Решение от 12 ноября 2018 г. по делу № А84-2501/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Севастополь

«12» ноября 2018 года

Дело №А84-2501/17

Полный текст судебного акта изготовлен 12.11.2018

Резолютивная часть судебного акта оглашена 07.11.2018

Арбитражный суд города Севастополя

В составе: судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Крымпрофиль»

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, – Правительства Севастополя

о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании: от ответчика – ФИО1, от третьего лица – ФИО2,

у с т а н о в и л :

09.06.2017 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратилось ООО «Крымпрофиль» (истец) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ответчик) с исковым заявлением, в котором просит обязать ответчика в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи встроенного нежилого помещения с №187-1 по 187-3, общей площадью 273,50 кв.м. с двумя входами в подвал, козырьком, тремя приямками, расположенного по адресу: <...>, на условиях, предложенных истцом.

Ответчик с иском не согласился, указывая на отсутствие у истца права на преимущественное приобретение спорного имущества. Третье лицо – Правительство Севастополя – поддержало возражения ответчика.

Из материалов дела следует, что 26.05.2011 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета как Арендодателем и Частным предприятием «Крымпрофиль» как Арендатором был заключен договор аренды недвижимого имущества №136-10, в соответствии с которым Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилое помещение с №187-1 по 187-3, общей площадью 273,50 кв.м. с двумя входами в подвал, козырьком, тремя приямками, расположенное по адресу: <...>.

26.05.2011 имущество передано Арендатору по акту приема-передачи. Срок договора аренды определен до 13.10.2015 (п.7.1). По условиям п.7.2. договора в случае отсутствия заявления одной стороны о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продолженным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

20.01.2015 внесена запись в ЕГРЮЛ об ответчике как юридическом лице, зарегистрированном на территории г. Севастополя, на день принятия в Российскую Федерацию.

Истец, руководствуясь ст. 2 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008, представил в адрес ответчика заявление от 17.02.2017 о своем намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества в собственность по договору купли-продажи. Однако, ответчик отказался от заключения данного договора по причине прекращения арендных правоотношений с истцом и наличием у него задолженности по уплате арендной платы. По мнению ответчика, истец не может претендовать на преимущественное приобретение арендуемого имущества ввиду того, что он не соответствует требованиям, предъявляемым указанным законом.

В рамках дела судом назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта аренды в целях его приобретения истцом. По результатам проведенной экспертизы истец заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, поскольку экспертом были выбраны неправильные аналоги. Рассмотрев данное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку приведенные истцом обстоятельства не являются основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Выслушав пояснения ответчика, третьего лица, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Так, согласно ст. 2 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии со ст. 3 данного закона преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Как указано ранее, срок договора аренды определен до 13.10.2015, и в соответствии с п.7.2. договора был продлен ввиду отсутствия заявлений сторон о его прекращении.

20.11.2015 ответчик направил истцу уведомление о прекращении договора аренды, что подтверждается материалами дела (листы 9,10, том 2).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

По правилу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец полагает, что, поскольку ответчиком не была соблюдена процедура прекращения договора, он продолжил свое действие, и на дату подачи заявления о приобретении имущества он являлся арендатором.

Действительно, по правилам ст. 610 ГК РФ действие договора, заключенного на определенный срок, прекращается в случае, если до даты истечения Арендодатель уведомил Арендатора о своих возражениях относительно продления срока договора аренды. В противном случае, договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок. Истец уведомил ответчик о прекращении договора после истечения его срока, а именно 20.11.2015. Поэтому истец правомерно и обоснованно полагал, что договор продлен на неопределенный срок. Вместе с тем, при продленном на неопределенный срок договоре ответчик уведомил истца об отказе от данного договора. По правилам ст. 610 ГК РФ по истечении трехмесячного срока – 20.02.2016 – договор аренды №136-10 прекратил свое действие.

Соответственно, к моменту обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе арендованного имущества (17.02.2017) его арендные правоотношения с ответчиком уже были прекращены на протяжении свыше одного года. Поэтому суд полагает, что истец не попадает под правовое регулирование ст. 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008, соответственно, у него отсутствует преимущественное право на приобретение ранее арендованного имущества в собственность.

Ответчик полагает, что еще одним основанием для отказа в реализации права истца на приобретение имущества в преимущественном порядке, без проведения торгов, а путем заключения прямого договора купли-продажи, является наличие у истца задолженности на 18.02.2017 в сумме 39,74 руб. за период с 01.01.2015 по 18.02.2017, в подтверждение чего представлена справка главного бухгалтера.

Между тем, суд полагает, что данный документ не является доказательством наличия задолженности, поскольку носит информационный характер и не подтвержден соответствующими расчетами с указанием периода просрочки и произведенных ранее платежей. Поэтому возражения ответчика в данной части признаны судом необоснованными.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

Судья

С.Н. Архипова