Решение от 30 декабря 2022 г. по делу № А40-123726/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-123726/22-16-751
г. Москва
30 декабря 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 14.11.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 30.12.2022 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Понкратовой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Силуянова Александра Владимировича (ОГРНИП: 317774600383989, ИНН: 773402173820, Дата присвоения ОГРНИП: 16.08.2017)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Проперти Москоу Групп» (127018, Россия, г. Москва, муниципальный округ Бутырский вн.тер.г., Складочная ул., д. 1, стр. 15, офис 636, ОГРН: 5147746449989, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2014, ИНН: 9715008967)

о расторжении договора субаренды № КП/60/2020 от 01.10.2020 г., снижении арендной платы

и по встречному иску о взыскании задолженности в размере 720 914 руб. 47 коп.,

при участии:

от истца – Жуков Д.В. по доверенности б/н от 20.05.2022 г.;

от ответчика – Борисевич В.В. по доверенности б/н от 08.07.2022 г.,



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Силуянов Александр Владимирович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Проперти Москоу Групп» (далее – ответчик) о расторжении договора субаренды № КП/60/2020 от 01.10.2020 г. с 07.02.2022 г. и о снижении арендной платы за период с 01.12.2021 г. по 06.02.2022 г. на сумму 299 661 руб. 04 коп.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что в арендуемом помещении обнаружены недостатки, препятствующие его использованию.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на то, что помещение было принято в аренду без замечаний, истец не выполнял свои обязанности по текущему ремонту помещения, использовал помещение не по назначению.

Также ООО «Проперти Москоу Групп» был предъявлен иск к ИП Силуянову А.В. о взыскании задолженности по договору субаренды № КП/60/2020 от 01.10.2020 г. в размере 720 914 руб. 47 коп. (далее – встречный иск).

Данный иск принят к производству определением суда от 01.08.2022 г. по делу № А40-158100/22-127-1210.

Определением суда от 06.10.2022 г. настоящее дело объединено с делом № А40-158100/22-127-1210 в одно производство.

Отзыв на встречный иск ИП Силуяновым А.В. не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представил возражения на отзыв, требования по встречному иску не признал.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал встречные исковые требования.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (субарендатором) и ответчиком (арендатором) был заключён договор субаренды № КП/60/2020 от 01.10.2020 г. (далее – Договор), в соответствии с которым истец ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование нежилое помещение № 6 общей площадью 25 кв.м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 88.

Срок Договора установлен по 31.08.2021 г. с автоматической пролонгацией на срок 11 месяцев при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от Договора (п. 1.4 Договора).

Помещение передавалось для использования под магазин (п. 1.3 Договора).

Помещение принято истцом по акту приёма-передачи от 01.10.2020 г.

В п. 2 данного акта указано, что помещение передаётся субарендатору в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для целевого использования.

Также в п. 4 акта указано, что на момент составления акта субарендатор полностью ознакомлен с состоянием помещения, недостатки в помещении не обнаружены, претензий по состоянию помещения субарендатор к арендатору не имеет.

Как утверждает истец, в помещении обнаружены недостатки, препятствующие его использованию, в том числе протекает крыша и не соблюдается температурный режим.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В доказательство ненадлежащего состояния помещения истец представил Акт осмотра-оценки (помещений, зданий, сооружений) от 14.01.2022 г., составленный экспертом по санитарной безопасности Кузменковым Д.В.

Согласно данному Акту, на потолочном перекрытии в двух местах обнаружены протечки воды с крыши; на перекрытиях явно выражены следы плесневых грибков; на момент обследования вода капала с двух мест, что привело к накоплению воды на плиточном полу и на подоконнике; в помещении температурный режим +16С; стеклянное потолочное перекрытие от снега и льда не очищено, территория около помещения также не очищена от снега и льда. Также в акте указано, что необходимо устранить протечки с крыши, очистить от наледи и снега, заменить треснутые окна.

На приложенной к акту фотографии зафиксирована значительная трещина на стекле.

Однако в акте не указано, где именно имеются трещины на стекле (стены/потолок), связаны ли эти трещины с протечками и нарушением температурного режима.

Между тем, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На момент подписания сторонами акту приёма-передачи от 01.10.2020 г. помещение находилось в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для целевого использования, недостатки в помещении не обнаружены, претензий по состоянию помещения субарендатор к арендатору не имел, что зафиксировано в п.п. 2 и 4 данного акта.

Между тем, такие недостатки, как треснувшие стёкла, протечки воды и явно выражены следы плесневых грибков должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истец пользовался помещением более года, по истечении срока Договора субаренды 31.08.2021 г. истец не отказался от его пролонгации на следующие 11 месяцев (п. 1.4 Договора), и лишь 02.12.2021 г. направил ответчику первую претензию по поводу состояния помещения.

Пунктом 2.2.5 Договора истец обязался содержать помещение в надлежащем техническом состоянии, обеспечивать его сохранность и исправность, по мере необходимости за счёт собственных средств производить необходимый текущий ремонт помещения, в том числе:

- устранение в помещении всех недостатков и повреждений, имеющихся на поверхностях стен, потолка, пола, лестничных маршей и площадок, окон;

- покраска внутренних поверхностей стен и перегородок, находящихся в помещении;

- устранения всех недостатков и повреждений помещения, возникших в результате ремонтных работ субарендатора и/или его деятельности в помещении.

Также пунктом 2.2.9 Договора истец обязался содержать объект и прилегающую территорию в чистоте и порядке, в надлежащем санитарном состоянии в соответствии с установленными санитарными нормами, за свой счёт своими или привлечёнными силами осуществлять уборку и охрану помещения.

Субарендатор отвечает за всякое ухудшение помещения, мест общего пользования, здания и/или прилегающей территории, произошедшее по его вине или вине третьих лиц, допущенных в помещение (п. 2.2.12 Договора).

Таким образом, истец получил помещение в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для целевого использования, без недостатков, более года пользовался помещением, после чего в помещении образовались трещины на окнах, которые могут являться причинами протечек и нарушения температурного режима.

В нарушение п.п. 2.2.5, 2.2.9, 2.2.12 Договора истец допустил образование в помещении активного распространения плесневых спор грибка.

Следовательно, за нарушения, указанные в Акте осмотра-оценки (помещений, зданий, сооружений) от 14.01.2022 г., несёт ответственность истец.

В связи с этим не имеется оснований для расторжения Договора и снижения размера арендной платы.

Согласно п. 4.2 Договора каждая из сторон Договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора без указания оснований, уведомив другую сторону в письменной форме не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Письмом от 02.02.2022 г. истец потребовал расторжения Договора.

С учётом срока, установленного п. 4.2 Договора, Договор считается расторгнутым по истечении трёх месяцев.

13.05.2022 г. ответчиком был составлен односторонний акт возврата помещения.

За период с 01.12.2021 г. по 13.05.2022 г. истцом не была внесена арендная плата, в связи с чем его задолженность составляет 720 914 руб. 47 коп., в том числе: 716 457 руб. 08 коп. по фиксированной части арендной платы и 56 192 руб. 98 коп. по переменной части арендной платы.

Истец размер задолженности прямо не оспорил (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), в связи с чем данная задолженность подлежит взысканию с истца на основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Неиспользование помещения не по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах первоначальный иск не подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению.

Расходы ответчика по госпошлине подлежат взысканию с истца на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП Силуянова А.В. к ООО «Проперти Москоу Групп» – отказать.

Иск ООО «Проперти Москоу Групп» к ИП Силуянову А.В. удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Силуянова Александра Владимировича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Проперти Москоу Групп» сумму основного долга в размере 720 914 (семьсот двадцать тысяч девятьсот четырнадцать) рублей 47 копеек, а также расходы по государственной пошлине в размере 17 418 (семнадцать тысяч четыреста восемнадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.




Судья:

М.Ю. Махалкин