Решение от 14 марта 2019 г. по делу № А48-736/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-736/2018
г. Орёл
14 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.03.2019.

Полный текст решения изготовлен 14.03.2019.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304570216000031)

к 1) Администрации города Ливны Орловской области (303850, <...>, ОГРН <***>),

2) Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, Орловская область, город Орёл, площадь Ленина, дом 1, ОГРН <***>) ,

Третье лицо: Управление по государственному строительному надзору Орловской области.

о признании права собственности на торговый центр,

при участии в судебном заседании:

от истца – адвокат Тимошевская Е.А. (нотариальная доверенность от 18.08.2017 № 1-752),

от ответчика 1 – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика 2 – не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304570216000031) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к 1) Администрации города Ливны Орловской области (303850, <...>, ОГРН <***>), 2) Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, Орловская область, город Орёл, площадь Ленина, дом 1, ОГРН <***>) о признании права собственности на торговый центр.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), а также на то, что реконструкция спорного объекта недвижимости произведена истцом без получения разрешительной документации; земельный участок, на котором расположен объект, принадлежит истцу на праве собственности; у истца имеется заключение, подтверждающее, что техническая эксплуатация здания безопасна.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчики и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела в порядке, предусмотренном статьями 121-123 АПК РФ. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 156 АПК РФ, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Ответчик 1 (Администрация города Ливны Орловской области) в письменном отзыве на иск (т. 2 л.д. 143-145) указал, что возражает против удовлетворения требований, поскольку реконструкция объекта осуществлялась истцом самовольно, без разрешительной документации.

Ответчик 2 (Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области) возражает против удовлетворения требований к Управлению, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.

Третье лицо, в письменном отзыве на иск указало, что при рассмотрении требований полагается на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

05.03.2013 истец приобрел у ООО «ИнвестКо» (продавец) по договору купли-продажи недвижимого имущества земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания кинотеатра «Русь», общей площадью 2709 кв.м., с кадастровым номером 57:26:0010412:108, находящийся по адресу: <...> и расположенный на нем кинотеатр «Русь», назначение: нежилое, 2- этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 1341,6 кв.м., инв. № 54:405:002:000010840:0001, с условным № 57-57-06/012/2009-117, находящийся по адресу: <...>, лит. А, А1.

Как следует из материалов дела, 21.03.2013, Управлением Росреестра по Орловской области за истцом зарегистрировано право собственности на следующий объект права: кинотеатр «Русь, назначение: нежилое. 2-этажный (поземных этажей – 1), общая площадь 1341,6 кв.м., инвентарный № 54:405:002:000010840:0001, кадастровый (условный) номер 57-57-06/012/2009-117, адрес (местонахождение) объекта: <...>, лит.А, А1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.03.2013 сделана запись регистрации № 57-57-01/008/2013-326 (т. 2 л.д. 13)

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU 57302000-082-14, утвержденным постановлением Главы Администрации г. Ливны № 829 от 18.12.2014, решением Ливенского городского Совета народных депутатов от 17.11.2011 № 6-ГС был изменен вид разрешенного использования земельного участка на: торговые комплексы, торговые центры, универмаги. В п. 2.2 градостроительного плана указано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства – Реконструкция кинотеатра «Русь» (т. 1 л.д. 13-15)

В соответствии со сведениями из ЕГРН от 20.11.2017 земельный участок с кадастровым номером 57:26:0010412:2698, площадью 4104 кв.м. с видом разрешенного использования: торговые комплексы, торговые центры, универмаги, обслуживание автотранспорта находится в собственности истца. На данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 57:26:0010412:2024 (т. 1 л.д. 16-18).

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое здание: Кинотеатр «Русь», расположенное по адресу: <...>, изготовленный ОФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Ливенское отделение, по состоянию на 30.03.2009, в соответствии с которым здание имеет инвентарный номер 54:405:002:000010840:0001 и площадь 1341,6 кв. м. (т. 1 л.д. 19-29).

05.10.2013 ФИО2 (заказчик) заключил договор с МУП «Городская архитектура» № 117 на создание проектно-сметной документации по реконструкции здания кинотеатра «Русь» по у. Мира, 180-А в г. Ливны Орловской области.

28.03.2014 истец обратился в Администрацию г. Ливны с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания кинотеатра «Русь» путем разделения здания на 3 этажа с возведением новых стен по проекту.

