Решение от 29 июня 2025 г. по делу № А73-14049/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-14049/2024
г. Хабаровск
30 июня 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 19 июня 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680009, <...>, оф. 408)

о взыскании 816 788 руб. 30 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680009, <...>, оф. 408)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 680000, <...>)

о взыскании 3 096 962 руб. 03 коп.,

при участии (до перерыва):

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска – ФИО1, представитель по доверенности № 9-17/15327 от 25.12.2024, диплом;

от ООО «Интер» – ФИО2, представитель по доверенности от 13.01.2025, удостоверение адвоката,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интер» (далее – ООО «Интер») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №11612.01 от 09.07.2015 в размере 1 457 083 руб. 35 коп. за период с 01.01.2024 по 31.05.2024, пени за период с 11.03.2024 по 31.05.2024 в размере 27 014 руб. 45 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по оплате арендных платежей, нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 15.08.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Департаментом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до суммы 1 731 085 руб. 27 коп.

Судом уточнение исковых требований принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Департаментом заявлено ходатайство об уменьшении требований в связи с оплатой ответчиком задолженности до суммы неустойки в размере 13 758 руб. 71 коп. за период с 11.03.2024 по 05.12.2024.

Судом уточнение исковых требований принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Департаментом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований с учетом произведенного перерасчета до суммы задолженности за период с 01.10.2024 по 31.03.2025 в размере 797 208 руб. 84 коп., пени за период с 11.11.2024 по 31.03.2025 в размере 19 579 руб. 46 коп.

Судом уточнение исковых требований принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

ООО «Интер» по доводам отзыва ссылается на полную оплату задолженности, заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

ООО «Интер» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с встречным исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 096 962 руб. 03 коп.

Исковые требования мотивированы переплатой денежных средств за аренду земельного участка с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка, нормативно обоснованы положениями статей 1102, 1107 ГК РФ.

Определением от 26.03.2025 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением.

Департамент по доводам отзыва на встречное исковое заявление ссылается на неверный расчет неосновательного обогащения, который произведен на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск» и представленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением администрации города Хабаровска от 29.12.2020 №4371, при этом спорный договор заключен на основании протокола о результатах аукциона от 25.12.2012. Также ссылается на тот факт, что при заключении дополнительного соглашения к договору от 07.11.2024 арендатор не указывал на необходимость исключения площади земельного участка под МКД из договора.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 28.05.2025, до 04.06.2025, до 19.06.2025.

В судебное заседание после перерыва представители сторон явку не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 29.12.2012 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (в редакции соглашения от 09.07.2015) (арендодатель) и ООО «Интер» (арендатор) заключен договор аренды № 11612 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0011108:262, общей площадью 7 569 кв.м для строительства многоквартирного жилого дома и детского сада па 70-80 мест в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске для территориальной зоны Ж-4 - зоны многоэтажной жилой застройки, местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Краснофлотский, ул. Стрельникова.

Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора по 29.12.2015.

Согласно пункту 2.3 договора в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1. договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок в расчете на календарный год составляет 3 497 000 руб.

В силу положений пункта 3.2 договора (в редакции соглашения от 09.07.2015) арендная плата ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, вносится арендатором в срок до 10 чиста текущего месяца за текущий месяц.

Размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, изменения базовой ставки арендной платы, размера коэффициента, учитывающего вид и срок использования участка арендатором, и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы. В этом случае внесение соответствующих изменений в договор не требуется (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной штаты по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.12.2012.

23.11.2023 администрации города Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 27-23-57-2023 объекта капитального строительства детского сада, многоквартирного дома с подземной автостоянкой по ул. Стрельникова в Краснофлотском районе г. Хабаровска 1-ый и 2-ой этапы строительства. Согласно указанного Разрешения объект капитального строения построен в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011108:262, площадь застройки 1025,03 кв.м.

04.12.2023 ООО «Интер» передало жилое помещение ФИО3 по акту приема-передачи квартиры.

