Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А07-42196/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-42196/19
г. Уфа
21 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2020 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Воронковой Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ганеевым Р.Ф., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ТОЛЬЯТТИ (ОГРН <***>)

к ООО "РАТЕКС" (ОГРН <***>)

о взыскании 190772 руб. 70 коп.

Администрация городского округа город Тольятти обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО «Ратекс» о взыскании 158 977 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с 01.01.2019 по 29.01.2019 и пени в размере 31795 руб. 45 коп. за период с 11.01.2019 по 29.07.2019.

Стороны извещены надлежащим образом в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещения направляются арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Определением суда сторонам разъяснена возможность проведения судебного онлайн-заседания с использованием системы веб-конференции и возможности онлайн-ознакомления с материалами судебных дел через электронный сервис «Мой арбитр».

Такие ходатайства от сторон не поступили. Возражений по процедуре рассмотрения дела не заявлено.

Риск последствий невоспользования своими процессуальными правами лежит на стороне.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 19 февраля 2009 года между Администрацией городского округа Тольятти и ФИО1 заключен договор аренды № 1894 земельного участка, предназначенного для строительства торгово-технического комплекса в составе станции технического обслуживания автомобилей с мойкой, гостиницы, кафе с инженерно-техническим обеспечением, с характеристиками, указанными в п. 1.2. договора, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, сроком на 42 месяца. Срок действия договора арены земельного участка исчисляются с момента заключения договора.

В п. 1.2. договора указаны характеристики земельного участка: 63:09:0202052:866, адрес (местоположение) земельного участка: г.Тольятти, Комсомольский район, западнее пересечения ул. Магистральная и ул. Кубышева, площадь земельного участка: 4740 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору 20 февраля 2009 года по акту приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009.

В силу п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца квартала.

Пунктом 4.2.3. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в соответствии с договором производить расчет и вносить арендную плату.

Договор аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 22 октября 2009 года.

Впоследствии 12 ноября 2010 года между гр. ФИО2, действующему по доверенности за гр. ФИО1 и ООО «Ратекс» заключен договор перенайма земельного участка.

Согласно п. 1.1. договора предметом договора является уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 новому арендатору.

В п. 1.2. договора указаны характеристики земельного участка на момент заключения договора: кадастровый номер земельного участка: 63:09:0202052:866, целевое назначение земельного участка: для строительства торгово-технического комплекса в составе станции технического обслуживания автомобилей с мойкой, гостиницы, кафе с инженерно-техническим обеспечением.

Адрес земельного участка: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, западнее пересечения ул. Магистральная и ул. Куйбышева. Общая площадь земельного участка: 4740 к.в.м. Категория земель: земли населенных пунктов.

На основании п. 1.4. договора земельный участок предоставлен арендодателем Мэрией городского округа Тольятти, арендатору на основании договора аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009, сроком на 42 месяца с момента заключения договора.

В силу п. 1.5. земельный участок передается по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 2.4. договора новый арендатор принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельного участка, начиная с даты государственной регистрации договора.

Согласно п. 2.5. договора новый арендатор обязуется своевременно и в полном объеме причитающиеся по договору аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 арендные платежи.

Договор перенайма земельного участка от 12.11.2010 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 07 декабря 2010 года.

Общество «Ратекс» приняло земельный участок по акту приема-передачи земельного участка к договору перенайма земельного участка от 12.11.2010.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил ответчику претензию №5780/5.2 от 31.07.2019 с требованием об оплате задолженности и пени, которая оставлена последним без удовлетворения.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв, в котором указал, что не согласен с начислением пени в изложенном в расчете истца порядке. Полагает, что за период с 11.01.2019 г. по 29.07.2019 г. необходимо руководствоваться положениями договора перенайма от 12.11.2010 г. (срок договора истек в 2014 г. и не пролонгирован).

Так по условиям договора перенайма стороны определили, что за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Исходя из буквального содержания договора перенайма, по мнению ответчика, стороны изменили ответственность сторон, которая содержалась в первоначальном договоре, поэтому применять ответственность в виде договорной неустойки в размере 0,1% нельзя.

Во-вторых, в периоде с 29.01.2019 г. и по настоящее время ответчик не является владельцем спорного земельного участка и соответственно не связан условиями договора аренды срок действия которого истек. Поэтому и за период с 29.01.2019 г. по 29.07.2019 г. истец вправе требовать только законную неустойку, предусмотренную статьей 395 ГК РФ. Из составленного ответчиком контррасчета следует, что санкции за просрочку платы за пользование земельным участком составляют 6 703,18 руб.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу пп. 1,2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Анализ договора перенайма от 12.11.2010 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 позволяет сделать вывод, что сторонами согласованы существенные условия, являющиеся таковыми для договора уступки права. Обязательство, по которому уступлено право требования, определено. Таким образом, сторонами согласован предмет обязательства, договор является заключенным. Условия договора не содержат признаков ничтожности. Указанный договор не противоречит положениям ст. ст. 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.2.1 договора перенайма от 12 ноября 2010 года, арендатор с согласия арендодателя передает права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 новому арендатору, а новый арендатор обязуется принять и оплатить переданные ему права и обязанности.

Согласно п.2.2 договора Арендатор обязан передать Новому Арендатору все необходимые документы, удостоверяющие право требования, а именно:

- подлинный договор, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;

- иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав и обязательств.

Арендатор также обязан сообщить Новому Арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым Арендатором своих прав и обязанностей по указанному Договору аренды земельного участка.

В разделе 3 договора предусмотрены стоимость и порядок расчета сторон, а в разделе 5 - ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по данному договору.

В связи с чем довод ответчика о том, что изменена ответственность арендатора по договору аренды несостоятелен.

В п. 6.3 договора перенайма предусмотрено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно печати на договоре, Договор перенайма земельного участка от 12.11.2010 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 07 декабря 2010 года.

Согласно выписке из ЕГРН №99/2019/294139132 от 09.11.2019 по договору купли-продажи от 30.01.2019 ООО «Ратекс» продало здание с кадастровым номером 63:09:0202052:1512, находящееся на земельном участке №63:09:0202052:866, переданного для строительства торгово-технического комплекса в составе станции технического обслуживания автомобилей с мойкой, гостиницы, кафе с инженерно-техническим обеспечением ООО «Терек-Инвест», право собственности зарегистрировано 30.01.2019.

Как установлено из материалов регистрационного дела на объект недвижимого имущества здание с кадастровым номером 63:09:0202052:1512, договор купли-продажи недвижимого имущества №ДКП/4, согласно которого продавец (ООО «Ратекс») продает, а ООО «Терек-Инвест» (покупатель) покупает нежилое здание, торгово-технический комплекс площадью 734,4 кв.м. по адресу Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, ул. Магистральная, 1, кадастровый номер 63:09:0202052:1512, датирован 10.01.2019.

Вместе с тем, переход права собственности с ООО «Ратекс» на ООО «Терек-Инвест» на нежилое здание, торгово-технический комплекс был зарегистрирован 30.01.2019.

Срок действия договора аренды №1894 от 19.02.2009 (зарегистрирован 22.10.2019) исчисляется с момента заключения.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, моменты оформления (подписания) и заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, не являются совпадающими.

Исследуемый договор аренды земельного участка предусматривает срок- на 42 месяца, то есть до 20.04.2013 г. в силу чего подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений).

Поскольку государственная регистрация договора аренды произведена 22.10.2009, договор заключен с указанной даты.

Исковые требования заявлены истцом с учетом прекращения обязательств ООО «Ратекс» по договору аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 года. Таким образом, период задолженности по арендной плате составляет с 01.01.2019 по 29.01.2019 года.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008г. №308., Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 г. № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти».

1. Размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год определяется по формуле:

размер арендной платы определяется по формуле:

Ап= Скад х Кв х Ки, где

Ап - размер арендной платы за земельный участок в год;

Скад — кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент вида использования земельного участка;

Ки - коэффициент инфляции расчетного года.

Размер арендной платы:

Начальная

дата

Конечная

дата

Скад

Кв для вида земельные участки под объектами торговли

Ки

Размер арендной платы, руб.

1
2

3
5

6
7

01.01.2019

29.01.2019

42378918,00

0,0355

1,33

2000920,61 в год

Размер арендной платы за период (Ар) определяется по формуле:

Ар=(Аг/Дг)*Др, где:

Аг - годовой размер арендной платы в рублях;

Дг - количество дней в году;

Др - количество дней в периоде

Расчет арендной платы за земельный участок по периодам

Начальная

дата

Конечная

дата

Кол-во дней в периоде

Кол-во дней в году

Размер а/п в год

Площадь

арендуемого

земельного

участка

Арендная плата за период

Дата

оплаты

1
2

3
4

5
6

7
8

01.01.2019

29.01.2019

29

365

2000920,61

4740

158977,25

10.01.2019

Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09.

Таким образом, требования о взыскании задолженности в сумме 158 977 руб. 25 коп. за период с 01.01.2019 по 29.01.2019 не противоречат законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 31 795 руб. 45 коп. за период с 11.01.2019 по 29.07.2019.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, и поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На основании п. 5.4. договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условиями договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Однако, исковые требования о взыскании с ответчика пени не подлежат удовлетворению.

Срок действия договора аренды земельного участка № 1894 от 19.02.2009 как указано выше истек 20.04.2013. Доказательств заключения нового договора на аренду земельного участка №63:09:0202052:866 или продления срока по договору от 19.02.2009 в материалы дела не представлено.

Задолженность в сумме 158977 руб. 25 коп. предъявлена за период с 01.01.2019 по 29.01.2019, то есть за период фактического пользования, в связи с чем неустойка, предусмотренная условиями договора, срок действия которого истек 20.04.2013, не может быть применена.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "РАТЕКС" (ОГРН <***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ТОЛЬЯТТИ (ОГРН <***>) 158977 руб. 25 коп. сумму долга.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

В части требований о взыскании суммы пени в удовлетворении отказать.

Взыскать с ООО "РАТЕКС" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 5603 руб. сумму государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Г. Воронкова