Решение от 26 сентября 2022 г. по делу № А41-44031/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44031/22
26 сентября 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (141402, Московская Область, Химки Город, Московская Улица, Дом 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: <***>) к ЗАО «Мангала» (121059, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2011, ИНН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская Область, Красногорск Город, Строителей Бульвар, Дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 421 от 30.07.2020г. за период с 1 квартала 2021 по 4 квартал 2021 включительно в размере 2 893 610,15 руб.; пени, за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.09.2020 по 14.03.2022 в размере 368 769,80 руб.;

о расторжении Договора аренды земельного участка от 30.07.2020 №421 в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:10:0010121:63;

об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63,

по встречному исковому заявлению ЗАО "Мангала" к администрации городского округа Химки Московской области

об обязании произвести расчёт арендной платы с 30.07.2020 с применением коэффициентов: КД = 6, ПКД = 1,2;

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО «Мангала» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 421 от 30.07.2020г. за период с 1 квартала 2021 по 4 квартал 2021 включительно в размере 2 893 610,15 руб.; пени, за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.09.2020 по 14.03.2022 в размере 368 769,80 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2020 №421 в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:10:0010121:63; обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно, не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением его условий.

В ходе судебного разбирательства к производству было принято встречное исковое заявление общества, в котором последнее, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просит суд обязать администрацию произвести расчёт арендной платы с 30.07.2020 с применением коэффициентов: Пкд в значении- 6; Кд в значении -1,2.

В судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились, надлежащим образом извещены. От представителя истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из изложенных правовых норм следует, что суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности рассмотрения дела по существу либо отложении судебного разбирательства, то есть отложение дела является правом суда, а не обязанностью.

Таким образом, в каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не усмотрев оснований для отложения судебного заседания, суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Представитель общества встречные требования поддержал с учетом уточнения, в первоначальных требованиях просил отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении первоначальных требований необходимо отказать по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.07.2020 между сторонами заключен договор аренды № 421 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010121:63, площадью 3 571 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе и МКАД, сроком на 3 года.

Согласно п. 3.2 договора аренды и приложению № 2 арендная плата определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды).

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор (пункт 3.6 договора аренды).

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.

Согласно п. 5.3 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы, истец 17.09.2021 направил в адрес ответчика претензию с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени.

Кроме того, в связи с неоднократными нарушениями обязанностей по оплате арендных платежей, истец предлагал ответчику расторгнуть договор аренды.

Оставление указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. № 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Истец, рассчитывая размер арендной платы за взыскиваемый период, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63 относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения, и при расчете размера арендной платы применяются Кд – 4,2, Пкд – 2,9.

Ответчик, возражая против данных требований, и заявляя встречное исковое заявление, ссылается на то, что истец незаконно использует в расчете Кд - 4,2 (жилая застройка), в то время как на земельном участке осуществляется строительство торгового центра с предприятиями общественного питания, и Пкд – 2,9 (для жилищного строительства), так как согласно Приложения №1 к Решению Совета Депутатов г.о. Химки Московской области от 29.05.2020 №35/3 коэффициент Пкд для размещения объектов торговли установлен в значении 1,2.

Как было указано ранее, в соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке осуществляются различные виды деятельности или условия использования земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования. Если арендатор осуществляет различные виды деятельности, то из всех возможных применяется наибольшее значение Кд.

В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" к виду разрешённого использования «Предпринимательство» (код 4.0) относится деятельность по размещению объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

При указанных обстоятельствах, с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63 используется под строительство торгового центра, суд соглашается с доводами ответчика, что при расчёте арендной платы должен применяться коэффициент Кд в значении 6, а не 4,2 (жилая застройка).

Также согласно Приложению №1 к Решению Совета депутатов городского округа Химки МО от 29.05.2020 N 35/3 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" для размещения объектов торговли установлен корректирующий коэффициент Пкд в значении 1,2.

Следовательно, суд считает, что при расчёте размера арендной платы по договору аренды от 30.07.2020 №421, заключённому между сторонами, начиная с 30.07.2020, должен применяться коэффициент Пкд = 1,2.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, судом учитывается, что согласно письму от 24.08.2022 исх. № 153ИСХ-12839/17-1, направленного администрацией в адрес общества арендодателем после принятия искового заявления к производству произведен перерасчет арендной платы с момента действия указанного договора по формуле Аб= 69,80, Кд=6, Пкд=1,2, Км = 1,7, S= 3571 кв.м. (годовой размер арендной платы 3 050 890,99 руб., ежеквартальный размер арендной платы – 762 722, 75 руб.).

С учетом произведенного судом перерасчета арендной платы, представленных ответчиком в материалы дела платёжных поручений об оплате, суд приходит к выводу об отсутствии на стороне общества задолженности по договору, на основании чего суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 421 от 30.07.2020г. за период с 1 квартала 2021 по 4 квартал 2021 включительно в размере 2 893 610,15 руб., пеней за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.09.2020 по 14.03.2022 в размере 368 769,80 руб.

Статья 619 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

С учетом установленного судом факта отсутствия у ответчика задолженности по договору аренды суд считает, что оснований для расторжения договора и обязании ответчика возвратить земельный участок не имеется.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 421 от 30.07.2020 с применением коэффициентов КД = 6, ПКД = 1,2 начиная с 30.07.2020.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.


Судья В.С. Желонкин