Решение от 10 сентября 2021 г. по делу № А36-8453/2020

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А36-8453/2020
г. Липецк
10 сентября 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоусовой О.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 5 859 662 руб. 09 коп.,

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Остин» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы: уменьшения суммы арендной платы за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г. до 506 719 руб. 43 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО1 – представитель, доверенность от 26.10.2018 г. (срок действия до 31.12.2021 г.),

от ответчика: ФИО2 – представитель, доверенность № 414/20 от 26.11.2020 г. (срок действия до 26.11.2023 г.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее – ООО «ЛЗСМ», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (далее – ООО «Остин», ответчик) о взыскании основного долга по оплате арендной платы по договору аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. за период с апреля 2020 г. по июль 2020 г. в сумме 5 858 361 руб. 08 коп. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 52 292 руб. 00 коп.

Определением от 10.11.2020 г. суд принял исковое заявление и возбудил производство по делу.

Определением от 21.01.2021 г. суд принял встречное исковое заявление ООО «Остин» к ООО «ЛЗСМ» о внесении изменений в договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы: исключения начисления арендной платы в период с 28.03.2020 г. по 31.07.2020 г. для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайства сторон об увеличении размера исковых требований по первоначальному иску до 5 859 662 руб. 09 коп., а также по встречному иску о внесении изменений в договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы: уменьшения суммы арендной платы за период с 28.03.2020 г. по 24.07.2020 г. до 528 672 руб. 35 коп.

22.03.2021 г. от ООО «Остин» поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором ООО «Остин» просило о внесении изменений в договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы: уменьшения суммы арендной платы за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г. до 506 719 руб. 43 коп.

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял к рассмотрению уточнение встречных исковых требований.

Представитель ООО «ЛЗСМ» поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. Возражал против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на неоднократные предложения истцом ответчику снижения размера арендной платы и недостижение сторонами соглашения о размере уменьшения арендной платы.

Представитель ООО «Остин» возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на приостановление работы торговых организаций с 28.03.2020 г. по 31.07.2020 г., к числу которых относится ответчик, в связи с введением ограничительных мер по недопущению распространения новой коронавирусной инфекции. Также ответчик указал, что истец отказался от согласования изменений коммерческих условий аренды, несмотря на предложения ООО «Остин» об освобождении от оплаты арендной платы на весь срок действия ограничительных мер. Поддержал доводы встречного иска.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «МОЛЛ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 246/16 от 14.06.2016 г. (далее – договор № 246/16 от 14.06.2016 г., л.д. 6-28, т. 2), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

- помещение № 11, кадастровый номер 48:20:0013504:2018 (1-й этаж, нежилое, площадь 26 828,6 кв.м.), расположенное по адресу: <...>;

- помещение, кадастровый номер 48:20:0013504:2017 (2-й этаж и антресоль, нежилое, площадь 25 530,2 кв.м.), расположенное по адресу: <...>,

а арендатор обязуется принять имущество в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Нежилые помещения, указанные в п.1.1.1 и п.1.1.2 договора № 246/16 от 14.06.2016 г., являются частями 2-х этажного нежилого здания Торгово-развлекательного центра «Европа», расположенного по адресу: <...>.

В свою очередь, между обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Остин» (арендатор) подписан договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. (далее – договор от 25.01.2018 г., л.д. 12-57, т. 1), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения № 12 с кадастровым номером 48:20:0013504:2017, общей площадью 431,8 кв.м, расположенного на втором этаже здания, находящегося по адресу: <...>, торгово-развлекательный центр «Европа», а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 25.01.2018 г. помещение предназначено для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком «O'STIN» (торговый профиль, целевое использование). При этом допускается использование части помещения в складских (подсобных, вспомогательных) и административных целях, при условии, что такое использование непосредственно обеспечивает соблюдение торгового профиля и с учетом ограничения, предусмотренного разделом 4 договора (разрешенное использование).

