Решение от 4 августа 2024 г. по делу № А40-72029/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-72029/23-16-468
г. Москва
05 августа 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 28.06.2024 г.

решение изготовлено в полном объеме 05.08.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Беспаловым О.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" (107113, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ, ПЕСОЧНЫЙ ПЕР., Д. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.03.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАЛЬТРУАСАН" (107140, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2008, ИНН: <***>)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНТАРЕС" (420064, РЕСПУБЛИКА ТАТАРСТАН, КАЗАНЬ ГОРОД, АЗАМАТ УЛИЦА, ДОМ 49, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>),

о взыскании задолженности в размере 1 120 030 руб. 64 коп. за период с 12.09.2022 по 28.02.2023, неустойки в размере 33 200 руб. 39 коп.

и по встречному иску о признании величины ежемесячной арендной платы недостоверной, об установлении величины ежемесячной арендной платы,

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. № 8/2024 от 19.01.2024 г.;

от ответчика – ФИО2 по дов. № б/н от 06.05.2024 г.;

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности»» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Вальтруасан» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 120 030 руб. 64 коп. за период с 12.09.2022 по 28.02.2023, неустойки в размере 33 200 руб. 39 коп.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что на стороне ответчика числится задолженность по арендной плате по договору аренды № 14/09 от 24.12.2008 г.

Ответчик, не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, представил ходатайство о рассмотрении встречного иска о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 329 246,00 руб. в месяц без учёта коммунальных услуг и НДС, определённой по состоянию на 28.03.2022 г., недостоверной; об установлении с 17.04.2023 г. величины ежемесячной арендной платы в размере 161 438,00 руб.

Встречный иск принят судом к производству определением суда от 05.05.2023 г. в соответствии со ст. 132 АКП РФ.

Истец представил отзыв на встречное исковое заявление, в котором встречный иск не признал.

Изучив материалы дела, суд установил, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, между ГУП «Специальное пусконаладочное управление» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключён Договор аренды                   № 14/09 от 24.12.2008 г. (далее – Договор) па право пользования защитным сооружением гражданской обороны, находящимся в собственности г. Москвы.

По Договору в пользование ответчику переданы помещения в защитном сооружении гражданской обороны по адресу: <...> (далее – Объект).

Соглашением к Договору от 01.08.2015 г. (далее – Соглашение), заключённым между ФГУП «Экран» и ответчиком, в Договор внесены изменения, согласно которым Арендодатель заменён на ФГУП «Экран».

Дополнительным соглашением от 26.05.2021 г., заключенным между ФГУП «Экран», истцом и ответчиком, в Договор внесены изменения, согласно которым Арендодатель заменён на истца.

Согласно п. 1.5. Соглашения пункт 5.1. Договора изменен, и сумма арендных платежей составила 163 906 руб. 20 коп., в том числе НДС.

Поскольку с 01.01.2019 ставка НДС установлена в размере 20%, сумма арендных платежей составила 166 684 руб. 27 коп.

В соответствии с п. 1.5. Соглашения пункт 5.5. Договора изложен в следующей редакции:

«Размер ежемесячной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия Арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением Арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчётом независимого оценщика.

Уведомление об увеличении размера арендной платы вместе с отчётом независимого оценщика направляется арендатору арендодателем. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 10 дней с даты его отправки».

С учётом данного пункта Договора, уведомлением от 30.08.2022 № исх-2697/2022 (далее – Уведомление) истец сообщил ответчику об изменении ставки арендной платы, определенной отчетом об оценке независимого оценщика от 28.03.2022 № 17-03/2022, которая с 12.09.2022 составила 329 246  руб. 00 коп. в месяц без учета коммунальных услуг и НДС.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, образовалась задолженность в размере 1 120 030 руб. 64 коп. за период с 12.09.2022 г. по 28.02.2023 г.

В соответствии с п. 5.2. Договора на Арендатора была возложена обязанность вносить указанную сумму ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды.

При неуплате Арендатором платежей в установленные Договором сроки, согласно          п. 6.1. Договора, начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

За период с 01.10.2022 г. по 21.03.2023 г. истцом начислена неустойка в размере 33 200 руб. 39 коп.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование встречного иска, ответчик ссылается на то, что им оплачивается арендная плата в размере 166 684 руб. 27 коп. с НДС в месяц. Указанные действия связаны с тем, что истец надлежащим образом уведомил ответчика об изменении арендной платы только в ноябре 2022 года, а именно 06 ноября 2022 года исполнительный орган ответчика самостоятельно забрал в офисе истца на руки свой экземпляр отчёта и письмо об изменении арендной платы.

