Решение от 7 ноября 2023 г. по делу № А62-3493/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

07.11.2023Дело № А62-3493/2023

Резолютивная часть решения оглашена 30.10.2023

Полный текст решения изготовлен 07.11.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Яковлева Д. Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Я.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания-Содействие» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управление государственного строительного и технического надзора Смоленской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Главное управление культурного наследия Смоленской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании (после перерыва):

от истца: ФИО1, ФИО2, представителей по доверенности от 03.04.2023 № 8, паспорт;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 28.12.2022, паспорт;

от Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области: ФИО4, представителя по доверенности от 18.10.2023, паспорт;

эксперта ФИО5 (паспорт);

от иных участников процесса: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания-Содействие» (далее – истец, ООО «Лизинговая компания-Содействие») обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости: здание предприятия общественного питания, общей площадью 1067,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым № 67:27:0020307:26 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, принятых судом к рассмотрению).

Требования истца мотивированы тем, что на объект не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Возражения ответчика основаны на несоблюдении разрешительного порядка (иные доводы после проведенных судебных экспертиз отсутствуют).

Третьи лица возражали относительно удовлетворения иска по доводам, изложенным в правовых позициях.

Согласно части 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся представителей участников процесса, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Суд ознакомился с доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как следует из материалов дела, 16.12.2011 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №1441/3 (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок, из земель, отнесённых к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020307:26, площадью 800 кв.м., расположенный: в <...> для использования: для строительства предприятия общественного питания.

Государственная регистрация договора аренды произведена 04.04.2012, регистрационный номер 67-67-01/035/2012-33. 20.08.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «ТД Кортекс» и обществом с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания - Содействие» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому ООО «Кортекс» передало ООО «Лизинговая компания-Содействие» права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 16.12.2011, регистрационный номер № 1441/з. Государственная регистрация договора аренды произведена 08.10.2013, регистрационный номер 67-67-01/744/2013-616. Таким образом, ООО «Лизинговая компания-Содействие» приняло на себя обязательства по договору аренды земельного участка, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020307:26, расположенного по адресу: <...>.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610, 621 ГК РФ).

Истец продолжает пользоваться данным участком, целевое использование соблюдено. Данное обстоятельство подтверждено ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (абзац 2 статьи 42 ЗК РФ).

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014.

Согласно представленной выписке из ЕГРН от 01.06.2023 земельный участок с кадастровым № 67:27:0020307:26 имеет вид разрешенного использования – для строительства предприятия общественного питания.

В отношении спорного объекта недвижимости истцом было получено разрешение на строительство от 13.09.2017 № 67-RU67302000-231-2017, выданное на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 17.04.2015 № А62-835/2015.

В указанном разрешении указана высота объекта – 10,6 м.

В настоящее время в ЕГРН внесена запись о праве собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0020307:256 со степенью готовности 70%.

Истец указывает, что без изменения внешнего облика, высоты и линейных размеров здания (за счет уменьшения высоты перекрытий этажей здания, а также в связи с тем, что вместо проектируемого подвала был создан цокольный этаж, а вместо проектируемого чердака - мансарда), возведен объект, 4 эт., общей площадью - 1067,5 кв.м.

Истец обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было отказано ввиду несоответствия параметров построенного объекта проектной документации, градостроительному плану земельного участка в части расположения объекта, а также отсутствия документов, перечень которых указан в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Исходя из положений абзаца третьего пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Архитек» и персонально эксперту ФИО5 (высшее образование, инженер-строитель, сертификат соответствия судебного эксперта от 09.12.2016 по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», повышение квалификации по курсу «Проектирование зданий и сооружений», стаж работы по строительству с 2009 года).

В заключении эксперта ООО «Архитек» от 03.08.2023 (т.д. 5, л.д. 1 ) по результатам проведенной экспертизы, назначенной судом, сделаны следующие выводы: здание объекта предприятия общественного питания с кадастровым номером 67:27:0020307:256, общей площадью 1067,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, соответствует строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарным и иным требованиям, предъявляемым к зданиям предприятия общественного питания. По результатам сплошного детального инструментального обследования выявлено, что все конструкции объекта находятся в работоспособном состоянии, объект соответствует требованиям технических регламентов надежности и безопасности эксплуатации объектов, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». При этом не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью. Согласно испытаний определения прочности строительных конструкций механическим методом неразрушающего контроля, выполненных испытательной лабораторией, можно сделать вывод, что качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций соответствует действующим строительным нормам и правилам. Строительные работы проводились в соответствии с разрешением на строительство после проведения спасательных научно-исследовательских археологических работ в пределах контуров котлована построенного здания. Фундамент под здание выполнен в соответствии с проектными решениями и находится в зоне пятна застройки, что не влияет на культурный слой (письмо-разрешение от СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» на обследование фундамента № 145/02-01 от 17.07.23).

В соответствии с выводами судебной экспертизы на соответствие требованиям пожарной безопасности ООО «Эпос-проект» и персонально эксперта ФИО6 (образование высшее, диплом о профессиональной переподготовке по пожарной безопасности, квалификационный аттестат эксперта по направлению деятельности «пожарная безопасность», стаж работы – 16 лет, в том числе в качестве эксперта – 9 лет) спорный объект имеет такое объемно-планировочное и организационно-техническое исполнение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и не превышает значение одной миллионной в год.

В экспертном заключении от 18.08.2023 эксперта ООО «Эпос-проект» установлено:

здание предприятия общественного питания, общей площадью 1067,5 кв.м., с кадастровым № 67:27:0020307:256, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым № 67:27:0020307:26, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах на основании ст.6. ч. 1 Федерального закона №123-ФЗ, пожарная безопасность объекта обеспечена;

здание предприятия общественного питания, общей площадью 1067,5 кв.м., с кадастровым № 67:27:0020307:256, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым № 67:27:0020307:26, соответствует требованиям пожарной безопасности и технических регламентов. Возможное функциональное назначение объекта: Ф3 .2 - здание организаций общественного питания.