Согласно пункту 7.1 договора от 25.01.2018 г. арендная плата подлежит оплате арендатором за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

Арендная плата за владение и пользование помещением уплачивается арендатором с даты начала аренды в течение всего срока аренды, если иное не предусмотрено договором.

Базовая арендная плата вносится ежемесячно авансом в размере минимальной базовой арендной платы на расчетный счет арендодателя в период с 01-го по 05 число текущего месяца и включает в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком под зданием, плату за пользование парковкой на прилегающей к зданию территории.

В случае использования арендатором помещения не полный календарный месяц минимальная арендная плата рассчитывается пропорционально календарным дням пользования арендатором помещения.

В соответствии с пунктом 7.2 договора от 25.01.2018 г. арендатор ежемесячно, начиная с даты начала аренды, выплачивает арендодателю базовую арендную плату по договору.

Базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата) размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце.

В пункте 7.2.1 договора от 25.01.2018 г. стороны согласовали, что размер минимальной базовой арендной платы составляет 1 112 389 руб. 20 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

С 01.01.2019 г. размер минимальной базовой арендной платы составит 1 131 243 руб. 25 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Арендодатель, ежегодно, начиная с 25.01.2019 г. и далее каждый год аренды, один раз в год, увеличивает размер минимальной базовой арендной платы на 5 процентов. Изменение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Согласно пункту 7.2.2 договора от 25.01.2018 г. размер процентной арендной платы, в том числе НДС, составляет 10 процентов от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой в помещении в соответствии с разрешенным использованием.

Объем оборота определяется в соответствии с условиями договора на основании отчета о месячном объеме оборота, составленного по форме, указанной в приложении № 8 к договору.

Арендатор обязан предоставлять арендодателю не позднее истечения 5 календарных дней месяца, следующего за отчетным месяцем, в письменном виде отчет об обороте, по форме, указанной в приложении № 8 к договору, согласно условиям настоящего пункта.

Для целей договора под оборотом арендатора стороны понимают общую сумму денежных средств, полученных как в форме наличных денег, так и форме безналичных платежей, от реализации товаров и услуг в помещении. В оборот арендатора включаются как денежные средства от реализации арендатора, так и других пользователей помещения (субарендаторов и т.п.), в случае если помещение или его часть будут переданы таким пользователям. В оборот арендатора не включается выручка арендатора в виде арендной платы, взимаемой арендатором с субарендаторов. В оборот арендатора от реализации товаров и услуг в помещении включается сумма налога на добавленную стоимость (НДС), входящая в стоимость реализованных товаров и услуг в помещении.

Размер процентной арендной платы рассчитывается как произведение оборота арендатора с НДС, если арендатор/субарендатор является плательщиком НДС, за отчетный месяц и процентной ставки, указанной в настоящем пункте. Рассчитанная таким образом процентная арендная плата включает в себя НДС по ставке установленной законодательством.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет меньше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру минимальной базовой арендной платы, указанной в пункте 7.2.1 договора, в том числе НДС.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет больше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру процентной арендной платы.

В силу пункта 7.3 договора от 25.01.2018 г. переменная арендная плата включает в себя:

- расходы на потребленную в помещении электроэнергию, которые определяются на основании показаний приборов учета или, расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора, по ценам снабжающих организаций;

- расходы на отопление, вентилирование, кондиционирование помещения, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию, которые определяются расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора.

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета.

Согласно пункту 7.5 договора от 25.01.2018 г. размер эксплуатационного сбора составляет 204 516 руб. 00 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

С 01.01.2019 г. размер эксплуатационного сбора составит 207 982 руб. 37 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Эксплуатационный сбор подлежит оплате арендатором ежемесячно авансом в период с 01-го по 05-ое календарное число оплачиваемого месяца.

Эксплуатационный сбор покрывает все расходы арендодателя на содержание торгового центра, включая, но не ограничиваясь: круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей, обслуживание и ремонт лифтов и эскалатора, уборка парковки, озеленение территории.

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 г. и далее каждый год аренды, один раз в год увеличивает размер эксплуатационного сбора на 5 процентов. Изменение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

В пункте 7.10 договора от 25.01.2018 г. стороны согласовали, что арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 число отчетного месяца оплачиваются маркетинговые платежи. Маркетинговые платежи – часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра.

Размер маркетинговых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на продвижение торгового центра и составляет 31 122 руб. 00 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

С 01.01.2019 г. размер маркетинговых платежей составит 31 649 руб. 50 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 г. и далее каждый год аренды, один раз в год увеличивает размер маркетинговых платежей на 5 процентов. Изменение размера маркетинговых платежей производится автоматически, каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Во исполнение условий договора истец 25.01.2018 передал ответчику помещение по акту приема-передачи (л.д. 32, т. 1).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 18.12.2018 г.

Дополнительным соглашением от 04.02.2020 г. (л.д. 62-64, т. 1) стороны внесли изменения в пункты 5.1.7, 5.1.22, 5.2.5, 7.1, 10.4 договора от 25.01.2018 г., а также согласовали, что начиная с 25.01.2020 г. по 24.01.2021 г. (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, в связи с чем, размер вышеуказанных платежей на данный период составит: минимальная базовая арендная плата – 1 187 806 руб. 70 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; эксплуатационный сбор – 218 383 руб. 07 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; маркетинговые платежи – 33 233 руб. 85 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

Начиная с 25.01.2021 г. оплата минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей производится в соответствии с условиями договора.

Срок действия договора составляет 5 лет с даты его подписания сторонами (пункт 3.1 договора от 25.01.2018 г.).

В период с марта 2020 г. по июнь 2020 г. между истцом и ответчиком велась переписка по вопросам пользования арендованным помещением и снижения размера арендной платы в связи с принятыми правительством Российской Федерации и региональными властями мерами по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (л.д. 65-71, т. 1, л.д. 68-73, т. 3).

В связи с тем, что сторонам не удалось достигнуть договоренности, ООО «Остин» письмом от 19.06.2020 г., направленным по электронной почте, уведомило ООО «ЛЗСМ» о сборке торгового оборудования и закрытии магазина (л.д. 68, т. 3).

22.06.2020 г. ответчик направил истцу уведомление о готовности помещения к возврату 02.07.2020 г. (л.д. 71, т. 1).

02.07.2020 г. ответчик уведомил истца о переносе даты возврата помещения на 07.07.2020 г., указав, что в случае неявки представителя арендодателя для приемки арендуемого помещения, акт будет составлен в одностороннем порядке с последующим направлением ключей почтовым отправлением (л.д. 72, т. 1).

07.07.2020 г. ответчик составил односторонний акт сдачи-приемки помещения по договору от 25.01.2018 г., который направил 15.07.2020 г. в адрес истца вместе с сопроводительным письмом № 2738/20/дн от 09.07.2020 г. и описью отправки ключей (л.д. 87-91, т. 3).

Указанное почтовое отправление получено ООО «ЛЗСМ» 16.07.2020 г.

08.07.2020 г. ответчик направил истцу ключи от арендуемого помещения заказным почтовым отправлением № ED065544925RU, которое получено истцом 09.07.2020 г. (л.д. 127-128, т. 3).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по оплате предусмотренных договором арендных платежей за период апрель - июль 2020 г., ООО «ЛЗСМ» направило ООО «Остин» претензию от 03.09.2020 г. № 439 с требованием оплатить задолженность по договору аренды от 25.01.2018 г. в сумме 5 967 973 руб. 91 коп. (л.д. 73-78, т. 1).

Поскольку задолженность по оплате арендной платы ответчиком не погашена, претензия оставлена без удовлетворения, ООО «ЛЗСМ» обратилось в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на отказ ООО «ЛЗСМ» изменить условия договора в части уменьшения размера арендной платы на период действия ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, ООО «Остин» заявило встречное исковое требование о внесении изменений в договор аренды от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы в сумме 506 719 руб. 43 коп. за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г.

Выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования ООО «ЛЗСМ» подлежат частичному удовлетворению, при этом в удовлетворении требований ООО «Остин» следует отказать.

К правоотношениям сторон, возникшим в рамках исполнения договора аренды, применяются положения главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, арендодатель выполнил обязанность по предоставлению арендатору имущества в аренду по акту приема-передачи от 25.01.2018 г. (л.д. 32, т. 1).

Арендатор оплачивал арендные платежи в установленном размере и сроки вплоть до марта 2020 г., что подтверждается расчетом истца (л.д. 6-8, т. 1).

Постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (с учетом изменений и дополнений) с 28.03.2020 г. по 23.07.2020 г. приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, в связи с чем, ответчик был лишен возможности извлечения имущественной выгоды от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении.

Федеральным законом от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено: во-первых, возможность изменения по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. размера арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (пункт 2 статьи 19); во-вторых, право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 19); в-третьих, если арендатор, является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, он вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (пункт 4 статьи 19).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Остин» является деятельность по розничной торговле мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах, обозначенная кодом 47.71.1 и включенная в утвержденный перечень.

Как следует из материалов дела, деятельность, осуществляемая ответчиком, попадает в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», договор аренды от 25.01.2018 г. между сторонами был заключен до 27.03.2020 г., то есть до даты введения в Липецкой области режима повышенной готовности.

Таким образом, ответчик не осуществлял и не мог осуществлять деятельность, связанную с получением прибыли, в арендуемом помещении в период действия ограничительных мер.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылался на письма, направленные арендодателю № 1605/20/дн от 22.04.2020 г., № 2361/20/дн от 14.05.2020 г., № 2604/20/дн от 11.06.2020 г. с предложениями рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы, в частности: освободить арендатора от оплаты арендной платы за все занимаемое помещение на весь срок действия ограничительных мер.

Также согласно позиции ответчика, ООО «Остин» освободило арендуемое помещение путем составления им акта возврата помещения от 07.07.2020 г. и направления в адрес истца ключей от арендуемого помещения, в связи с чем обязанность оплачивать арендную плату после указанной даты у него отсутствует, поскольку помещение не использовалось и возвращено.

Перепиской сторон по делу подтверждается, что сторонами не достигнуто согласие относительно размера арендной платы в период приостановления деятельности ООО «Остин» и после открытия торгово-развлекательного центра «Европа».

Из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Напротив, арендодатель письмами от 27.03.2020 г., 09.06.2020 г., 15.06.2020 г., 17.06.2020 г., 18.06.2020 г. неоднократно предлагал ответчику предоставление отсрочки уплаты арендой платы и уменьшение ее размера вплоть до 50% (л.д. 60-65, т. 3, л.д. 68-73, т. 3).

Суд полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

Согласно коду и наименованию вида деятельности 68.20.2. основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом (л.д. 84, т. 1).

Следовательно, истец был заинтересован в сохранении между сторонами договорных отношений.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 25.01.2018 г. заключен между ООО «Остин» и ООО «ЛЗСМ» сроком на 5 лет с даты его подписания сторонами, т.е. по 25.01.2023 г.

Право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды предусмотрено как для арендодателя (пункты 13.1.1 – 13.1.6), так и для арендатора (пункты 13.4.1 – 13.4.2).

При этом в договоре отсутствуют условия, позволяющие арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора по иным основаниям, кроме указанных в пункте 13.4.1, в том числе по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Поскольку между сторонами договора от 25.01.2018 г. не было достигнуто соглашение об его расторжении в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, ООО «Остин» обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г., который явился основанием возбуждения производства по делу № А36-4834/2020.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 22.01.2021 г. по делу № А36-4834/2020, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 г. и Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2021 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Как установлено вступившим в законную силу вышеназванным решением Арбитражного суда Липецкой области, основания для досрочного расторжения договора аренды от 25.01.2018 г. в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от 22.01.2021 г. по делу № А36-4834/2020, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, договор аренды от 25.01.2018 г. является действующим на установленный в нем срок пятилетний срок.

