Решение от 6 августа 2021 г. по делу № А31-1462/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-1462/2021
г. Кострома
06 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Военспецстрой-проект», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Теплоизоляция» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик № 1»,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 25.03.2020, после перерыва – ФИО3, доверенность от 11.01.2021 № 5,

от третьих лиц: от ООО «Теплоизоляция» - ФИО4, доверенность от 25.03.2020,

от ООО «Специализированный застройщик № 1» - не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Военспецстрой-проект» (далее – истец, Общество, ООО СК «Военспецстрой-проект») обратилось в суд с иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – ответчик, Управление) с требованием обязать Управление предоставить в аренду без проведения торгов в земельный участок площадью 6155,58 кв.м, с кадастровым номером 44:27:080516:0223, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства 10- этажного, 72-квартирного 2-х секционного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Исковые требования со ссылкой подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее –Закон №137-ФЗ) мотивированы тем, что Общество имеет право на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка без торгов, поскольку истцу принадлежит расположенный на земельном участке незавершенный строительством объект, правомерно возведенный в период действия договора аренды земельного участка от 15.06.2007 №Д.0514.3, предоставленного ООО «Военспецстрой-проект» для строительства многоквартирного жилого дома. Полагает, что тот факт, что находящийся на земельном участке не завершенный строительством объект не может быть отнесен к недвижимому имуществу, не может влиять на его принадлежность Обществу и на право предоставления земельного участка вне конкурсных процедур.

Ответчик в представленном отзыве от 12.03.2021 исковые требования считает необоснованными; настаивает, что на спорном земельном участке незавершенный строительством объект отсутствует, в подтверждение приведенных доводов ссылается на ранее состоявшиеся судебные акты по делам №А31-4241/2012, №А31-10190/2016, №А31-5415//2018, а также сведения Единого государственного реестра недвижимости; отмечает, что поскольку земельный участок был возвращен от ответчика муниципалитету на основании решения суда, подготовлен для последующего оборота и передан в настоящее время на праве аренды санатору - третьему лицу ООО «Теплоизоляция» в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской Федерации, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Определением суда от 26.05.2021 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Теплоизоляция», общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик № 1» (далее – третьи лица).

До судебного заседания от истца поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения иска к ООО «Теплоизоляция», ООО «Специализированный застройщик № 1» о признании договоров аренды и субаренды недействительными, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, возражал против удовлетворения ходатайства истца о приостановлении производства по делу.

Представитель ООО «Теплоизоляция» в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в ранее представленном отзыве от 21.06.2021, указывает, что истец не представил каких-либо доказательств, что на земельном участке существует принадлежащий Обществу объект недвижимости, возражал против удовлетворения ходатайства истца о приостановлении производства по делу.

Истец и ООО «Специализированный застройщик № 1» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство истца о приостановлении производства по делу, суд его отклонил в связи с недоказанностью Обществом обстоятельств и оснований, поименованных в статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в частности невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом (часть 1 статьи 143 АПК РФ).

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 22 июля 2021 года объявлялся перерыв до 28 июля 2021 года.

После перерыва судебное заседание продолжено 28 июля 2021 года в 10 час. 26 мин.

Представитель ООО «Теплоизоляция» ранее изложенные доводы поддержал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие представителей истца, третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ, а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города; Костромы от 23.03.2015 г. № 604, с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее по тексту - Управление).

До 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы, осуществлял департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

На основании постановления администрации г. Костромы от 15.03.2004 № 638 между комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (арендодатель) и ООО СК «Военспецстрой-проект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2004 № 1.3913.3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель «Земли поселений», находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> (далее - участок) для использования в целях выполнения проектно-изыскательских работ под строительство многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 2483,73 кв.м.

Постановлением администрации г. Костромы от 30.08.2006 № 2766 срок аренды земельного участка продлен до 31.12.2006.

Постановлением администрации г. Костромы 14.03.2007 № 457 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <...>.

На основании распоряжения департамента имущественных отношений Костромской области от 23.04.2007 № 532 между департаментом имущественных отношений Костромской области (арендодатель) и ООО СК «Военспецстрой-проект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.06.2007 № Д.0514.3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6155,58 кв.м., из земель населенных пунктов, кадастровый номер 44:27:08 05 16:223, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Договор аренды заключен на срок с 23.04.2007 по 23.04.2010 и зарегистрирован в установленном порядке. Впоследствии его действие продлено на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

10.07.2007 ООО СК «Военспецстрой-проект» выдано разрешение на строительство 10-этажного 72-квартирного 2-секционного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на земельном участке по адресу: <...> (далее также - объект), срок действия разрешения: до 01.07.2008, действие разрешения продлено до 23.04.2010. В дальнейшем срок действия разрешения на строительство не продлялся.

В письме от 27.06.2011 № 2-3271/11 администрация г. Костромы отказала в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с тем, что до истечения срока подачи заявления Общество к строительству объекта не приступило.

Департаментом государственного имущества и культурного наследия договор аренды земельного участка от 15.06.2011 № Д.0514.3 с Обществом досрочно расторгнут в одностороннем порядке, поскольку застройка на выделенном земельном участке не велась, разрешение на строительство объекта не продлевалось, трехлетний срок с момента предоставления земельного участка истек 23.04.2011 (письмо от 28.06.2011 № 9250).