07.12.2023 зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер 27:23:0011108:3511.

Соглашением от 07.11.2024 в договор внесены изменения в части предмета спора, а именно: в части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011108:3658, площадью 3451,0 кв.м, расположенного но адресу: Хабаровский край, I. Хабаровск, ул. Стрельникова, для строительства детского сада на 70-80 мест.

Земельные участки переданы по акту приема-передачи от 07.11.2024.

Ненадлежащее исполнение арендатором договорного обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения Департамента в суд с рассматриваемым иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Указывая, что ООО «Интер» произвело оплату арендных платежей по платежным поручениям № 101 от 16.07.2024 на сумму 1 000 000 руб., № 197 от 02.12.2024 на сумму 500 000 руб., № 199 от 03.12.2024 на сумму 700 000 руб., № 212 от 05.12.2024 на сумму 714 166 руб. 70 коп., № 214 от 05.12.2024 на сумму 97 601 руб. 13 коп., № 406 от 14.12.2023 на сумму 31 035 руб. 90 коп., № 397 от 13.12.2023 на сумму 1 165 666 руб. 68 коп., при этом площадь земельного участка уменьшилась в связи с вводом МКД в эксплуатацию, на стороне Департамента возникла переплата, что послужило основанием для обращения ООО «Интер» в суд с встречным исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения предъявленных первоначальных исковых требований в силу следующего.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Департаментом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2024 по 31.03.2025 в размере 797 208 руб. 84 коп.

В обоснование заявленного требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 797 208 руб. 84 коп в материалы дела представлен договор аренды № 11612 от 29.12.2012, соглашения от 09.07.2015, соглашение от 07.11.2024, расчет исковых требований с учетом всех поступивших оплат, которым подтверждается предъявленная  к взысканию сумма задолженности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Интер» ссылается на оплату задолженности в полном объеме по платежным поручениям № 101 от 16.07.2024 на сумму 1 000 000 руб., № 197 от 02.12.2024 на сумму 500 000 руб., № 199 от 03.12.2024 на сумму 700 000 руб., № 212 от 05.12.2024 на сумму 714 166 руб. 70 коп., № 214 от 05.12.2024 на сумму 97 601 руб. 13 коп., № 406 от 14.12.2023 на сумму 31 035 руб. 90 коп., № 397 от 13.12.2023 на сумму 1 165 666 руб. 68 коп.

Учитывая произведенные ответчиком оплаты, требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2024 по 31.03.2025 в размере 797 208 руб. 84 коп. (в уточненной редакции) заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.

Департаментом также заявлено требование о взыскании пени за период с 11.11.2024 по 31.03.2025 в размере 19 579 руб. 46 коп.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.

Исходя из пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной штаты по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчиком обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнены, соглашением от 07.11.2024 стороны иной размер арендной платы не предусмотрели, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования.

Проверив расчет неустойки, принимая во внимание условия пункта 3.2 договора, согласно которому платежи вносятся до 10 числа текущего месяца, в связи с чем начисление неустойки должно производиться со следующего дня с учетом положений статьи 193 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что удовлетворению подлежит требование о взыскании пени в размере 19 380 руб. 15 коп.

В отношении ходатайства ООО «Интер» о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ суд приход к следующему.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4  статьи 1 ГК РФ).

Из пункта 77 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей  обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства чрезмерности заявленного к взысканию размера неустойки.

Обществом было проигнорировано предложение Департамента об урегулировании спора в добровольном порядке.

Материалами дела не подтверждается наличие какого-либо исключительного основания для снижения неустойки, ответчик допустил просрочку выплаты на протяжении длительного периода времени, тем самым способствовал увеличению размера неустойки.

Суд также отмечает, что договорная неустойка является не только мерой ответственности, но и, прежде всего, способом обеспечения исполнения обязательства (глава 23 ГК РФ), стимулирующим стороны договора к надлежащему исполнению своих обязанностей.

