Решение от 20 июля 2025 г. по делу № А45-5429/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-5429/2025
21 июля 2025  года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Ануфриевой О.В., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чукаевой И.П., рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коралл-61», г. Новосибирск   (ИНН <***>)

к администрации города Бердска Новосибирской области, г. Бердск (ИНН <***>)

о признании права собственности на реконструированный объект,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 14.02.2025, диплом, паспорт;

ответчика: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Коралл-61», далее – истец, ООО «Коралл-61»)  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением  к администрации города Бердска Новосибирской области (далее – ответчик, Администрация) о сохранении в реконструированном виде на объекта незавершенного строительства – четырёхэтажное  жилое здание  (в том числе подвал) площадью 490, 6 кв. м, расположенный  на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010876:1432 по адресу: НСО г. Бердск, Речкуновская зона отдыха, д. 5/6, степень готовности 83%., и признании права собственности на объект незавершенного строительства – четырёхэтажное  жилое здание  (в том числе подвал) площадью 490, 6 кв. м, расположенный  на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010876:1432 по адресу: НСО г. Бердск, Речкуновская зона отдыха, д. 5/6, степень готовности 83%.

В отзыве на исковое заявление  от 21.03.2025 администрация возражений против иска не заявила, просит рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судбищного разбирательства.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы истца в обоснование своих возражений, оценив доказательство в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 110 кв. м  с кадастровым номером 54:32:010876:1432 местоположением: Новосибирская область, г.   Бердск, Речкуновская зона отдыха, территория ФГУП «Санаторий  Жемчужина», категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для санаторно-курортной деятельности.

На указанном земельном участке расположено жилое здание  общей  площадью 191, 1 кв. м, с кадастровым номером    54:32:010876:1432, право собственности на которое,  принадлежит истцу.

В период с 2015 по 2024 годы  истец, в отсутствие соответствующего разрешения,  но на основании эскизного проекта № 2015-07-Э, подготовленного  ООО ПК «Градпроект» произвел реконструкцию указанного объекта недвижимости.

В результате реконструкции выполнены следующие работы:

-                      демонтирован тамбур на первом этаже:

-                      на первом этаже возведены два пристроя;

-                      на втором этаже возведен пристрой;

-                      демонтированы лестницы на втором этаже;

-                      возведен третий этаж.

Как указал истец,  на момент обращения с рассматриваемым иском отделочные работы реконструированного здания не завершены, объект к  вводу в эксплуатацию не заявлялся.

Истцом получен технический план реконструированного объекта, в соответствии с которым готовность объекта  составляет 83%.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в том числе путем признания права.

В силу положений статей 209 - 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2 статьи 212 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункты 1 - 2 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в пункте 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, к объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

По смыслу разъяснений, данных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в случае возведения пристройки к уже существующему объекту недвижимости, зарегистрированному на праве собственности, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении пристройки изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является объект недвижимости, включающий возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к объекту недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Как указано в пункте 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, к объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

По смыслу разъяснений, данных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в случае возведения пристройки к уже существующему объекту недвижимости, зарегистрированному на праве собственности, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении пристройки изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является объект недвижимости, включающий возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к объекту недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

- технический план;

- градостроительный план земельного участка;

- заключение эксперта от 24.09.2024  по результатам строительно-технического обследования здания, которым установлено соответствие объекта незавершенного строительства градостроительным и строительно - техническим нормам и правилам; исследуемый объект подключен к централизованному водоснабжению, элктроснабжению; инженерные сети устроены в соответствии с СП60.13330.2022 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». актуализированная редакция СНиП41-01-2003; здание подключено к общепоселковой системе канализации; сбор и удаление твердых бытовых отходов организовано.

Согласно выводам эксперта объемно-планировочное и конструктивное решения здания, принятые при строительстве жилого дома, соответствуют нормативным требованиям СП 55.13330.2022 "СНи 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».Состав помещений, размер, площади помещений, назначение помещений;  СП\42.13330.2016. Свод правил. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;  СП 20.13330.2021 «Нагрузки и воздействия». Основные несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии, недопустимых дефектов и повреждений, не зафиксировано. Аварийных конструкций, угрожающих жизни и  здоровью людей, на момент обследования, не обнаружено; строительные конструкции не представляют опасности жизни и здоровью людей; ОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований». зновные положения. Надежность, долговечность и ремонтопригодность следуемого объекта соответствует положениям вышеназванного нормативного жумента.

