Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А49-12434/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-12434/2017
город Пенза
26 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Радина С.Ю., при ведении протокола помощником судьи Банниковой И.Г. рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Финансовое управление города Пензы, администрации города Пензы

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения в сумме 8 360 000 руб.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 представителя по доверенности от 20.03.2017

от ответчика: ФИО2 представителя по доверенности № 6/3838 от 07.07.2017

от третьего лица: Финансового управления г. Пензы – ФИО3 представителя по доверенности № 7 от 09.01.2017.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о расторжении договора аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

Исковые требования заявлены на основании статей 39, 612, 620, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо – администрация г. Пензы в заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным провести заседание в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании 05.12.2017 представитель ответчика поддержал заявление об отказе от исковых требований в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016, поступившее в суд 04.12.2017, и просил суд взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом (ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд принимает отказ истца от иска в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 и считает необходимым прекратить производство по делу в указанной части.

В судебном заседании 26.12.2017 представитель истца поддержал исковые требования о взыскании с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб.

Представитель ответчика и представители третьих лиц возражали против удовлетворения иска, по доводам изложенным в отзывах, полагая, что истец при заключении спорного договора знакомился с аукционной документацией, и ему было известно о виде разрешенного использования земельного участка. Кроме того, представители указывают на отсутствие в письме администрации города Пензы указания о понуждении изменения вида разрешенного использования земельного участка истцом.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Приказом Управления муниципального имущества администрации города Пензы № 223 от 18.05.2016 объявлено о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:1005003:1010, площадью 13190 кв. м, срок аренды – десять лет, местоположение: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 15. Разрешенное использование: торговые центры (4.2). Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: зона производственно -коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

Извещение о проведении торов № 230516/0197526/01, в том числе на право заключения договора аренды спорного земельного участка (лот № 2) опубликовано 23.05.2016. Информация о лоте № 2, указанная в извещении о проведении торгов 230516/0197526/01, аналогична информации указанной в приказе Управления муниципального имущества администрации города Пензы № 223 от 18.05.2016.

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, аукцион признан не состоявшимся, в связи с наличием одной заявки на участие общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто».

29.07.2016 между муниципальным образованием город Пенза в лице Управления муниципального имущества г. Пензы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 166 (далее - договор) (л.д. 10-11).

Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 13190 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 15, кадастровый номер 58:29:1005003:1010 (п.1.1 договора).

Согласно п. 1.3. договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона производственно -коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

Разрешенное использование – торговые центры (4.2).

Срок действия договора с 29.07.2016 по 29.07.2026 (п. 2.1. договора).

Ежегодная арендная плата за участок составляет 8 360 000 руб (п.2.3. договора).

В третьем разделе договора установлены обязанности сторон, согласно которым арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в соответствии с настоящим договором; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствиями с целями, указанными п. 1.3. договора.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 29.07.2016 (л.д. 14).

Платежным поручением № 2316 от 21.06.2016 и № 254 от 05.08.2016 истец перечислил ответчику арендную плату по договору аренды спорного земельного участка 5 016 000 руб. и 3 344 000 руб. соответственно за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

С целью возведения постройки на спорном земельном участке истец обратился в администрацию города Пензы для получения разрешения на строительство торгового центра. Письмом главы администрации города Пензы № 2-01р-803 от 04.07.2017 истцу отказано в выдаче разрешения на строительство торгового центра на спорном земельном участке. Отказ мотивирован тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-15/3, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:1010, площадью 13190 кв. м, расположенный по адресу: <...>, находится в зоне ПК-4, в основных видах разрешенного использования которой размещение торгового центра не предусмотрено, а разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка истцом не представлен.

Истец, не согласившись с указанным решением, направил в адрес ответчика претензию № 6 от 20.07.2017. Ответчик указанную претензию оставил без удовлетворения, что явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска в суд.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1).

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (п. 6 - 9 ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 земельный участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона производственно - коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

В качестве наименования вида разрешенного использования земельного участка указано - торговые центры (4.2), без деления на основной и вспомогательный виды разрешенного использования.

Аналогичные сведения о земельном участке содержаться в аукционной документации на проведение торгов № 230516/0197526/01(лот № 2).