Кроме того, ответчик в соответствии с принципом свободы договора подписал спорный договор на изложенных в нем условиях относительно сроков оплаты и  размера ответственности сторон. При этом суд исходит из того, что обусловленный договором размер неустойки (0,03%) не превышает размер пени, обычно применяемого субъектами гражданского оборота (0,1 %).

Таким образом, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не привел доказательств несоразмерности неустойки в предъявленном к взысканию размере, доказательств получения Департаментом необоснованной выгоды в случае взыскания неустойки в установленном размере, а также доказательств тому, что возможный размер убытков Департамента, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

С учетом изложенного ходатайство ответчика о снижении размера неустойки удовлетворению не подлежит.

Рассмотрев встречное исковое заявление ООО «Интер» о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 096 962 руб. 03 коп., суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что 23.11.2023 администрацией города Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 27-23-57-2023 объекта капитального строительства детского сада, многоквартирного дома с подземной автостоянкой по ул. Стрельникова в Краснофлотском районе г. Хабаровска 1-ый и 2-ой этапы строительства. Согласно указанного разрешения объект капитального строения построен в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011108:262, площадь застройки 1025,03 кв.м.

04.12.2023 ООО «Интер» передало жилое помещение ФИО3 по акту приема-передачи квартиры.

07.12.2023 зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу <...>, кадастровый номер 27:23:0011108:3511.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

07.11.2024 между сторонами заключено соглашение об изменении условий договора № 11612 от 29.12.2021, согласно которому изменены кадастровый номер, площадь и назначение земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011108:3658, площадью 3451,0 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, I. Хабаровск, ул. Стрельникова, для строительства детского сада на 70-80 мест.

Осуществляя расчет предъявленного к взысканию неосновательного обогащения, ООО «Интер», производя расчет переплаты, руководствовалось Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск» и представленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением администрации города Хабаровска от 29.12.2020 № 4371, тогда как спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, при этом договор аренды № 11612 заключен на основании протокола о результатах аукциона от 25.12.2012, размер годовой арендной платы за участок площадью 7569 кв.м определен по результатам аукциона и составляет 3 497 000 руб. в год (пункт 3.1 договора), а строительство объекта - детский сад на 70-80 мест не завершено.

В соответствии частью 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендная плата по договорам аренды земельных участков, заключенным по результатам проведения торгов является нерегулируемой, фиксированной и не подлежит изменению на протяжении всего срока действия договора. Изменение размера арендной платы в отношении земельных участков приобретенных через аукцион, действующим законодательством не допускается.

Департаментом произведен контррасчет требований истца, в результате перерасчета размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 3451 кв.м за период с 07.12.2023 по 30.09.2024 определен пропорционально размеру годовой арендной платы, установленной по результатам аукциона за земельный участок площадью 7569 кв.м и составил 1 594 417 руб. 62 коп.

Судом контррасчет переплаты признан арифметически верным и обоснованным, в связи с чем общая сумма переплаты по арендной плате по договору аренды 29.12.2012 № 11612 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011108:262 подлежащая взысканию с Департамента в виде неосновательного обогащения составляет: по основному долгу - 1 846 215 руб. 15 коп., по неустойке - 83 046 руб. 91 коп., всего 1 929 262 руб. 06 коп.

С учетом результатов рассмотрения первоначального и встречного исков суд  производит зачет требований, в результате которого с департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интер» взысканию подлежит неосновательное обогащение в размере 1 186 125 руб. 07 коп. (1 929 262 руб. 06 коп. - 816 588 руб. 99 коп.)

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу исковых заявлений  подлежат распределению на основании положений статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые  требования департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 797 208 руб. 84 коп., неустойку в размере 19 380 руб. 15 коп.

В удовлетворении первоначальных исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 45 828 руб.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) неосновательное обогащение в размере 1 929 262 руб. 06 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 452 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказать.

В результате зачета встречных требований взыскать с департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 186 125 руб. 07 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                                                  М.С. Шеина