Решение от 29 марта 2026 г. АС Оренбургской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-12087/2025
г. Оренбург
30 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 30 марта 2026 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каменюк А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург

к обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургская городская сетевая компания», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург

о взыскании 1 179 039 руб. 35 коп.


В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО1, доверенность от 12.01.2026, паспорт, доверенность;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 12.01.2026, паспорт, доверенность;

от третьего лица: явки нет, извещено.

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие Оренбургской области «Областной имущественный фонд» обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургская городская сетевая компания» с исковым заявлением о взыскании 1 179 039 руб. 35 коп. задолженности за фактическое пользование помещениями по адресу <...>/7 за период с 10.01.2025 по 30.04.2025, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.01.2025 по день фактического исполнения обязательства.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзывах, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости права пользования помещением, в том числе с учетом произведенных ответчиком неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу.

Суд отказывает ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, исходя из следующего. В материалы дела представлены достаточные доказательства для разрешения дела по существу. Более того, установленные в настоящем деле обстоятельства не свидетельствуют о наличии достаточных оснований, требующих специальных познаний, для проверки обоснованности примененной истцом платы по заявленным ответчиком возражениям.

Истец и ответчик не заявили ходатайств о необходимости предоставления дополнительных документов, в связи с чем, суд рассматривает исковое заявление исходя из имеющихся материалов дела.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 09.01.2025 № 1-р за государственным унитарным предприятием Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (истец) на праве хозяйственного ведения закреплены объекты недвижимости, находящиеся в собственности Оренбургской области:

- административное здание, назначение нежилое, площадью 447,4 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных этажей: 0, Литер ЕЗ, кадастровый номер 56:44:0432005:1316, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации хозяйственного ведения № 56:44:0432005:1316-56/217/2025-15 от 10.01.2025);

- здание мастерских, назначение нежилое, площадью 989,7 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, Литер ВВ1, кадастровый номер 56:44:0432005:191, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации хозяйственного ведения № 56:44:0432005:191-56/134/2025-6 от 10.01.2025);

- помещение, назначение нежилое, площадью 11,3 кв.м., номер тип этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, кадастровый номер 56:44:0432005:1336, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации хозяйственного ведения № 56:44:0432005:1336-56/143/2025-5 от 10.01.2025);

- помещение, назначение нежилое, площадью 150,3 кв.м., номер тип этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, кадастровый номер 56:44:0432005:826, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации хозяйственного ведения № 56:44:0432005:826-56/143/2025-5 от 10.01.2025);

- нежилое помещение № 1, назначение нежилое, площадью 134,8 кв.м., номер тип этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, кадастровый номер 56:44:0432005:1419, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации хозяйственного ведения № 56:44:0432005:1419-56/124/2025-5 от 10.01.2025).

При приемке объектов недвижимости истцом было установлено нахождение в помещениях общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская городская сетевая компания».

Письмом № 01-13/30-04 от 16.01.2025 истец запросил сведения о намерении использовать данные объекты, на что был получен ответ от 20.01.2025 о намерении дальнейшего использования и заключении договора аренды объектов недвижимости.

Как указывает истец, им неоднократно размещалась аукционная документация по проведению торгов на заключение договора аренды объектов недвижимости. При этом размер месячной арендной платы определен отчетом об определении рыночной стоимости № 003/25 от 21.01.2025, составленным независимым оценщиком ФИО3, в размере 317 828 рублей, с учетом НДС 20%. Однако ответчик не подал заявку на участие в торгах.

16.05.2025 истцом направлено требование (претензия) № 01-13/458-04 об оплате за фактическое пользование объектами недвижимости. Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указывает, что пользуется спорными помещениями длительное время – с 2016 года, при этом отношения с прежним владельцем помещений оформлялись договорами аренды, которые прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области. Общество «ОГСК» своевременно вносило арендную плату по договорам с учетом уведомлений, полученных 09.02.2024 от арендатора об изменении размера арендной платы на плановый период 2025 и 2026 годов. При перезаключении договоров с ООО «ОГСК» на новый срок собственник имущества учитывал большой объем капитальных вложений в нежилые помещения, а именно: капитальный ремонт кровли, фасада, системы электроснабжения, а также подъездных путей, в связи с чем указанные выше договоры аренды были заключены на длительный срок, т.к. ответчик зарекомендовал себя как добросовестный арендатор.

По мнению ответчика, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Истец при приобретении помещений должен был усмотреть в ЕГРН обременение в виде аренды и должен был его учитывать, в том числе, при расчете новой арендной платы.

На основе анализов пунктов 4.2.1 и 6.1 ранее действующих договоров аренды, ответчик делает вывод, что основания для одностороннего изменения арендной платы в договорах отсутствуют.

Увеличение истцом арендной платы в 3 раза не соответствует принципу соразмерности и экономической обоснованности.