Материалами дела подтверждается, что ключи от всех помещений торгово-развлекательного центра «Европа», расположенного по адресу: <...>, в том числе от арендуемого ООО «Остин» помещения, хранятся в комнате видеонаблюдения, что не лишает представителей арендатора беспрепятственного доступа в арендуемое им помещение (л.д. 8-18, т. 4).

Следовательно, само обстоятельство возврата ключей от арендуемого помещения не свидетельствует о фактическом возврате помещения арендодателю и о выбытии помещения из обладания арендатора.

С учетом изложенного, суд не принимает во внимание доводы ответчика о полном освобождении от арендной платы после составления им одностороннего акта сдачи-приемки помещения от 07.07.2020 г., поскольку отказ от фактического использования имущества в рамках действующего договора, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации постоянная арендная плата подлежит уменьшению на 50%, на что соглашался и сам истец в своей переписке, за период с 01 апреля по 23 июля 2020 г. (по день отмены запрета на работу объектов розничной торговли).

За период с 24 июля по 31 июля 2020 г. размер арендной платы не может быть уменьшен, исходя из системного толкования статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020, поскольку в ней речь идет об ограничениях, связанных с невозможностью использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности. В Липецкой области такой режим был отменен 23.07.2020 г.

Указанный размер снижения, по мнению суда, соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

При этом заявленный истцом размер переменной арендной платы (коммунальных услуг) за период с 01 апреля 2020 г. по 31 июля 2020 г. не подлежит уменьшению, поскольку оказанные услуги являются фактически потребленными арендаторами и не зависят от периода пользования помещением, в котором находились товар, оборудование и иное имущество арендатора, для которого обеспечивался соответствующий температурный режим и условия хранения.

С учетом вывода суда о правомерности и обоснованности снижения арендной платы на 50% за период с апреля по июль 2020 г. величина арендной платы составит:

Размер базовой части арендной платы в месяц с учетом НДС – 1 187 806 руб. 70 коп. х 3 месяца = 3 563 420 руб. 10 коп.

1 187 806 руб. 70 коп. : 31 день = 38 316 руб. 35 коп. в день.

За 23 дня июля 2020 г.: 38 316 руб. 35 коп. х 23 = 881 275 руб. 94 коп.

За 8 дней июля 2020 г.: 38 316 руб. 35 коп. х 8 = 306 530 руб. 80 коп.

3 563 420 руб. 10 коп. + 881 275 руб. 94 коп. = 4 444 696 руб. 04 коп. : 50% = 2 222 348 руб. 02 коп. + 306 530 руб. 80 коп. = 2 528 878 руб. 82 коп.

Размер маркетинговых платежей в месяц с учетом НДС - 33 233 руб. 85 коп. х 3 месяца = 99 701 руб. 56 коп.

33 233 руб. 85 коп. : 31 день = 1 072 руб. 06 коп. в день.

За 23 дня июля 2020 г.: 1 072 руб. 06 коп. х 23 = 24 657 руб. 37 коп.

За 8 дней июля 2020 г.: 1 072 руб. 06 коп. х 8 = 8 576 руб. 48 коп.

99 701 руб. 56 коп. + 24 657 руб. 37 коп. = 124 358 руб. 93 коп. : 50% = 62 179 руб. 47 коп. + 8 576 руб. 40 коп. = 70 755 руб. 87 коп.

Размер платы за эксплуатацию в месяц с учетом НДС – 218 383 руб. 07 коп. х 3 месяца = 655 149 руб. 21 коп.

218 383 руб. 07 коп. : 31 = 7 044 руб. 62 коп. в день.

За 23 дня июля 2020 г.: 7 044 руб. 62 коп. х 23 = 162 026 руб. 15 коп.

За 8 дней июля 2020 г.: 7 044 руб. 62 коп. х 8 = 56 356 руб. 96 коп.

