Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А59-3021/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


Дело А59-3021/2023


12 октября 2023 года г. Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 5 октября 2023 года, решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 694051, <...>) к жилищно-строительному кооперативу «Первый» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 694051, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка; неустойки; расторжении договора аренды земельного участка,


при участии в судебном заседании:

представитель истца ФИО2, по доверенности № 1 от 09 января 2023 года (сроком действия по 31 декабря 2023 года),


ответчик – представителя не направил,


у с т а н о в и л :


администрация муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Первый» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 4307 от 22 декабря 2021 года, за 2022 год и по 30 сентября 2023 года в сумме 19 077,32 рублей; неустойки за период с 12 апреля 2022 года по 30 сентября 2023 года в размере 6 635,24 рублей; расторжении договора аренды земельного участка № 4307 от 22 декабря 2021 года ( с учетом уточнения требований от 2 октября 2023 года (л.д. 85-86).


В обоснование истец указал, что 22 декабря 2021 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 65:11:0000016:277, площадью 12 450 кв. метров, расположенного в г. Долинске, Сахалинской области, третий микрорайон, в видом разрешенного использования: строительство многоквартирных жилых домов. Срок договора, с учетом дополнительного соглашения, установлен до 16 декабря 2027 года. Ответчик не вносит арендную плату, не устранил нарушение после получения претензии от 14 марта 2023 года. Кроме того, поскольку арендатор не исполняет обязанность использовать земельный участок по целевому назначению, арендодатель потребовал досрочного расторжения договора.


В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований.


Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя в суд не направил, отзыв не представил, ходатайств не заявил. На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.


Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.


Как установлено судом из материалов дела, 22 декабря 2021 года между администрацией МО городской округ «Долинский» Сахалинской области, арендодателем, и жилищно-строительным кооперативом «Первый», арендатором, заключен договор аренды земельного участка № 4307 (л.д.15-18).


По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с видом разрешенного использования : строительство многоквартирных жилых домов из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентара, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира Сахалинская область, г. Долинск, третий микрорайон; с кадастровым номером 65:11:0000016:277, площадью 12 450 квадратных метров, в границах, указанных в кадастровой выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Договор заключен на срок с 16 декабря 2021 года до 16 декабря 2024 года (пункт 2.1 договора).


По условиям договора арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования участком. Размер ежегодной арендной платы за участок составляет 8 859,74 рублей (пункты 3.1, 3.2 договора).


Арендная плата вносится арендатором в течение месяца с даты государственной регистрации договора, далее один раз в год до 10 апреля текущего года (пункт 3.3 договора).


В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка. Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательство в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях: индексации размера арендной платы на уровень инфляции ( пункт 3.5 договора).


Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.


Земельный участок передан ответчику 22 декабря 2021 года по передаточному акту (Приложение № 2 к договору).


3 марта 2023 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, срок договора изменен до 16 декабря 2027 года (л.д. 18).


Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области 9 августа 2022 года ( л.д. 26).


Претензией от 14 марта 2023 года администрация предупредила арендатора о наличии задолженности по договору аренды, а также в связи с наличием непогашенной задолженности предложило расторгнуть договор, а в случае неисполнения требований претензии предупредила общество об обращении в суд с исковым заявлением о расторжении договора за нарушение сроков внесения арендной платы (л.д. 21).


17 марта 2023 года администрация направила в адрес кооператива соглашение о расторжении договора и акт сдачи земельного участка. Заказное письмо после двух неудачных попыток вручения адресату возвращено в адрес администрации в связи с истечением срока хранения в отделении связи (л.д. 116).


Неисполнение требований претензии послужило основанием для предъявления департаментом настоящего искового заявления.


В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.


Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.


В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.


В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса РФ и приведенной статьи 65 Земельного кодекса РФ плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы.


«Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации», утвержденным Законом Сахалинской области от 1 августа 2008 года № 78-ЗО, установлено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле А = Кс ? Кд ? Кз ? Кинф, где:


· А – арендная плата за использование земельного участка (руб. в год),

· Кс – кадастровая стоимость земельного участка,

· Кд – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора,

· Кз – коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности,

· Кинф – коэффициент инфляции.


Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы за период с за 2022 год и по 30 сентября 2023 года в сумме 19 077,32 рублей (л.д. 88-90). Размер годовой арендной платы за 2022 год составил 9 214,13 рублей ( 8 859,74 рубля х 1,04 коэффициент инфляции на 2022 год). Размер годовой арендной платы за 2023 год составил 13 187,05 рублей ( в 2023 году изменилась кадастровая стоимость земельного участка) и до 30 сентября 2023 года исходя из периода к оплате начислено 9 863,19 рублей.


Расчет проверен судом, он соответствует вышеприведенному нормативному акту, истцом также представлено Решение Собрания МО городской округ «Долинский» от 28 июля 2016 года № 454/38, установившего «Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования городской округ «Долинский», установивший коэффициенты дифференциации по видам деятельности арендатора и коэффициенты, зависящие от зоны градостроительной ценности (л.д. 92-101), кадастровая стоимость подтверждена сведениями о характеристиках объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 24).


Истцом заявлено требование о начислении неустойки на сумму долга с 12 апреля 2022 года ( с даты истечения обязанности оплатить арендную плату за 2022 год 10 апреля текущего года) по 30 сентября 2023 года по представленному расчету (л.д. 91).


В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.


В соответствии с п. 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.


Судом расчет проверен и признан обоснованным, арифметически верным. Поскольку имеет место просрочка исполнения обязательства по договору аренды, то суд находит требования истца о взыскании неустойки обоснованным и удовлетворяет требование в размере 6 635,24 рублей.


Ответчиком не заявлено о снижении размера взыскиваемой неустойки.


Требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению исходя из следующего.


Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.


В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Судом в рамках настоящего спора установлено, что арендатор не внес арендную плату за 2022 и 2023 годы, то есть более двух раз подряд.


Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор, в связи с чем суд находит требование о расторжении договора аренды № 4307 от 22 декабря 2021 года подлежащими удовлетворению.


Требование истца о возложении на ЖСК «Первый» обязанности передать указанный земельный участок в администрацию муниципального образования городской округ «Долинский» по акту сдачи земельного участка, в течении десяти дней с момента вступления решения в законную силу удовлетворению не подлежит.


По общему правилу, закрепленному статьей 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.


Однако названные положения не могут быть применены в данной конкретной ситуации по причине наличия на спорном земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости. Согласно выписки из ЕГРН на земельном участке находится объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 65?11:0000016:356, который является собственностью кооператива (л.д. 36).


Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.


В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 февраля 2011 года № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.


Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2017 года № 4 (2017), согласно которым в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.


В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета, от уплаты которой истец освобожден в силу закона. При взыскании государственной пошлины судом учитывается, что исковые требования имущественного характера удовлетворены на общую сумму 25 712,56 рублей. Размер пошлины с указанной суммы составит 2 000 рублей и 6 000 рублей за удовлетворение нематериального требования о расторжении договора.


Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области удовлетворить частично.


Расторгнуть договор аренды № 4307 от 22 декабря 2021 года земельного участка с кадастровым номером 65:11:0000016:277, площадью 12 450 кв. метров, расположенного в г. Долинске, Сахалинской области, третий микрорайон, с видом разрешенного использования: строительство многоквартирных жилых домов, заключенный между администрацией муниципального образования городской округ «Долинский» и жилищно-строительным кооперативом «Первый».


Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Первый» в пользу администрации муниципального образования городского округа «Долинский» задолженность по договору аренды в сумме 19 077,32 рублей, неустойку в сумме 6 635,24 рублей, а всего в пользу истца 25 712,56 рублей (двадцать пять тысяч семьсот двенадцать рублей 56 копеек).


Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Первый» государственную пошлину в доход государства в федеральный бюджет в сумме 8 000 рублей (восемь тысяч рублей).


В удовлетворении требований администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области о возложении обязанности передать земельный участок с кадастровым номером 65:11:0000016:277, площадью 12 450 кв. метров, расположенного в г. Долинске, Сахалинской области, третий микрорайон, администрации муниципального образования городской округ «Долинский» по акту сдачи земельного участка, в течении десяти дней с момента вступления решения в законную силу отказать.


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.


Судья О.Н. Боярская