В ответ на данное заявление, Администрация города Ливны письмом от 01.04.2014 № 957 отказало в выдаче разрешения, поскольку не представлены документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Как следует из положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «Брянский Центр Стоимостного Инжиниринга» на технический отчет об инженерно-геологических изысканиях по объекту: «Здание кинотеатра «Русь» в г. Ливны Орловская область, подготовленный ЗАО «Росстройизыскания», выполненные инженерные изыскания соответствуют техническим регламентам, градостроительным регламентам, национальным стандартам и заданию на проведение инженерных изысканий (т. 1 л.д. 36-67).

Кроме того, истцом получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 26.12.2014 № 1-1-2-0017-14 ООО «Межрегиональный центр экспертизы проектной документации», в соответствии с которым проектная документация, выполненная для объекта капитального строительства «Реконструкция здания кинотеатра «Русь» по ул. Мира, 180-А в г. Ливны в торговый центр» соответствует установленным требованиям (т. 1 л.д. 68-104).

В период с 2014 истцом, заключен договор подряда от 05.05.2014 на реконструкцию здания кинотеатра «Русь» в торговый центр по адресу: <...>. 30.04.2015 по акту от подрядной организации истцом приняты работы по устройству железобетонных фундаментов общего назначения под колонны, устройство железобетонных колонн в деревянной опалубке, устройство балок для перекрытий, подкрановых и обвязочных на высоте от опорной площадки, устройство перекрытий безбалочных.

30.04.2015 подписан акт приемки законченного строительством объекта.

Кроме того, истцом в данный период внесены изменения в договор энергоснабжения по включению точки поставки электрической энергии, расположенной по адресу: <...>, кинотеатр «Русь», Тип счетчика: Меркурий-230 № 03723535, подписан акт разграничения границ балансовой принадлежности сторон между ОАО «Орелоблэнерго» и ИП ФИО2; в договор на вывоз, захоронение твердых бытовых отходов от 01.02.2014 (дополнительное соглашение от 20.08.2014 № 1, дополнительное соглашение от 01.10.2014 № 2), в договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от 01.01.2010 № 129 (дополнительное соглашение от 17.10.2014 № 1), в договор об оказании услуг по транспортировке природного газа № Л0047/1746ТР (дополнительное соглашение от 01.12.2014), а также заключены договора поставки газа от 15.12.2014 № 9-1056/Д и об оказании услуг связи № 267710000176 на объект: кинотеатр «Русь» <...>.

29.01.2014 Администрацией города Ливны в отношении ФИО2 вынесено предписание № 3 с требованием прекратить строительство и осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки, поскольку параметры реконструкции не соответствуют требованиям градостроительного плана, красной линии, с учетом ведения реконструкции без разрешительных документов.

Ответчиком 1 (Администрация города Ливны Орловского района) в материалы дела представлены копии решений Мирового судьи с/у № 1 города Ливны и Ливенского района от 24.02.2015, от 20.04.2015, от 02.12.2014 по материалам об административном правонарушении по факту неисполнения предписания Управления по государственному и строительному надзору о приостановлении реконструкции объекта капитального строительства до получения в установленном порядке разрешения на строительство, в соответствии с которыми ФИО2 признан виновным в совершении административного правонарушения.

Кроме того, в материалы дела представлены протоколы об административном правонарушении, выданные Управлением по государственному и строительному надзору Орловской области в отношении ФИО2 (т.3 л.д. 86-111), обращение Ливенской межрайонной прокуратуры от 13.05.2014 в Управление по государственному и строительному надзору Орловской области о рассмотрении обращения Администрации г. Ливны по факту нарушения градостроительных норм, акт проверки и предписания Управления по государственному и строительному надзору Орловской области (т. 3 л.д.121-141)

Решением Ливенского районного суда Орловской области от 22.05.2018 по делу № 2-1-620/2018 удовлетворен иск Ливенской межрайонной прокуратуры об обязании собственника здания ФИО2 устранить нарушения требований пожарной безопасности в торгово-развлекательном центре «Русь», расположенном по адресу: <...>.

Согласно справке помощника межрайонного прокурора Ливенского района от 31.05.2018 проведена проверка исполнения требований пожарной безопасности в кинотеатре «Русь», расположенном по адресу: <...>, в ходе которой установлено, что ранее выявленные нарушения по пожарной безопасности устранены (т. 3 л.д. 188).

Письмом от 11.06.2014 № 2620/1548-Ф уведомило Главу города Ливны о реконструкции кинотеатра «Русь» ФИО2 без наличия разрешения на строительство, по факту которого было возбуждено дело об административном правонарушении.

26.05.2015 ИП ФИО2 обратился в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о выдаче разрешения на реконструкцию здания (т. 1 л.д. 132).

