Решение от 17 октября 2017 г. по делу № А13-9754/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А13-9754/2016
город Вологда
18 октября 2017 года



Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2017 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе: судьи Фадеевой А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элсиэм-строй» к Администрации города Вологды, муниципальному образованию «Город Вологда» в лице Администрации города Вологды о внесении изменений в договор от 23.03.2016 № 59Д,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Элсиэм-строй» ФИО1 по доверенности от 02.08.2017, от Администрации города Вологды ФИО2 по доверенности от 28.11.2016 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 28.11.2016 (после перерыва),  



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Элсиэм-строй» (ОГРН <***>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Администрации города Вологды (ОГРН <***>, далее – Администрация) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, расположенной вблизи домов № 6, № 10 по улице Ольховой, вблизи домов № 1, № 3, № 5, №7а по улице ФИО4 в городе Вологде в части продления максимального срока исполнения обязательства по передаче в собственность муниципального образования «Город Вологда» благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социальному найму и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии – до 01.09.2017.

В обоснование исковых требований Общество сослалось на невозможность выполнить все предусмотренные договором обязательства в установленный им срок в связи с существенным изменением обстоятельств и статью 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Заявлением от 19.9.2017 Общество уточнило исковые требования, просило внести в договор о развитии застроенной территории от 23.03.2016 № 59Д изменения, изложив пункт 2.1.4 договора в следующей редакции:

«Создать либо приобрести и передать по согласованию с Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды в установленном порядке в собственность муниципального образования «Город Вологда» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории – максимальный срок – до 01.12.2017 г.

Жилой дом по адресу: <...> года постройки, 2-квартирный деревянный, жилые помещения квартиры № 1 находятся в частной собственности, жилые помещения квартиры № 2 находятся в муниципальной собственности.

Для переселения граждан из муниципальной собственности:

квартира № 2 – зарегистрировано 4 человека, жилая площадь – 36.70 кв.м., общая площадь – 48.40 кв.м., требуется предоставление трехкомнатной квартиры общей площадью не менее 60.00 кв.м., в том числе жилой не менее 36.70 кв.м.

Для расселения граждан из частного жилого помещения требуется уплатить выкупную цену за помещение и земельный участок в отношении квартиры № 1 (жилая площадь 37.30 кв.м., общая площадь 48.80 кв.м.).

Для расселения граждан из частного жилого помещения требуется уплатить выкупную цену за помещение и земельный участок в отношении квартиры № 1 по адресу: <...> года постройки, 2-квартирный деревянный (жилая площадь 37.30 кв.м., общая площадь 48.80 кв.м.)».

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с учетом мнения представителя ответчика.

Определением суда от 17 октября 2017 года удовлетворено ходатайство Общества о привлечении муниципального образования «Город Вологда» в лице Администрации города Вологды к участию в деле в качестве соответчика.

Администрация в возражениях на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Общества в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

Представитель Администрации в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать со ссылкой на доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление. Пояснил, что дополнительного времени для формирования позиции в связи с привлечением к участию в деле в качестве соответчика муниципального образования «Город Вологда» в лице Администрации города Вологды не требуется.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Общества и Администрации, оценив собранные по делу доказательства, арбитражный суд считает, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 23.03.2016 между Департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды (Заказчик) и Обществом (Застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории № 59Д (далее также Договор), предметом которого является развитие застроенной территории, расположенной вблизи домов № 6, № 10 по улице Ольховой, вблизи домов № 1, № 3, № 5, № 7а по улице ФИО4 в городе Вологде.

В силу пункта 2.1.4 Договора Застройщик взял на себя обязательство «создать либо приобрести и передать в собственность муниципального образования «Город Вологда» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из  жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории – максимальный срок – 12 месяцев с даты заключения Договора.

Жилой дом по адресу: <...> года постройки, 2-х квартирный деревянный, учитывается в реестре объектов муниципальной собственности города Вологды.

Для переселения граждан из муниципальной собственности:

квартира № 1 – зарегистрированных граждан нет;

квартира № 2 – зарегистрирован 1 человек, жилая площадь – 37.81 кв.м., общая площадь – 48.11 кв.м., требуется предоставление трехкомнатной квартиры общей площадью не менее 48.11 кв.м., в том числе жилой не менее 37.81 кв.м.

Жилой дом по адресу: <...> года постройки, 2-х квартирный деревянный, жилые помещения квартиры № 1 находятся в частной собственности, жилые помещения квартиры № 2 находятся в муниципальной собственности.

Для переселения граждан из муниципальной собственности:

квартира № 2 – зарегистрировано 5 человек, жилая площадь – 36.70 кв.м., общая площадь – 48.40 кв.м., требуется предоставление трехкомнатной квартиры общей площадью не менее 75.00 кв.м., в том числе жилой не менее 36.70 кв.м.

Для расселения граждан из частного жилого помещения требуется уплатить выкупную цену за помещение и земельный участок в отношении квартиры № 1 (жилая площадь 37.30 кв.м., общая площадь 48.80 кв.м.).

Жилой дом по адресу: <...> года постройки, 2-х квартирный деревянный, жилые помещения квартиры № 1 находятся в частной собственности, жилые помещения квартиры № 2 находятся в муниципальной собственности.

Для переселения граждан из муниципальной собственности:

квартира № 2 – зарегистрированных граждан нет.

Для расселения граждан из частного жилого помещения требуется уплатить выкупную цену за помещение и земельный участок в отношении квартиры № 1 (жилая площадь 34.60 кв.м., общая площадь 45.60 кв.м.).

Жилой дом по адресу: <...> года постройки, 1-квартирный деревянный, учитывается в реестре объектов муниципальной собственности города Вологды.

Для переселения граждан из муниципальной собственности:

квартира № 1 – зарегистрировано 10 человек, жилая площадь – 28.00 кв.м., общая площадь – 53.20 кв.м., требуется предоставление двухкомнатной квартиры общей площадью не менее 150.00 кв.м., в том числе жилой не менее 28.00 кв.м.

Жилой дом по адресу: <...> года постройки, 2-х квартирный деревянный, учитывается в реестре объектов муниципальной собственности города Вологды.

Для переселения граждан из муниципальной собственности:

квартира № 1 (1 комната) – зарегистрировано 5 человек, жилая площадь – 21.30 кв.м., общая площадь – 31.50 кв.м., требуется предоставление однокомнатной квартиры общей площадью не менее 75.00 кв.м., в том числе жилой не менее 21.30 кв.м.

квартира № 1 (2 комнаты) – зарегистрировано 3 человека, жилая площадь – 28.40 кв.м., общая площадь – 42.00 кв.м., требуется предоставление двухкомнатной квартиры общей площадью не менее 45.00 кв.м., в том числе жилой не менее 28.40 кв.м.

квартира № 2 – зарегистрировано 6 человек, жилая площадь – 52.40 кв.м., общая площадь – 73.40 кв.м., требуется предоставление трехкомнатной квартиры общей площадью не менее 90.00 кв.м., в том числе жилой не менее 52.40 кв.м.».

Дополнительным соглашением от 22.08.2017 произведена замена Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды на Администрацию города Вологды с переходом всех прав и обязанностей Заказчика по Договору.

Общество, полагая, что существенным образом изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при подписании Договора,  в целях обеспечения баланса интересов сторон обратилось к Администрации с претензией о внесении в договор изменений в части продления срока исполнения обязательства по передаче жилых помещений.

В связи с тем, что Администрация указала на невозможность внесения изменений в Договор, сославшись на часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), Общество обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства сторон в рассматриваемом случае установлены Договором, правовое регулирование которого определяется нормами ГрК РФ, ГК РФ.

Согласно части  статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

К существенным условиям договора о развитии застроенной территории относятся, в том числе, цена права на заключение договора, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункты 2, 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ).

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ. При этом, как указано в части 26 статьи 46.3 ГрК РФ при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ устанавливает возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом под существенным изменением обстоятельств понимается их изменение настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора по таким причинам допускается, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В обоснование необходимости изменения Договора в части продления максимального срока исполнения обязательства по созданию либо приобретению и передаче по согласованию с Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды в установленном порядке в собственность муниципального образования «Город Вологда» благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, до 01.12.2017 Общество сослалось на длительную процедуру подбора жилых помещений, соответствующих требованиям Договора, их согласование с Департаментом имущественных отношений города Вологды, а также на рассмотрение Вологодским областным судом административного иска по делу № 3А-28/17.

Указанное выше обязательство по передаче жилых помещений в целях дальнейшего предоставления гражданам в силу положений Договора должно было быть исполнено Обществом 23.03.2017. При этом указанный срок определен Договором как максимальный. Вместе с тем, во исполнение данного обязательства Обществом только 17.03.2017 был сделан запрос открытому акционерному обществу «Фрязиново» о предоставлении информации о количестве лиц, зарегистрированных в жилых помещениях. Доказательств, подтверждающих принятие каких-либо мер по исполнению обязательства по предоставлению жилых помещений ранее, Обществом не представлено, как не представлено  доказательств того, что оно проводило процедуру согласования предоставляемых жилых помещений в течение срока, предусмотренного Договором, и эта процедура по независящим от Общества причинам потребовала более длительное время, чем это предусмотрено Договором.

Ссылка Общества на административный иск как основание для продления срока исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 2.1.4 Договора, отклоняется судом.

Решением Вологодского областного суда от 13 марта 2017 года по делу № 3а-28/17 признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу решение Вологодской городской Думы от 26.03.2015 № 299 «О внесении изменения в решение Вологодской городской Думы от 26 июня 2009 года № 72 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Вологды» в части отнесения жилой зоны, расположенной в границах улиц Добролюбова – Ольховая – Мудрова – ФИО4 к зоне Ж-4 – застройка жилыми домами смешанной этажности на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Вологды (приложение № 1 к Правилам).

Суд согласен с позицией Администрации, о том, что согласно Договору исполнение Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.4 Договора, не ставится в зависимость от исполнения обязанности сторон по подготовке и утверждению проекта планировки и межевания территории.

Кроме того, согласно информации, размещенной на официальном сайте Вологодского областного суда, административный иск по делу № 3а-28/17 был подан 30.01.2017, т.е. спустя почти десять месяцев с момента заключения Договора.

Таким образом, судом не установлено наличие независящих от сторон обстоятельств, не позволивших Обществу исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 2.1.4 Договора, в установленный Договором срок.

В обоснование необходимости исключения из обязательств Застройщика обязательства по предоставлению жилых помещений гражданам, ранее проживавшим по ул. Ольховая, <...> в г. Вологде, Общество указало на переселение данных граждан Администрацией самостоятельно.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае с учетом фактических обстоятельств дела данные факты могут свидетельствовать о прекращении обязательства невозможностью исполнения в силу статьи 416 ГК РФ, а не являться основанием для внесения предлагаемых Обществом в указанной части изменений в Договор в связи со следующим.

Поскольку договоры о развитии застроенной территории по общему правилу, как было указано выше, заключаются по результатам открытого аукциона, а спорный Договор заключен с Обществом в связи с признанием аукциона на право заключения Договора несостоявшимся, суд полагает возможным применить пункт 8 статьи 448 ГК РФ, согласно которому условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно части 4 статьи 46.3 ГрК РФ орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

В силу статьей 7, 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» цена права на заключение Договора была определена на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости.

Как пояснили представители сторон в судебном заседании, при определении в результате оценки цены права, были учтены как обязательства, принимаемые на себя Застройщиком, так и возможные получаемые им выгоды.

Исключение обязательств Общества в части предоставления жилых помещений отельным гражданам, безусловно повлияло бы на определенную по результатам оценки цену права на заключение Договора.

Указанное касается и исковых требований в части изменения параметров жилого помещения, подлежащего передаче в целях предоставления гражданам, проживающим по ул. ФИО4, д. 1, кв. 2 в г. Вологде.

Суд при этом не может принять довод Общества о том, что предлагаемые им изменения обеспечат баланс интересов сторон, поскольку доказательств соразмерности для сторон предлагаемых изменений, а также того, что они не создадут для Общества условия более льготные, чем изначально предусмотренные при проведении аукциона на право заключения Договора, Обществом не представлено.

Общество от проведения в рамках рассмотрения настоящего дела оценки цены права на заключение Договора в связи наличием обстоятельств, на которые оно ссылается, отказалось, ходатайства о проведении экспертизы не заявило.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Общество не представило суду доказательств того, что расторжение Договора, в связи с наличием обстоятельств, на которые оно ссылается, будет противоречить общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, а, соответственно, изменение указанных обстоятельств относится к исключительным случаям, при которых возможно внесение изменений в договор по решению суда.

С учетом данных обстоятельств оснований для удовлетворения требований о внесении изменений в Договор не имеется, в удовлетворении иска надлежит отказать.

В связи отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области 



р е ш и л:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Элсиэм-строй» к Администрации города Вологды и муниципальному образованию «Город Вологда» в лице Администрации города Вологды о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 23.03.2016 № 59Д отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.



Судья                                                                                               А.А. Фадеева