Решение от 12 июля 2022 г. по делу № А43-7582/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-7582/2022

Нижний Новгород

12 июля 2022 года


Резолютивная часть решения оглашена 05.07.2022.

Полный текст решения изготовлен 12.07.2022.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-181)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии представителя

от истца: ФИО2 (удостоверение)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску первого заместителя прокурора Нижегородской области

в интересах муниципального образования городского округа город Выкса Нижегородской области в лице администрации городского округа город Выкса Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

обществу с ограниченной ответственностью "УСК Орион"

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании сделки недействительной в части,


и установил: первый заместитель прокурора Нижегородской области (далее – Прокурор) в интересах муниципального образования городского округа город Выкса Нижегородской области в лице администрации городского округа город Выкса Нижегородской области обратился с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Нижегородской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области (далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "УСК Орион" (далее – Общество) о признании недействительным пунктов 3.1.4 и 6.4 договора аренды земельного участка от 25.11.2021 №149/2021 в редакции, действующей до заключения дополнительного соглашения от 04.05.2022.

Исковое требование основано на статьях 167, 168, 180, 422 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что указанные выше пункты договора не соответствует действующему законодательству и создает угрозу нарушения публичных интересов.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненный иск судом рассмотрен и принят к производству.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, не обеспечили явку представителя в суд, в отзыве на иск указали, что дополнительным соглашением от 04.05.2022 пункт 6.4. договора исключен, пункт 3.1.4.договора приведен в соответствие с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела и заслушав представителя истца, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.11.2021 № 149/2021 аренды земельного участка общей площадью 5751 квадратный метр, с кадастровым номером 52:52:0010803:1084, местоположение: Нижегородская область, городской округ <...> Октября, земельный участок № 1, для строительства многоквартирного жилого дома, сроком до 25.05.2027.

В пункте 3.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора в порядке и последствиями, предусмотренными статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при нарушении Арендатором условий договора, предусмотренных в пункте 6.4, и требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Нижегородской области.

Согласно пункту 6.4 договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случае установления следующих фактов:

- задолженности по арендной плате за два месяца и более;

- при неисполнении арендатором требований арендодателя досрочно исполнить обязательства по настоящему договору в случае реорганизации арендатора или подачи заявления о признании арендатора банкротом;

- при использовании арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования либо способами, приводящими к его порче;

- загрязнения, захламления участка, организации свалки на участке, порчи или уничтожении плодородного слоя почвы участка;

- нарушение земельного законодательства;

- нарушение условий договора.

Посчитав, что названные пункты договора не соответствуют действующему законодательству (пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), и нарушают интересы муниципального образования Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации и нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенное нарушение договора одной из сторон как основание изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагает определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 №1289-О и от 29.10.2020 № 2466-О).

Из буквального значения содержащихся в пунктах 3.1.4 и 6.4 договора аренды слов и выражений следует, что названные условия договора предоставляют арендодателю право на одностороннее внесудебное прекращение договора аренды, что прямо противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", из которых следует, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила; при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора, суд установил, что положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются императивной нормой, в связи с чем пришел к выводу о том, что стороны не могут изменить требование данной нормы по своему усмотрению.

На основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

С учетом изложенного суд счел требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительными пункты 3.1.4 и 6.4 договора аренды земельного участка от 25.11.2021 № 149/2021, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "УСК Орион" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), в редакции, действующей до заключения дополнительного соглашения от 04.05.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова