Решение от 1 октября 2024 г. по делу № А45-36929/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-36929/2023
г. Новосибирск
02 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2024 года.

Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2024 года.


Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гукасян Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 (г. Искитим) к Администрации города Искитима Новосибирской области (г. Искитим, ИНН <***>) о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2, доверенность от 05.02.2024, паспорт, удостоверение адвоката,

ответчика: не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец) обратился в арбитражный суд с иском  к Администрации города Искитима Новосибирской области (ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое здание магазина, общей площадью 123,7 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым № 54:33:010128:140 по адресу: Новосибирская область, г.Искитим.

Ответчик Администрация города Искитима Новосибирской области в отзыве возражала  против удовлетворения иска  до завершении истцом  работ по организации доступа маломобильных групп населения и согласования выезда с земельного участка в установленном порядке, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя.

В дальнейшем с учетом представленных истцом документов ответчиком направлен отзыв об отсутствии возражений против удовлетворения требований истца.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его  отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы искового заявления, заслушав пояснения истца, проверив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ обстоятельства дела, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом суд исходит из следующего.

26.07.2021 года, между ФИО1 (арендатор) и Администрацией города Искитима Новосибирской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 6-21 (далее - договор аренды), общей площадью 600 квадратных метров, с кадастровым номером 54:33:010128:140, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Искитим. Разрешенное использование указанного земельного участка согласно договора: магазины (4.4), для размещения объектов торговли.

В соответствии с п. 1.2. договора аренды земельный участок, расположен в территориальной зоне «Зона специализированной общественной застройки (Ос)». Градостроительным регламентом данной территориальной зоны, одним из основных видов разрешенного использования: магазины (4.4).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 04.08.2021 года за номером 54:33:010128:140-54/163/2021-2.

Арендатор, в соответствии с условиями договора аренды, разместил на земельном участке с кадастровым номером 54:33:010128:140, по адресу: Новосибирская область, город Искитим, объект торговли, а именно: возвел одноэтажное нежилое здание (магазин), общей площадью 123,7 квадратных метров.

18.07.2022 года истцом  в Администрацию города Искитима Новосибирской области было направлено заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта.

По результатам рассмотрения заявления, зарегистрированного за вх. № 01-3-09-6070 от 19.07.2022 года, Администрацией города Искитима Новосибирской области 21.07.2022 года, принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия документов, предусмотренных подпунктами «г» - «л» пункта 2.8, пунктом 2.9 Административного регламента (далее - решение об отказе).

Решение об отказе от 21.07.2022 года было направлено заявителю с сопроводительным письмом № 01-3-09-6085 от 25.07.2022 года.

11.09.2023   года истцом  вновь в адрес ответчика было направлено заявление,  зарегистрированное за вх. № 01-3-09-7514 от 19.09.2023 года, о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом, дополнительно были приложены документы, отсутствие которых указано в решении об отказе от 21.07.2022 года.

21.09.2023 года истцу  в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (нежилого здания магазина) Администрацией города Искитима Новосибирской области вновь было отказано. Согласно разъяснению, данному в решении об отказе от 21.09.2023 года, причиной отказа является не предоставление следующих документов, предусмотренных подпунктами «г» - «л» пункта 2.8, пунктом 2.9 Административного регламента:

-  разрешение на строительство (реконструкцию);

-  акт о подключении (технологическом присоединении) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

-схема, отображающая расположение объекта, сетей инженерно-технического обеспечения и планировочную организацию земельного участка;

- технический план объекта.

Между тем, технический план здания ранее был подготовлен кадастровым инженером ФИО3 31.05.2023 года и прилагался к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, направленному 11.09.2023 года в адрес ответчика.

При этом, акт об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств между истцом и сетевой организацией подписан. Иных подключений (технологических присоединений) здание магазина не имеет.

Схема, отображающая расположение объекта, сетей инженерно-технического обеспечения и планировочную организацию земельного участка составлена.

Разрешение на строительство нежилого здания (магазина) у истца отсутствует, в результате чего получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не представляется возможным.

      Отсутствие возможности оформить право собственности  на возведенное здание (магазин) во внесудебном порядке явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

          Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

       Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

        Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

        В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

        В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

      Таким образом, в указанной статье Кодекса определены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество, должны квалифицироваться как самовольная постройка:

       - возведение сооружения с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

     - возведение такого строения без получения на это необходимых разрешений;

    - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

      Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что строительство  здания 0 осуществлялось истцом без соответствующего разрешения на реконструкцию, что позволяет суду квалифицировать спорную постройку как самовольную.

          В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

       - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

       - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

       - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом  в материалы дела представлены:

          -экспертное заключение по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания (магазин) от 24.08.2022 года шифр № 019-801-ОБ, выполненным ООО «НСО-СТРОЙ», согласно выводам которого строительные конструкции существующего здания магазина и в целом здание находятся в работоспособном техническом состоянии.     Обследование и анализ объемно-планировочного решения здания, наличия и состояния систем инженерно-технического обеспечения позволяет сделать заключение, что требования градостроительных, пожарных, строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно- технических норм, действующих на территории Российской Федерации не нарушены и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию нежилого здания (магазина). Построенное нежилое здание (магазин) удовлетворяет требованиям статьям Федерального Закона   № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»   и обеспечивает его безопасную эксплуатацию.

Строительные конструкции обладают прочностью и устойчивостью, которые в процессе эксплуатации здания не вызовут угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц и охране окружающей среды.

-экспертное заключение ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» от 02.09.2024, согласно выводам которого здание  соответствует  требованиям норм и правил противопожарной безопасности, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии,

-экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области в Искитимском районе» от 18.09.2024 и акт обследования от 17.09.2024, согласно которым нежилое здание (магазин) индивидуального предпринимателя ФИО1, Российская Федерация, Новосибирская область, город Искитим, кадастровый номер земельного участка: 54:33:010128:140, по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Искитим, кадастровый номер земельного участка: 54:33:010128:140 соответствует:

- СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;

торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию»;

- СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания

-заключение кадастрового инженера ООО «Агентство кадастровых работ  и оценки недвижимости» от 08.04.2024, из которого следует обстоятельства об отсутствии нарушения градостроительных норм, Правил землепользования и застройки г.Искитима Новосибирской области   №410 от 23.12.2009, в том числе в части соблюдения минимальных отступов от границ здания до границ смежных земельных участков, а также в части процента застройки земельного участка, объект находится в границах земельного участка № 54:33:010128:140.

В материалы дела также представлена схема организации дорожного движения , которая подтверждает работы по организации доступа маломобильных групп населения.

          Поскольку спорное здание отвечает установленным строительно-техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам, факт возведения и эксплуатации которого  при этом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из вышеприведенных обстоятельств, судом установлено наличие возможности признания права собственности на заявленный истцом объект недвижимого имущества. 

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу  жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

 В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

 В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки, введению ее в эксплуатацию; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения, а также возможность осуществления строительства постройки на земельном участке, представленному истцу в аренду.

Таким образом, истец предпринял зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать  за индивидуальным предпринимателем  ФИО1 (ОГРНИП <***>) право собственности на нежилое здание магазина, общей площадью 123,7 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым № 54:33:010128:140 по адресу: Новосибирская область, г.Искитим.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

А.А. Богер