В силу пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования не допускается.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Таким образом, приняв на себя права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видом разрешенного использования – торговые центры (4.2).

Довод представителя ответчика и представителей третьих лиц о том, что истец при подаче документов для участия в аукционе, а в последующем при заключении договора аренды спорного земельного участка, был ознакомлен с условиями использования этого участка, согласно которым земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона производственно - коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5, согласно которому для строительства торгового центра необходимо иметь условно разрешенный вид использования земельного участка, судом отклоняется по следующим основаниям.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 и действует с 24.12.2014 (далее – классификатор ВРИ).

В указанном классификаторе отсутствует деление видов разрешенного использования земельного участка на основной, вспомогательный и условно разрешенный.

По классификатору ВРИ видом разрешенного использования земельного участка по коду – 4.2 являются объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Согласно Правилам землепользования и застройки горда Пензы, утвержденные решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5 (далее – ПЗЗ г. Пензы), виды разрешенного использования в зоне ПК – 4 делятся на основные (п. 4.1.), вспомогательные (п. 4.2.) и условно разрешенные (п. 4.3.).

В группу вспомогательных видов использования (п.4.2 ПЗЗ г. Пензы) относятся: скверы, открытые стоянки временного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта, спортплощадки, площадки отдыха, объекты ГО и ЧС, питомники растений для озеленения промышленных территорий и санитарно-защитных зон, объект (сеть, сооружение) инженерно-технического обеспечения, обеспечивающий реализацию основного /условного разрешенного вида использования.

Торговые центры входят в группы условно разрешенных видов использования – 4.3. ПЗЗ г. Пензы.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка в зоне ПК-4 – торговые центры (4.2), указанный в аукционной документации и договоре не соответствует ПЗЗ г. Пензы.

Доводы представителя ответчика и представителей третьих лиц не соответствуют представленным материалам дела. Иные доказательства законной возможности внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка представителем ответчика и представителями третьих лиц не представлены.

Кроме того, на момент рассмотрения дела указанный договор расторгнут по соглашению сторон, что даже при отсутствии государственной регистрации указанного соглашения исключает возможность внесения изменений в сам договор.

С учетом изложенного, судом установлено отсутствие ссылки на нормативный акт, при указании вида разрешенного использования с кодом 4.2 в аукционной документации и договоре аренде спорного земельного участка. Вместе с тем, при анализе вышеуказанных норм и материалов дела, судом установлено соответствие, указанного в договоре аренды спорного земельного участка, вида разрешенного использования земельного участка – торговые центры (4.2.) без деления на основной и условно разрешений, коду по классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017 по договору аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено материалами дела и не оспаривается ответчиком, во исполнение обязанностей по договору истец оплатил арендную плату в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017, что подтверждается платежными поручениями № 2316 от 21.06.2016 и № 254о от 05.08.2016.

С целью использования земельного участка по назначению и в соответствиями с условиями, заключенного договора, истец обратился за выдачей разрешения на строительство торгового центра, однако, письмом главы администрации № 2-01р-803 от 04.07.2017 получил отказ на строительство торгового центра, в связи с чем истец лишен возможности использовать арендованный земельный участок по назначению, за который согласно условиям договора истец внес арендную плату в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Таким образом, поскольку истцом надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы и приняты меры по использованию земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора, но ответчиком отказано истцу в выдаче разрешения на строительство торгового центра на спорном земельном участке, ввиду отсутствия у истца условного разрешенного вида использования, не предусмотренного договором, в следствие чего истец лишен возможности использовать земельный участок по назначению, суд полагает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для получения от истца арендной платы, а денежные средства, перечисленные в счет пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением, являются неосновательным обогащением.

С учетом изложенного, исковые требования общества с ограниченной ответственностью подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае прекращения производства по делу, в связи государственная пошлина в размере 6 000 руб., уплаченная обществом с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» за требование неимущественного характера чем подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Принять отказ от иска общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка

№ 166 от 29.07.2016. Производство по делу в указанной части прекратить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» сумму неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка № 166 от 29.07.2017 в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 64 800 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» государственную пошлину в размере 6 000 руб. Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

СудьяС.Ю. Радин