Ответчик не возражает против оплаты арендных платежей за период с 10.01.2025 по 30.04.2025 в общей сумме 572 812 руб. 09 коп., при этом ежемесячный размер платы определяет следующим образом:

с 10.01.25 28.02.2025 31.03.2025 30.04.2025

Договор № 2-8506-13541 от 18.09.20 (административное здание)

26 852,21

37 837,20

37 837,20

39 539,87

Договор № 2-8506-13541 от 18.09.20 (земельный участок без НДС)

10 415,23

14 676,00

14 676,00

15 336,42

Договор № 2-704е-12367 от 24.03.2016 (помещения)

71 000,67

100 046,40

100 046,40

104 548,49

ИТОГО

108 268,10

152 559,60

152 559,60

159 424,78

ВСЕГО

572 812,09

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Оренбургская городская сетевая компания» с 2016 года является арендатором помещений, в отношении которых заявлен иск. В подтверждение данного факта в материалы дела представлены:

- договор аренды №2-704е-12367 от 24.03.2016, заключенный в отношении здания мастерских площадью 989,7 кв.м., нежилого помещения площадью 11,3 кв.м., нежилого помещения площадью 150,3 кв.м., нежилого помещения площадью 134,8 кв.м. Срок действия договора согласно п. 1.2 - по 25.02.2026, стоимость аренды определена в пункте 4.1 договора (с учетом уведомления от 09.02.2024);

- договор аренды № 2-850б-13541 от 18.09.2020, заключенный в отношении административного здания площадью 447,4 кв.м. Срок действия договора согласно п. 1.2 - по 31.08.2030, стоимость аренды определена в пункте 4.1 договора (с учетом уведомления от 09.02.2024).

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области (приложены к отзыву ответчика от 17.10.2025).

Пунктами 4.2.1 договоров аренды предусмотрено право арендодателя на увеличение суммы арендной платы не чаще чем один раз в год, на уровень индекса потребительских цен, в случае заключения договора без проведения торгов, либо с единственным участником торгов и в случае заключения договора по результатам проведения торгов и увеличения начальной (минимальной) цены договора менее чем на 30%.

Пунктами 6.1 договоров аренды предусмотрено, что условия договора могут быть изменены или дополнены по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором.

Указанные договоры расторгнуты по взаимному соглашению сторон 19.11.2024 (л.д. 31-32).

Распоряжением Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 09.01.2025 № 1-р за государственным унитарным предприятием Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (истец) на праве хозяйственного ведения закреплены объекты недвижимости, являющиеся предметом указанных выше договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (пункт 24).

Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

Замена арендодателя в договоре аренды не влечет прекращения арендных отношений, возникших на основании договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При рассмотрении спора ответчик не отрицал, что в заявленный период пользовался помещениями.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, в силу закона, вне зависимости от волеизъявления арендатора, приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019).

Следовательно, договоры аренды в части спорных объектов сохраняют силу по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, размер и порядок внесения арендных платежей.

Истец с требованиями о выселении ответчика из занимаемых помещений не обращался.

Исходя из обстоятельств настоящего дела, суд приходит к выводу о сохранении в отношении ответчика арендных ставок, установленных договорами № 2-704е-12367 от 24.03.2016 и № 2-850б-13541 от 18.09.2020 в спорный период с 10.01.2025 по 30.04.2025:

с 10.01.25 28.02.2025 31.03.2025 30.04.2025

Договор № 2-8506-13541 от 18.09.20 (административное здание)

26 852,21

37 837,20

37 837,20

39 539,87

Договор № 2-8506-13541 от 18.09.20 (земельный участок без НДС)

10 415,23

14 676,00

14 676,00

15 336,42

Договор № 2-704е-12367 от 24.03.2016 (помещения)

71 000,67

100 046,40

100 046,40

104 548,49

ИТОГО

108 268,10

152 559,60

152 559,60

159 424,78

ВСЕГО

572 812,09

При этом суд отмечает, что стоимость арендной платы за январь 2025 года определена не за весь месяц, а с 10.01.2025, а арендная плата за апрель 2025 года определена с учетом ежегодной индексации на уровень потребительских цен (поскольку предыдущее увеличение платы произведено 01.04.2024).

Таким образом, требования истца о взыскании платы за фактическое пользование помещениями подлежит удовлетворению частично в сумме 572 812 руб. 09 коп. В удовлетворении требований в оставшейся части суд отказывает.

Помимо этого, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.01.2025 по день фактической уплаты долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 37, 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ).

Письмом № 01-13/30-04 от 16.01.2025 истец запросил сведения о намерении использовать данные объекты, на что был получен ответ от 20.01.2025 о намерении дальнейшего использования и заключении договора аренды объектов недвижимости. Таким образом, суд считает возможным определить начальную дату начисления процентов 20.01.2025.

Как следует из разъяснений п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Поскольку требования о взыскании задолженности удовлетворены частично, заявление о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежит удовлетворению (с учетом суммы долга в размере 572 812 руб. 09 коп.).

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7. ст. 8. п. 16 ч.1 ст.64 и ч.2 ст.70 Закона об исполнительном производстве).

На основании п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 330 руб. в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская городская сетевая компания» в пользу государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» 572 812 руб. 09 коп. долга, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга, начиная с 20.01.2025 по день фактической уплаты задолженности по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также 29 330 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья Т.А. Долгова