Решение от 21 октября 2017 г. по делу № А83-6874/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-6874/2017
21 октября 2017 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 21 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в отрытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315910200113950) к Администрации Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении совершить определенные действия,при участии представителей:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 13.06.2017 № 82 АА 0890596; от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 18.09.2017,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым о понуждении совершить действия, направленные на отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого истцом.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами сложились правоотношения аренды недвижимого имущества, а именно нежилых помещений, общей площадью 69,9 кв.м., 29,0 кв.м, расположенных по адресу: Республика Крым, <...>. Обращение истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ответчик оставил без удовлетворения, сославшись на отсутствие зарегистрированного права муниципальной собственности на арендуемые помещения.

Ответчик иск не признал, в отзыве на исковое заявление указал на то, что за Администрацией Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым отсутствует государственная регистрация права собственности на арендуемые объекты, в связи с чем, рассмотреть заявление истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений не представляется возможным. Так же ответчик указал, что по состоянию на 01.07.2015 имущество не находилось во владении истца.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

01.06.2009 года между Мирновским сельским советом и предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды № 13 индивидуально-определённого (недвижимого) имущества, которое относится к коммунальной собственности Мирновского сельского совета (далее – Договор № 13, том 1 л.д. 43-47).

Согласно пункта 1.1 предметом Договора № 13 является отдельное индивидуально-определенное имущество часть нежилого встроенного помещения в жилом доме – магазин строительных материалов, общей площадью 29,0 кв.м, расположенное по адресу: <...> на первом этаже жилого 4-х этажного здания, находящееся на балансе Мирновского сельского совета.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2010 года изменен арендодатель на КП «ПУЖХК» Мирновского сельского совета, в связи с утверждением решением 33 сессии 5 созыва Мирновского сельского совета от 29.10.2010 решения исполнительного комитета совета о передаче на баланс в полное хозяйственное ведение коммунального предприятии объектов жилого фонда, социальной инфраструктуры и инженерного обеспечения (том 1 л.д. 51, 138, 139).

Дополнительным соглашением № 2 от 30.04.2012 года действие договора было продлено до 30.12.2013 года (том 1 л.д. 53).

Дополнительным соглашением от 01.03.2013 года изменен арендодатель на КП «Аква-Сервис» Мирновского сельского совета, в связи с решением 20 сессии 6 созыва Мирновского сельского совета от 21.12.2012 о передаче основных средств объектов социальной инфраструктуры и инженерного обеспечения на баланс КП «Аква-Сервис» (том 1 л.д. 54, 55).

Дополнительным соглашением от 01.01.2014 года действие договора продлено до 01.01.2015 года (том 1 л.д. 56).

На основании акта приема-передачи основных средств от 15.12.2014 здание по ул. Белова, 18 в с. Мироное передано от КП «Аква-Сервис» Администрации Мирновского сельского поселения (том 1 л.д. 140-146).

Дополнительным соглашением от 04.06.2015 арендодатель заменен на Администрацию Мирновского сельского поселения, пункт 11.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор аренды действует с 01.01.2015 на срок до урегулирования муниципальными правовыми актами порядка передачи в аренду муниципального имущества, о чем арендатор будет уведомлен в течение 10 рабочих дней для участия в торгах по заключению договора аренды, но не более чем до 31.12.2015 (том 1 л.д. 58).

Дополнительным соглашением от 24.02.2016 изменен пункт 11.1 договора. Стороны определили, что договор действует с 01.01.2016 на срок до урегулирования муниципальными правовыми актами порядка передачи в аренду муниципального имущества, о чем арендатор будет уведомлен в течение 10 рабочих дней для участия в торгах по заключению договора аренды, но не более чем до 31.12.2016 (том 1 л.д. 59).

Дополнительным соглашением от 30.12.2016 года, в связи с истечением срока договора аренды № 13 от 01.06.2009 года указанный договор возобновлен (перезаключен) на тех же условиях до заключения договора аренды на новый срок (том 1 л.д. 60-61).

20.01.2014 года между КП «Аква-Сервис» Мирновского сельского совета и предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды № 5 индивидуально-определенного (недвижимого) имущества, которое относится к коммунальной собственности Мирновского совета (далее – Договор № 5, том 1 л.д. 33-39).

Согласно пункта 1.1 предметом Договора № 5 является отдельное индивидуально- определенное имущество нежилое помещение в жилом доме, расположенное на первом этаже 4-х этажного здания – магазин строительных материалов общей площадью 69,9 кв.м, по адресу: ул.Белова, 18, с. Мирное Симферопольского района, находящееся на балансе КП «Аква-Сервис» Мирновского сельского совета.

Дополнительным соглашением от 15.03.2016 изменен пункт 11.1 Договора № 5. Стороны установили, что договор действует с 01.01.2015 на срок, до урегулирования муниципальными правовыми актами порядка передачи в аренду муниципального имущества, о чем арендатор будет уведомлен в течение 10 рабочих дней для участия в торгах по заключению договора аренды, но не более чем до 31.12.2016 (том 1 л.д. 62).

Дополнительным соглашением от 30.12.2016 года возобновлен договор аренды от 20.01.2014 года № 5 на тех же условиях, до заключения договора аренды на новый срок (том 1 л.д. 63-64).

Истец 26.04.2017 направил в адрес Администрации Мирновского сельского поселения Республики Крым заявление о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (том 1 л.д. 74-79).

В ответ на указанное заявление, администрация Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым предоставила отказ, оформленный письмом № 1382/04-17/1 от 03.05.2017 (том 1 л.д. 73).

Из содержания, отказа следует, что государственная регистрация права собственности на арендуемые истцом помещения не осуществлена, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

При этом, частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлен четкий порядок действий, которые уполномоченный орган обязан совершить при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункты 1, 2, 3 там же).