Пунктом 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.

Доказательств относительно несоблюдения вышеуказанных требований в материалы дела не представлено, имеющиеся документы суд принимает в качестве доказательств по делу, которые не оспорены другими лицами.

Эксперт по результатам проведенной судебной экспертизы дал пояснения в судебном заседании, подтвердив безопасность объекта, а также обстоятельства, связанные с отсутствием нарушений в части культурного слоя.

Участники процесса по результатам проведения судебных экспертиз выводы не оспорили, ходатайств о назначении дополнительных (повторных) экспертиз не заявляли; ответчик указал, что с учетом выводов судебных экспертиз в отношении самовольной постройки имеется довод только о несоблюдении разрешительного порядка, при этом довод Главного управления культурного наследия Смоленской области относительно нарушений при выдаче разрешения в части высотности объекта несостоятелен, противоречит выводам судов по результатам рассмотрения соответствующего отказа.

Главное управление культурного наследия Смоленской области указало, что земельный участок со спорным объектом расположен в соответствии с историко-архитектурным и историко-археологическим опорным планом г. Смоленска в границах территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения «Культурный слой города», объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.82 № 528) - в границах зоны регулирования застройки памятников истории и культуры с ограничением высоты существующей застройки.

Суд учитывает, что согласно выводам строительно-технической экспертизы здание соответствует строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарным и иным требованиям, предъявляемым к зданиям предприятия общественного питания. Строительные работы проводились в соответствии с разрешением на строительство после проведения спасательных научно-исследовательских археологических работ в соответствии с заключением «О результатах спасательных научно-исследовательских археологических работ (раскопки) на объекте проектируемого строительства здания общественного назначения по адресу: <...>.» в пределах контуров котлована построенного здания.

Также в экспертизе указано, что фундамент под здание выполнен в соответствии с проектными решениями и находится в зоне пятна застройки, что не влияет на культурный слой (письмо-разрешение от СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» на обследование фундамента №145/02-01 от 17.07.23). Здание построено без изменения внешних габаритов объекта (в соответствии с ранее выданным разрешением) в пятне застройки за счет устройства цокольного и мансардного этажей, без увеличения строительного объема, внешнего облика, согласованных ранее Администрацией города Смоленска (фасадов, высоты и линейных размеров) за счет уменьшения высоты этажей здания, использования подвала в качестве цокольного этажа и устройства вместо чердака мансардного этажа.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела письму Департамента Смоленской области по культуре и туризму 22.09.2010 ограничения, которые установлены в отношении строительства предприятия общественного питания по адресу: <...> следующие: ограничение уровня высоты новой застройки до 10 м. от нулевой отметки (за нулевую отметку принимается пол первого этажа) до венчающего карниза (13 метров от уровня земли до конька крыши с устройством цокольного этажа при перепаде высот по длине здания более 1,2 м (не выше 3 этажей со скатной формой крыши).

При этом согласно разрешению на строительство высота объекта – 10,6 м.

Эксперт подтвердил соответствие данного параметра.

Письмом указанного органа от 28.05.2014 № 2363/06 (т.д. 6, л.д. 6) согласовано проведение работ по строительству предприятия общественного питания при условии обеспечения земляных работ археологическими мероприятиями.

На земельном участке выполнены археологические раскопки, что подтверждается отчетом Института археологии (т.д. 4, л.д. 19), согласно заключению, утвержденному заместителем директора ИА РАН (т.д. 4, л.д. 246), спасательные научно-исследовательские археологические работы на объекта проведены в полном объеме.

Также, как указывает истец, архитектурная часть проектной документации 09.07.2014 была согласована с Администрацией города Смоленска с указанием высоты здания +10,600 м. (на проектной документации имеется печать Департамента Смоленской области по культуре и туризму; ссылка на письмо Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 03.07.2014 № 2977/06), и 20.03.2019 при корректировке проектной документации предприятия общественного питания данный согласованный фасад здания полностью соответствовал фактически возведенному зданию предприятия общественного питания).

Ссылка Главного управления культурного наследия Смоленской области на то, что разрешение на строительство от 13.09.2017 № 67-RU67302000-231-2017 выдано с нарушением требований высотности строительства, несостоятельна. По делу № А62-835/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания – Содействие» к Администрации города Смоленска о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство согласно решению Арбитражного суда Смоленской области от 17.04.2015 Администрацию обязали выдать разрешение на строительство предприятия общественного питания по ул. Студенческой в г. Смоленске сроком на 24 месяца.

Таким образом, нарушений, в том числе в части высоты объекта, не было установлено. Указанное решение вступило в законную силу, является общеобязательным для всех органов государственной власти, разрешение по указанному основанию не оспорено в установленном порядке.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Таким образом, недостатков, препятствующих признанию права собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания-Содействие» на объект недвижимости: здание предприятия общественного питания, общей площадью 1067,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым № 67:27:0020307:26, не выявлено.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации.

Согласно техническому отчету общая площадь спорного объекта составляет 1067,5 кв.м.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.

Так как препятствий для признания права собственности в порядке статьи 222 ГК РФ не выявлено, равно как и нарушений прав других лиц, право собственности на самовольную постройку подлежит признанию.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания-Содействие» (ОГРН <***>; ИНН <***>) на объект недвижимости: здание предприятия общественного питания, общей площадью 1067,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым № 67:27:0020307:26

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Д.Е. Яковлев