить в адрес администрации мотивированный отказ.

Претензии получены ответчиком 08.06.2021.

26.07.2021 истец направил ответчику уведомление о проведении обследования (осмотра) земельных участков.

Уведомление получено ответчиком 29.07.2021.

Из материалов дела видно, что 02.08.2021 комиссией в составе работников администрации произведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 48:15:1130601:2 и 48:15:1130601:57, в ходе которого установлено, что на указанных земельных участках происходит уборка сельскохозяйственной культуры – пшеницы, в то время как участки предназначены для размещения птицеводческого комплекса.

Неосуществление ответчиком строительства птицеводческого комплекса в установленные договорами сроки послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исходя из анализа условий подписанных между сторонами договоров, арбитражный суд считает, что по своей правовой природе они являются договорами аренды, правоотношения в рамках которых регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из приведенных норм права законодательно установленный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды не является исчерпывающим, и соответствующие основания могут быть предусмотрены договором аренды.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пунктах 1.1 договоров стороны предусмотрели, что участок предназначен для размещения птицеводческого комплекса.

При этом, материалами дела подтверждается, что земельные участки были предоставлены ответчику в аренду в порядке, предусмотренном статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в момент возникновения рассматриваемых правоотношений: ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельных участков для строительства птицеводческого комплекса и площадки для компостирования подстилочного помета ОАО «Куриное царство»; произведен выбор земельного участка (акт выбора земельного участка под строительство птицеводческого комплекса от 28.01.2011, экспертное заключение по отводу земельного участка под строительство № 146 от 10.05.2011); принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утвержден акт выбора земельного участка от 28.01.2011 (распоряжение администрации Тербунского муниципального района Липецкой области № 429-р от 17.06.2011); утверждена схема расположения земельного участка (распоряжение администрации Тербунского муниципального района Липецкой области № 740-р от 28.09.2011); в средствах массовой информации опубликованы сообщения о предстоящем предоставлении земельных участков; принято решение о предоставлении земельных участков ОАО «Куриное царство» в аренду и заключении договоров аренды.

В пункте 4.4.2 договора арендатор принял на себя обязательство в течение 3-х лет осуществить строительство птицеводческого комплекса согласно акту выбора земельного участка под строительство птицеводческого комплекса в с.Каменка Тербунского района от 28.01.2011.

Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что земельные участки для целей, указанных в пункте 1.1 договоров (для размещения птицеводческого комплекса), не используются, строительство объекта на участках не начато, за выдачей градостроительных планов и разрешений на строительство на спорных земельных участках АО «Куриное царство» в администрацию Тербунского муниципального района Липецкой области не обращалось.

Как видно из материалов дела, спорные земельные участки предоставлены ответчиком в субаренду третьему лицу, которое использует их для выращивания сельскохозяйственных культур.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что земельный участок не использовался по целевому назначению более 10 лет, доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен земельный участок, достигнута и арендатор осуществлял добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, не представлено. Из имеющихся в материалах дела доказательств очевидно следует, что ответчик не планирует осуществлять строительство птицеводческого комплекса на спорных земельных участках.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении арендатором условий договоров аренды земельных участков.

В пунктах 4.1.1 договоров стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения условий договора, указанных в пункте 4.4.2 договора.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что истцом (арендодателем) правомерно заявлено требование о досрочном расторжении договоров аренды.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела усматривается, что истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика уведомления о неисполнении обязательства по осуществлению строительства птицеводческого комплекса на спорных земельных участках, о предоставлении информации о возможности осуществления строительства, а также претензии с предложением расторгнуть договоры аренды земельных участков в связи с неустранением допущенных нарушений и неисполнением обязательства, предусмотренного пунктом 4.4.2 договоров.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в отношении требования о расторжении договоров.

В связи с этим, доводы ответчика в указанной части являются необоснованными.

Суд также считает ошибочными доводы ответчика об истечении срока исковой давности на обращение с требованием о расторжении договоров, поскольку действующее законодательство не ограничивает право арендодателя на заявление притязаний по вопросу расторжения договора аренды земельного участка по причине существенного нарушения арендатором условий договора аренды сроками выявления таких нарушений. В рассматриваемом случае нарушение прав арендодателя носит длящийся характер (нецелевое использование земельного участка) (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.03.2019 № Ф10-554/2018 по делу № А84-589/2017).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договоров аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая вышеизложенное, суд признает требования истца о расторжении договоров от 23.01.2012 и от 04.07.2012 и возврате земельных участков по акту приема-передачи обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в суд истец не уплачивал государственную пошлину, так как освобожден от ее уплаты.

Размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 12 000 руб.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 12 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.01.2012.

Обязать акционерное общество «Куриное царство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать администрации Тербунского муниципального района Липецкой области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:15:1130601:2, площадью 910 139 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир село, участок находится примерно в 3 100 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: Липецкая область, Тербунский район, с.п.Озерский сельсовет, с.Каменка, в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.


Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2012.

Обязать акционерное общество «Куриное царство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать администрации Тербунского муниципального района Липецкой области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:15:1130601:57, площадью 411 000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир село, участок находится примерно в 3 150 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Липецкая область, Тербунский район, с.п.Озерский сельсовет, с.Каменка, в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.


Взыскать с акционерного общества «Куриное царство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>, каб.302) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.


На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Липецкой области в месячный срок со дня принятия.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия судебного акта на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.


Судья А.В.Канаева