Решением от 13.09.2012 по делу № А31-4241/2012 Арбитражный суд Костромской области обязал ООО СК «Военспецстрой-проект» в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу возвратить по акту приема – передачи департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области земельный участок и освободить вышеназванный земельный участок от строительных материалов, строительного мусора, временных деревянных сараев и забора.

В рамках дела № А31-10190/2016 арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что у объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:080516:2673, расположенного по адресу: <...>, представляющего собой часть фундамента МКД степенью готовности 1 %, признаки недвижимого имущества отсутствуют.

Решением от 10.09.2019 по делу №А31-5415/2018 удовлетворены исковые требования управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ООО СК «Военспецстрой – проект» о снятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:080516:2673, расположенного по адресу: <...> государственного кадастрового учета. Из содержания решения суда следует, что по результатам проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что объект с кадастровым номером 44.27:080516:2673 представляет собой на местности незаконченный этап устройства фундаментов (сваи в количестве 11 шт. не завязаны в единый монолитный железобетонный ростверк); работы по возведению фундаментов на земельном участке не завершены. Основываясь на представленных в дело доказательствах суд пришел к выводу, что возведенный объект не имеет неразрывную связь с землей, и по его свойствам спорный объект незавершенного строительства нельзя отнести к объекту недвижимого имущества

05.12.2019 объект с кадастровым номером 44.27:080516:2673 снят с кадастрового учета (выписка из ЕГРН от 19.03.2021 №КУВИ-002/2021-24570769).

21.09.2020 между Управлением и ООО «Теплоизоляция» подписан договор аренды №Д.0858 земельного участка с кадастровым номером 44:27:080516:223 в целях реализации инвестиционного проекта. Договор аренды и акт приема-передачи земельного участка зарегистрированы в установленном порядке (регистрационная запись от 25.09.2020 № 44:27:080516:223-44/012/2010-2).

Согласно сведениям из ЕГРН в реестр внесена запись о регистрации № 44:27:080516:223-44/012/2020-11 договора субаренды данного земельного участка от 12.10.2020 с ООО «Специализированный застройщик №1».

04.12.2020 Общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 44:27:080516:223 в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

22.12.2020 начальником управления имущественных и земельных отношений вынесено распоряжение №2771-р об отказе в предоставлении данного земельного участка Обществу.

Полагая, что нормами земельного законодательства не предусмотрено императивное требование о наличие на участке объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости, равно как и требований к его регистрации за Обществом, истец обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском об обязании ответчика предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В силу статьи 130 ГК РФк недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 № 306-КГ-18-16823).

При исследовании вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как подтверждается имеющимися в деле доказательствами и установлено судебными актами по делам № А31-10190/2016, №А31-5415/2018, спорный земельный участок первоначально предоставлен Обществу по договору аренды в 2007 году для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

При расторжении арендодателем в одностороннем порядке договора аренды в 2011 году было установлено и позднее подтверждено судебными актами по вышеперечисленным делам, что возведенный истцом объект незавершенного строительства (незаконченный этап устройства фундаментов (сваи в количестве 11 шт. не завязаны в единый монолитный железобетонный ростверк) признаками объекта недвижимости не обладает, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, нулевой цикл здания не выполнен (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Не смотря на неоднократные предложения суда в ходе рассмотрения настоящего спора, истец также не представил каких-либо доказательств, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, или имущество, которое можно было бы квалифицировать в качестве объекта недвижимости, равно как и то, что его титульным собственником является ООО СК «Военспецстрой-проект» (часть 2 статьи 9, статья 65 АПК РФ).

Кроме того, из пояснений Управления следует, что решение суда по делу А31-4241/2012 по освобождению земельного участка от строительных материалов и мусора, оставленных Обществом при производстве строительных работ, ООО СК «Военспецстрой-проект» не исполнило, мероприятия по очистке земельного участка для последующего его введения в оборот для возможности его предоставления иному лицу предпринимались муниципальным образованием самостоятельно.

Доводы истца о том, что хотя находящийся на земельном участке не завершенный строительством объект не может быть отнесен к недвижимому имуществу, это не может влиять на его принадлежность Обществу и на право приобретения спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, судом отклоняются, поскольку они основаны на неверном толковании вышеперечисленных норм права.

Включение законодателем нормы о возможности продления арендных правоотношений земельного участка, находящегося в публичной собственности, по истечении срока договора аренды минуя процедуру торгов (пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ), направлено на возможность исполнения принятых на себя застройщиком обязательств при возведении объектов капитального строительства государственного и муниципального значения, в том числе социально значимых объектов (детских садов, больниц, спортивных сооружений и т.п.).

В данном случае Обществу изначально земельный участок был предоставлен для Одно лишь намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11).

Поскольку истцом как арендатором не была выполнена совокупность условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, Общество не имеет права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Следовательно, оснований для предоставления Обществу земельного участка с кадастровым номером 44:27:080516:223 для завершения строительства у Управления не имелось.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

СудьяО.В. Хохрякова