Основания и несущие конструкции дома возведены таким образом, что исключена возможность: разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации дома; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций или ома в целом вследствие деформаций или образования трещин. Конструкции и основания дома рассчитаны на восприятие следующих нагрузок и воздействий: постоянные нагрузки от собственного веса несущих и ограждающих конструкций; временные равномерно распределенные и сосредоточенные нагрузки на перекрытия; снеговые нагрузки для данного района строительства; ветровые нагрузки для данного района строительства.

В результате исследования эксперт пришел к выводу, что предоставленный на исследование многоквартирный жилой дом 66, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, Речкуновская зона отдыха 5/6, соответствует техническим регламентам и нормам в строительной части, в том числе нормам, установленным федеральным законом от 30.12.2009г. N 384-Ф3. Глава 2. «Общие требования к безопасности зданий и сооружений», а также связанных со зданиями и сооружениями процессов эксплуатации. Статья 7. «Требования механической безопасности»: строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц,  государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;  разрушения всего здания, сооружения или их части;  деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения.

- заключение кадастрового инженера, которым установлено, что объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 54:32:010876:1432, что площадь  застройки соответствует правилам землепользования и застройки;  что минимальное расстояние от объекта до границы земельного участка составляет 1, 44 м, что не соответствует правилам землепользования и застройки.

Согласно сведениям, предоставленным Администрацией г. Бердска изинформационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Бердска  Новосибирской области, земельный участок с кадастровым номером 54:32:010876:1432 расположен в границах территориально зоны ДКС - «зона курортной и санаторной деятельности», что позволяет размещать на нем объекты санаторно-курортного или туристического назначения. Предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений - 1 -5 этажей. Реконструированный истцом объект состоит из четырех этажей, что также в пределах, предусмотренных Правилами землепользования и застройки г. Бердска.

Судом  рассмотрен вопрос  о нарушении отступа от границ смежного земельного участка.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1, пункта 2 статьи 38, подпункта 3 пункта 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства  на конкретном земельном участке без указания параметров объекта, без ситуационного размещения объекта и является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства. При этом  отсутствие минимальных отступов от остальных границ не исключает наличие минимальных отступов от остальных границ относительно  конкретного земельного участка.

 Запрета на установление минимальных отступов, от границ земельного участка Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит.

Кроме того, в абзаце 3 пункта 29 Постановления №44 Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Фактический отступ с одной из сторон здания равный 1,44 м, позволяет эксплуатировать без ограничений как  смежный земельный участок, так и само здание. При этом суд отмечает, что  нарушение размера отступа от границы земельного участка допущено со стороны проезда, строения  не размещены.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями. Допущенное нарушение отступа суд оценивает как незначительное, не приведшее к нарушению интересов третьих лиц

Как следует из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера, спорный объект находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды.

С учетом изложенного, поскольку реконструкция спорного здания соответствует предъявляемым законом требованиям, принимая во внимание наличие надлежащих доказательств, отсутствие возражений ответчика  суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, решение суда по настоящему делу является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком. В данном случае ответчиком права и интересы истца не нарушались, ответчик возражений относительно исковых требований не заявил, в связи с чем расходы истца по оплате государственной пошлины за подачу иска относятся на сторону истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства – четырёхэтажное  жилое здание  (в том числе подвал) площадью 490, 6 кв. м, расположенный  на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010876:1432 по адресу: НСО г. Бердск, Речкуновская зона отдыха, д. 5/6, степень готовности 83%.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Коралл-61», г. Новосибирск   (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства – четырёхэтажное  жилое здание  (в том числе подвал) площадью 490, 6 кв. м, расположенный  на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010876:1432 по адресу: НСО г. Бердск, Речкуновская зона отдыха, д. 5/6, степень готовности 83%.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


           Судья

О.В. Ануфриева