655 149 руб. 21 коп. + 162 026 руб. 15 коп. = 817 175 руб. 36 коп. : 50% = 408 587 руб. 68 коп. + 56 356 руб. 96 коп. = 464 944 руб. 64 коп.

Итого, общая сумма задолженности по постоянной арендной плате составляет 3 064 579 руб. 33 коп. (2 528 878 руб. 82 коп. + 70 755 руб. 87 коп. + 464 944 руб. 64 коп.); переменная арендная плата за период с апреля по июль 2020 года составляет 101 967 руб. 61 коп. (19 646 руб. 85 коп. + 29 929 руб. 95 коп. + 19 804 руб. 64 коп. + 32 586 руб. 17 коп.).

Всего размер задолженности по оплате постоянной и переменной арендной платы равен 3 166 546 руб. 94 коп. (3 064 579 руб. 33 коп. + 101 967 руб. 61 коп.).

С учетом изложенного, исковые требования ООО «ЛЗСМ» подлежат частичному удовлетворению в сумме 3 166 руб. 546 руб. 94 коп. основного долга за период с 01.04.2020 г. по 31.07.2020 г.

В удовлетворении требования ООО «Остин» о внесении изменений в договор аренды от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы в сумме 506 719 руб. 43 коп. за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г. следует отказать по следующим основаниям.

ООО «Остин» полагает, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г., является разумным снижение размера арендной платы до размера суммы 50% эксплуатационного сбора и стоимости коммунальных услуг согласно следующему расчету:

- ежемесячный размер эксплуатационного сбора 218 383 руб. 07 коп.

С 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. эксплуатационный сбор составил 655 149 руб. 21 коп. (218 383 руб. 07 коп. х 3 месяца), с 01.07.2020 г. по 24.07.2020 г. – 169 070 руб. 76 коп. (218 383 руб. 07 коп. : 31 день х 24 дня), итого 824 219 руб. 97 коп.

50 % от размера эксплуатационного сбора составляет 412 109 руб. 99 коп.

- стоимость коммунальных услуг за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г. составляет 94 609 руб. 44 коп., в том числе за апрель 2020 г. – 19 646 руб. 85 коп., за май 2020 г. – 29 929 руб. 95 коп., за июнь 2020 г. – 19 804 руб. 64 коп., за июль 2020 г. – 25 228 руб. 00 коп. (32 586 руб. 17 коп. : 31 день х 24 дня), итого 94 609 руб. 44 коп.

Всего 506 719 руб. 43 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку арбитражный суд, удовлетворяя частично первоначальный иск, применил снижение размера постоянной арендной платы за период с 01.04.2020 г. по 23.07.2020 г. на 50 процентов, а 100 процентное уменьшение размера арендной платы законом не предусмотрено, то в удовлетворении требования ответчика о внесении изменений в договор аренды от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы в сумме 506 719 руб. 43 коп. за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г. следует отказать.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины распределяются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

При обращении с иском в арбитражный суд ООО «ЛЗСМ» уплатило государственную пошлину в сумме 52 298 руб. 00 коп., размер которой соответствует подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (л.д. 11, т. 1, л.д. 41, т. 3).

С учетом частичного удовлетворения заявленных требований, государственная пошлина в сумме 28 262 руб. 00 коп. (размер удовлетворенных требований 3 166 546 руб. 94 коп. х размер государственной пошлины 52 298 руб. 00 коп. / на размер заявленных требований 5 859 662 руб. 09 коп.) относится на ответчика и взыскивается с него в пользу истца.

ООО «Остин» при обращении в суд со встречным исковым заявлением оплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп. (л.д. 5, т. 3).

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска, расходы по оплате государственной пошлины обществу не возмещаются.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остин» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) основной долг в сумме 3 166 546 руб. 94 коп. за период с 01.04.2020 г. по 31.07.2020 г., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28 262 руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Остин» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о внесении изменений в договор аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. в части определения размера арендной платы в сумме 506 719 руб. 43 коп. за период с 01.04.2020 г. по 24.07.2020 г. отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с даты изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья Т.М. Щедухина