Решение от 3 сентября 2019 г. по делу № А40-174548/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-174548/18-142-1340
г. Москва
04 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 сентября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-174548/18-142-1340

по иску общества с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику акционерному обществу «РИГА МОЛЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании неустойки по договору о подготовке и использовании коммерческой недвижимости № UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37.710.379 руб. 10 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2, ФИО3, ФИО4, доверенность; ФИО5, доверенность;

от ответчика – ФИО6, генеральный директор, выписка; ФИО7, доверенность

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «РИГА МОЛЛ» о взыскании неустойки по договору о подготовке и использовании коммерческой недвижимости № UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37.710.379 руб. 10 коп. за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента к дате открытия.

Ответчик представил отзыв, в котором просит в иске отказать, в том числе исходя из следующего: в период несвоевременного обеспечения использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента истец пользовался предоставленными ответчиком преференциями в части сниженного размера арендной платы, что подтверждается подписанным сторонами дополнительным соглашением от 09.06.2016; в пункте 7.8 договора предусмотрено право истца по своему усмотрению отказаться от подписания акта об открытии с указанием недостатков и установить срок для их устранения, что истцом сделано не было (акт открытия подписан истцом без замечаний); дополнительным соглашением от 09.06.2016 стороны согласовали, что к дате открытия арендодатель не обеспечит использование более 50% общей торговой площади торгового центра и в связи с этим стороны договорились о соразмерном снижении стоимости эксплуатационных услуг до момента открытия торгового центра и начала использования в нем более 50% торговых площадей операторами торговли; в пункте 1 данного соглашения стороны согласовали, что для целей открытия торгового центра под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами; ответчик обеспечил заполняемость торгового центра в августе 2016, что подтверждается справкой и письмом.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика просил в иске отказать, в случае удовлетворения иска просил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и уменьшении размере взыскиваемой неустойки.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор № UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 о подготовке и использовании коммерческой недвижимости.

Объектом договора являются нежилые помещения на первом и втором этажах торгово-развлекательного центра РИГА МОЛЛ по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Воронки.

Согласно пункту 1.2 договора передача помещений арендатору, а также начало ведения им коммерческой деятельности связываются с таким событием, как дата открытия помещений.

В соответствии с пунктом 7.9 договора ответчик обязался к дате открытия обеспечить использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента. В случае просрочки в открытии соответствующей торговой площади центра арендатор вправе начислить а арендодатель обязан уплатить штрафную неустойку с 15 по 45 день просрочки – эквивалент 1000 долларов США за каждый день просрочки, с 46 дня просрочки - эквивалент 3000 долларов США за каждый день просрочки.

В обоснование иска истец указал следующее: акт открытия подписан сторонами 09.06.2016; при этом в акте отражено, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента; фактически истец обеспечил использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента 22.02.2017, что подтверждается соответствующим письмом ответчика; за нарушение обязательства по своевременному обеспечению использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента к дате открытия ответчик должен оплатить неустойку по пункту 7.9 договора за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37.710.379 руб. 10 коп.

Претензионный порядок соблюден.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В настоящем случае в дополнительном соглашении № 3 от 09.06.2016 (подписано в день подписания акта об открытии помещений) стороны согласовали следующее: к дате открытия арендодатель не обеспечит использование более 50% общей торговой площади торгового центра и в связи с этим стороны договорились о соразмерном снижении стоимости эксплуатационных услуг и пониженном размере арендной платы, в том числе платы за доступ, до момента открытия торгового центра и начала использования в нем более 50% торговых площадей операторами торговли; кроме того, в пункте 1 данного соглашения стороны согласовали, что для целей открытия торгового центра под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами; в пункте 6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что данное соглашение изменяет и дополняет договор, а в случае каких-либо противоречий положения данного дополнительного соглашения имеют преимущественную силу.

Материалами дела, в том числе перепиской сторон, подтверждено, что в августе 2016 ответчик обеспечил заполняемость торгового центра на 30%.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правша, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав условие пункта 7.9 договора о неустойке в совокупности с иными положениями договора, а также условия дополнительного соглашения от 09.06.2016, в том числе о том, что под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами, изменяющее и дополняющее условия данного договора и имеющее преимущественную силу над ним, по правилам, предусмотренным статьей 431 ГК РФ, установив, что в акте открытия от 09.06.2016, подписанном истцом без замечаний, стороны отразили, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не будет обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента, а также что в период до даты обеспечения ответчиком использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра истец оплачивал арендную плату в пониженном размере, что было согласовано сторонами в дополнительном соглашении, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к ответчику ответственности, предусмотренной пунктом 7.9 договора в виде начисления неустойки за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента к дате открытия.

При таком положении в иске надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 65, 71, 75, 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова