Решение от 6 ноября 2024 г. по делу № А45-18237/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-18237/2024
г. Новосибирск
06 ноября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 ноября 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Готовчиковым Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Пригородное» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН <***>),

о признании договора аренды земельных участков заключенным на неопределенный срок, о признании действий незаконными,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1 (доверенность от 11.01.2021, паспорт, диплом), ФИО2 (доверенность от 11.01.2021, паспорт, диплом),

ответчика – не явился,

третьих лиц – от Управление Россреестра по НСО - извещены, не явились,

от Администрация - извещены, не явились, от ИП ФИО3 - ФИО4 (доверенность б/н от 17.01.2022, паспорт),

установил:

28.05.2024 акционерное общество «Пригородное» (далее по тексту – истец, АО «Пригородное») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора № 181 аренды земельных участков от 08.09.2011, заключенного между АО «Пригородное» и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (далее – Администрация), заключенным на неопределенный срок и признании незаконными действий Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – ответчик, Департамент, ДИиЗО НСО), направленных на исключение из ЕГРН регистрационной записи № 54-54-19/019/2011-483 о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:480 и восстановлении записи № 54-54-19/019/2011-483 о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:480.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Администрация Новосибирского района Новосибирской области, ИП ФИО3.

От Департамента и Администрации поступили отзывы, в котором заявлены возражения.

Представитель ИП ФИО3 в судебном заседании возражала против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

08.09.2011 между Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и ЗАО «Пригородное» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков № 181, на основании пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки:

- с кадастровым номером 54:19:034001:481, площадью 121640 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для ведения сельского хозяйства, расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 54:19:034001;

- с кадастровым номером 54:19:034001:480, площадью 14608 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 54:19:034001.

В силу пункта 1.3 участки предоставляются для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 10 лет, при этом вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 2.2 договора). Право аренды зарегистрировано 09.10.2011 года.

Согласно пункту 8.3 договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если до дня истечения срока договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора (пункт 5.1.2 договора).

При этом в силу пункта 7.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

АО «Пригородное» пользуется земельными участками после окончания срока действия договора, полагая, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в отсутствие возражений со стороны арендатора в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

26.01.2024 АО «Пригородное» обратилось в ДИиЗО НСО с заявлением о предоставлении в порядке п. 5.2.14 договора согласия на передачу прав и обязанностей по Договору иному лицу.

Департамент ответом от 22.02.2024 указал, что срок действия договора от 08.09.2011 № 181 истек, в связи с чем основания для согласования уступки прав иному лицу отсутствуют.

Не согласившись с мнением Департамента, что срок действия договора истек, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, при этом исходит из следующего правового регулирования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Таким образом, право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным, и обусловлено исключительно волей на отказ от договора.

Из материалов дела следует, что письмом от 22.02.2024 Департамент сообщил обществу «Пригородное» о необходимости возвратить земельный участок, направлен акт приема-передачи земельного участка.

Таким образом, Департамент возражал относительно использования обществом земельных участков, что применительно к пункту 2 статьи 610 ГК, пункту 2 статьи 621 ГК РФ говорит о том, что ДИиЗО НСО отказалось от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ - без проведения торгов). При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 01.03.2015.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды публичных земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015, срок действия которых истекает после 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок до 01.03.2015, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ не прекращают своего действия.

При этом положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

Учитывая, что срок окончания действия договора, определенный сторонами, составляет 08.10.2021, то есть приходится на период после 01.03.2015, принимая во внимание, что обществом доказательств наличия у него права на заключения договора аренды без проведения торгов не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора пролонгированным на неопределенный срок.

Само по себе последующее использование земельного участка, как и внесение платы за такое пользование не свидетельствует о возобновлении договора. Пользование участком в таком случае является следствием неисполнения арендатором обязательств по возврату земельного участка.

Кроме того суд учитывает, что арендатор обязан своевременно приступить к использованию участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием в пределах срока действия договора в связи с чем необходимым условием для продления договора аренды на неопределенный срок является в том числе целевое использование земельного участка.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств использования земельного участка после истечения срока действия договора по его целевому назначению: не представлено доказательств осуществления сельскохозяйственного производства с 08.10.2021 по настоящее время.

Из представленных истцом в материалы дела скриншотов публичной кадастровой карты также не усматривается, что обществом осуществляется деятельность по выращиванию сельскохозяйственной продукции на спорном земельном участке.

Внесение в ЕГРЮЛ в качестве основного вида деятельности общества выращивание столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина также не подтверждают, что земельный участок используется Обществом с указанной целью.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что с 09.10.2020 АО «Пригородное» находится в стадии ликвидации.

Поскольку договор прекратил свое действие у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка.

Учитывая истечение срока действия договора и отсутствие оснований для его продления на неопределенный срок, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку требование о признании договора аренды земельного участка от 08.11.2011 заключенным на неопределенный срок признано необоснованным, требования о признании незаконными действия департамента, направленных на исключение из ЕГРН регистрационной записи о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка и о восстановлении записи о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Н.В. Гофман