Как указывает ответчик, 12 сентября 2022 года он направил письмо в адрес истца, в котором указал, что не признает надлежащим уведомлением письмо от 30 августа 2022 года, так как к нему не был приложен экземпляр отчета об оценке, соответственно, он не был с ним ознакомлен. Таким образом, фактически Ответчик по встречному иску уведомил истца надлежащим образом только 06 ноября 2022 года, когда срок действия оценки уже истек и указанная в нем стоимость не могла быть применена к их правоотношениям.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12).

В связи с этим ответчик полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости по состоянию на 28 марта 2022 года не подлежит применению.

Также ответчик считает, что истцом не была соблюдена процедура надлежащего уведомления арендатора об изменении арендной платы, соответственно, новый размер арендной платы не может применяться с 12 сентября 2022 года.

Отказывая во встречном иске, суд исходит из того, что в силу абзаца 2 п. 5.5. Договора                      (в редакции Соглашения от 01.08.2015 г.) уведомление считается полученным не позднее        10 дней с даты его отправки.

Уведомление от 30.08.2022 г. № № исх-2697/2022 с отчетом об оценке от 28.03.2022           № 17-03/2022 на 88 листах (как указано в приложении к Уведомлению) отправлено ответчику по почте 01.09.2022 г., следовательно, в силу абзаца 2 п. 5.5. Договора и п. 2                 ст. 165.1 ГК РФ считается полученным 11.09.2022 г.

Таким образом, довод ответчика о несвоевременном уведомлении об изменении размера арендной платы опровергается материалами дела.

Более того, ответчик получил уведомление от 30.08.2022 г. № № исх-2697/2022 по электронной почте ещё 02.09.2022 г., на что прямо указано в его письме в адрес истца от 12.09.2022 г. исх. № 12/09.

Довод ответчика о том, что он получил оригинал Уведомления истца и отчёта об оценке только 06.11.2022 г. лично в офисе истца, не подтверждён никакими доказательствами.

Кроме того, зная с 02.09.2022 г. об изменении размера арендной платы ответчик, действуя добросовестно и разумно, мог получить в офисе истца экземпляр отчёта с указанной даты. Его получение только в ноябре 2022 года может быть расценено как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Определением суда от 12.12.2023 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Современные технологии оценки и консалтинга» ФИО3.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

-  соответствует ли отчет об оценке независимого оценщика от 28.03.2022 № 17-03/2022 обязательным нормам законодательства?

- определить рыночную стоимость права аренды нежилых помещений площадью 573,60 кв. м (кадастровый номер 77:01:0003037:3227), расположенных по адресу: <...>.

Согласно заключению эксперта № 031-04/ЗЭ/2024 от 16.04.2024 г. Отчет об оценке независимого оценщика от 28.03.2022 № 17-03/2022 соответствует обязательным нормам законодательства; рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения площадью 573,60 кв.м. (кадастровый номер 77:01:0003037:3227), расположенного по адресу: <...>, составляет, без НДС, без эксплуатационных и коммунальных платежей, на дату оценки 28.03.2022 г. составляет: 3 950 952 руб. 00 коп. с итоговой величиной рыночной стоимости месячной арендной платы за весь объект – 329 246 руб.              00 коп.

Оценив заключение эксперта № 031-04/ЗЭ/2024 суд установил, что оно соответствует установленным требованиям. Оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ч. 2 ст. 84 АПК РФ, судом не установлено.

Таким образом, обоснованность отчета об оценке от 28.03.2022 № 17-03/2022 подтверждена судебной экспертизой, ответчик был надлежащим образом уведомлён об изменении размера арендной платы, в связи с чем первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск не подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы. 



РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ВАЛЬТРУАСАН" (ИНН: <***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" (ИНН: <***>) сумму основного долга в размере               1 120 030 (один миллион сто двадцать тысяч тридцать) рублей 64 копейки, неустойку в размере 33 200 (тридцать три тысячи двести) рублей 39 копеек, а также расходы по госпошлине в размере 24 532 (двадцать четыре тысячи пятьсот тридцать два) рубля.

Во встречном иске – отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.



Судья:

М.Ю. Махалкин