Письмом от 02.06.2015 № 92/618 истцу было отказано в связи с неполным представлением пакета документов.

Согласно письму Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 15.06.2015 № 92/618 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку объект капитального строительства возведен.

18.06.2015 истец обратился в ОНД по г. Ливны и Ливенского района с просьбой выдать заключение на соответствие противопожарным нормам реконструированное здание кинотеатра.

В ответ на данное обращение Управление надзорной деятельности и профилактической работы по г. Ливны и Ливенскому району МЧС России по Орловской области письмом от 18.06.2015 № 338-2-9-39 указало, что не допускается выдача различного рода заключений при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

Письмом от 14.09.2015 № 02/7638-15 Управление Роспотребнадзора по Орловской области сообщило, что к полномочиям Управления не относится выдача санитарно-эпидемиологических заключений на объекты, деятельность которых не подлежит лицензированию.

Постановлением от 09.06.2017 № 373 Администрацией города Ливны утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 1395,0 кв.м.. расположенного в территориальной зоне О1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения) для размещения парковки, установив основной вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (код 4.9) и присвоить земельному участку адрес: <...>. 20.06.2017 изготовлен межевой план на данный земельный участок (т. 2 л.д. 123-130).

05.09.2017, на основании постановления Администрации города Ливны от 14.07.2017 № 472, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже земельного участка от 25.08.2017, между Управлением муниципального имущества Администрации г. Ливны (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 7/1, на основании которого продавец, по акту приема-передачи от 06.09.2017, передал в собственность ФИО2 земельный участок, площадью 1395,0 кв.м., кадастровым номером 57:26:0010412:2686, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на договоре (номер регистрации 57:26:0010412:2686-57/006/2017-1 от 25.09.2017).

15.11.2017 подготовлен межевой план в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 57:26:0010412:108 и 57:26:0010412:2686, расположенного: Российская Федерация, Орловская область, г. Ливны. Площадь вновь образованного земельного участка составила 4104 кв.м.

Истец, 12.12.2018 вновь обратился в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

В ответ на данное обращение, Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в письме от 24.12.2018 № 13-2/4966 отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку у Управления отсутствуют сведения о ранее представленных ФИО2 документах.

В связи с отсутствием возможности получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что истцом проведено обследование основных строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <...> после выполненной реконструкции в торговых центр (заключение ООО «Орелоблкоммунпроект»), в соответствии с которым установлено, что основные контструкции (фундаменты, стены, колонны. Столб, междуэтажное перекрытие, фермы, покрытие, лестницы, крыша) здания бывшего кинотеатра «Русь» по адресу: <...> в соответствии с СП 13-102-2003 находятся в работоспособном техническом состоянии. Выполненные работы по реконструкции не затрагивают прочностные характеристики надежности и безопасности основных строительных конструкций и не превышают предельные параметры, разрешенные при реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Безопасная для жизни и здоровья людей эксплуатация здания в целом сохраняется. На основании поверочных расчетов реконструкция здания выполнена с соблюдением санитарно-экологических и противопожарных мероприятий (т. 2 л.д. 1-80).

Как следует из технического паспорта, подготовленного БУ ОО «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 04.05.2018 объект недвижимости Торговый центр имеет инвентарный номер 54:405:002:010906560, площадь 3457,5 кв.м. и расположен по адресу: <...> (т. 4 л.д.7-18).

При этом, строительство (реконструкция) объекта осуществлялось без разрешения на строительство (в нарушение требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), так как разрешение на строительство не выдавалось, что является существенным нарушением градостроительных норм и, соответственно, представляет из себя самовольную постройку исходя из положений статьи 222 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как видно из указанных выше материалов дела истец, создавший самовольную постройку, предпринимал меры к ее легализации: проводил обследование объекта, подготовил проектную документацию, обращался в уполномоченный орган за разрешением на строительство объекта.

Исходя из рекомендаций пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, с учетом представленных документов, арбитражный суд считает возможным согласиться с доводами искового заявления и считает, что в данном случае право собственности на самовольную постройку может быть признано за истцом, поскольку сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца с учетом того, что решение не в пользу ответчика по существу не выносится, а также принимая во внимание заявление истца от 15.11.2018, в котором истец сообщает, что расходы по уплате государственной пошлины независимо от вынесенного решения истец оставляет за собой.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304570216000031) удовлетворить.

2. Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304570216000031) на объект недвижимого имущества - трехэтажное нежилое здание – Торговый центр, литер А, общей площадью 3457,5 кв.м., инвентарный номер 54:405:002:010906560, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 57:26:0010412:2698, площадью 4104 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.

Судья Л.В. Короткова