То есть, приведенными законодательными нормами установлена обязанность уполномоченного органа выполнить определенные действия, направленные на заключении договора купли-продажи с заявителем, в случае его одновременного соответствия требованиям, указанным в статье 3 Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в реализации преимущественного права заявителя может быть отказано в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами.

Приведенный в части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ перечень обстоятельств, при наступлении которых субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, является исчерпывающим.

Таким образом, в реализации преимущественного права может быть отказано только в случае несоответствия заявителя требованием статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также, если отчуждение арендованного имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с федеральными законами. Иные основания отказа в реализации преимущественного права действующим законодательством не предусмотрены.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации принадлежащего ему права отсутствие государственной регистрации отчуждаемого имущества, а также не устанавливает в данном случае запрета на отчуждение арендуемого имущества. В связи с этим, отсутствие государственной регистрации права на арендуемые помещения не является законным основанием для отказа арендатору в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается предоставленными в материалы дела Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (том 1 л.д. 123-124).

Сведений о том, что арендуемое имущество включено в утверждаемый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства ответчик в материалы дела не представил.

Отсутствие задолженности по арендной плате подтверждается наличием подписанного сторонами акта сверки взаиморасчетов, в соответствии с которым у истца задолженность по арендной плате за арендуемые помещения отсутствует (том 1 л.д. 86).

Судом установлено, что на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, помещение, расположенное по адресу: <...> на первом этаже 4-х этажного здания, общей площадью 29,0 кв.м, арендуемое истцом на основании договора аренды № 13 от 01.06.2009 по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в непрерывном владении индивидуального предпринимателя ФИО2 более двух лет, что подтверждается представленными в материалы дела дополнительными соглашениями к договору.

В соответствии с положениями статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Суд также учитывает положения пункта 8 названного информационного письма, которым определено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Решением 2 сессии 6 созыва Симферопольского районного совета Автономной Республики Крым от 27.12.2010 утверждена Программа приватизации объектов коммунальной собственности территориальных громад Симферопольского района на 2011-2013 годы и Перечень объектов коммунальной собственности территориальных громад Симферопольского района, подлежащих приватизации в 2011-2013 гг. (Приложение 2 к решению), в который были включены нежилые встроенные подсобные помещения магазина в жилом доме по адресу: <...> (том 1 л.д. 68-71).

Решением 25 сессии 6 созыва Мирновского сельского совета Симферопольского района Автономной Республики Крым № 9 от 17.05.2013 «Об объектах коммунальной собственности, подлежащих приватизации в 2013 году» утвержден перечень объектов коммунальной собственности территориальной громады Мирновского сельского совета подлежащих приватизации в 2013 году путем выкупа. В числе прочего, в перечень указанных объектов включены арендуемое истцом встроенные помещения № 24, 25, на первом этаже 4-х этажного жилого дома общей площадью 29,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> (том 1 л.д. 66).

17.05.2013 Мирновским сельским советом Симферопольского района Автономной Республики Крым было принято решение № 24 о выделении в отдельные объекты нежилых помещений, согласно утвержденного решением совета № 9 от 17.05.2013 перечня (том 1 л.д. 67).

В материалы дела представлены Технический паспорт на встроенные нежилые помещения № 24, 25, площадью 29,0 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, <...>, а также кадастровый паспорт на указанные помещения №90-02/2015-443013 (том 2 л.д. 2-8, том 1 л.д. 114).

Ответчиком представлен Технический паспорт на строенные нежилые помещения первого этажа (лит А) дома № 18 по ул. Белова в с. Мирном, из которого усматривается, что спорные нежилые помещения (№ 24, 25) изолированы от остальных нежилых помещений, располагающихся на первом этаже здания (том 1 л.д. 134-137).

Из названных документов следует, что на основе спорных нежилых помещений общей площадью 29,0 кв.м., расположенных по адресу: Республика Крым, <...> на первом этаже 4-х этажного жилого дома сформировано нежилое помещение как обособленный объект без ущерба для данного помещения и других соприкасающихся с ним помещений, поскольку помещения имеют самостоятельные выходы. Оно поставлено на кадастровый учет и учтено как обособленное помещение.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд соглашается с доводами истца относительно того, что он обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 29,0 кв.м на основании договора аренды № 13 от 01.06.2009 года в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, в связи с чем, исковые требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

При этом суд, находит неподлежащими удовлетворению исковые требования относительного возложения на Администрацию Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым обязанности совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по обеспечению реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого нежилого встроенного помещения площадью 69,9 кв.м, расположенного на первом этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: <...> исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, истец арендует указанное помещение на основании договора аренды № 5. Указанный договор аренды заключен сторонами 20.01.2014 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при условии, арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Поскольку договорные отношения по аренде нежилого встроенного помещения площадью 69,9 кв.м, расположенного на первом этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: <...> по состоянию на 1 июля 2015 года не находились в непрерывном владении истца в течение двух и более лет (владение составляет 1 год 5 месяцев 11 дней), заявленные исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из того, что исковые требования, заявленные истцом подлежат частичному удовлетворению, в связи с чем, судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Обязать Администрацию Мирновского Сельского поселения Симферопольского района Республики Крым обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества – нежилого встроенного помещения площадью 29,0 кв.м., расположенного на 1 этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: <...>, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Обязать Администрацию Мирновского Сельского поселения Симферопольского района Республики Крым рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилого встроенного помещения площадью 29,0 кв.м, расположенного на 1 этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: <...> и принять решение об условиях приватизации индивидуальным предпринимателем ФИО2 арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке имущества.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации Мирновского Сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 12 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья В.Н.Шкуро