Решение от 7 сентября 2023 г. по делу № А81-5929/2023

153/2023-32302(2)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5929/2023
г. Салехард
07 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 сентября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Дерхо Д.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению управления муниципального имущества администрации города Муравленко (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛенАр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об устранении строительных недостатков в разумный срок,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

управление муниципального имущества администрации города Муравленко (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЛенАр» (далее – общество) о возложении обязанности в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно заменить прибор для определения параметров теплоносителя в жилом помещении, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>.

Определением от 16.06.2023 по делу № А81-5929/2023 арбитражный суд принял

Для доступа к материалам дела А81-5929/2023в режиме ограниченного доступа на

исковое заявление к производству, начал подготовку дела к судебному разбирательству и назначил предварительное судебное заседание на 10.00 час. 25.07.2023. Ответчику предложено представить в суд отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных истцом требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Копия данного определения вручена представителю ответчика организацией связи 27.06.2023 (уведомление о вручении на л.д. 4).

Определением от 28.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена некоммерческая организация «Фонд жилищного строительства ЯмалоНенецкого автономного округа» (далее – фонд).

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил.

От фонда в материалы дела поступил отзыв на иск от 20.06.2023, согласно которому он считает требования истца законными и обоснованными, просит вынести судебный акт по делу на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.

Определением от 25.07.2023 суд назначил дело к разбирательству в судебном заседании на 10 час. 30 мин. 06.09.2023. Сторонам и третьему лицу предложено представить пояснения о правовой природе договора от 20.12.2019 № 421 (купля-продажа будущей вещи, подряд либо долевое участие в строительстве) применительно к разъяснениям, содержащимся в пунктах 4 – 7, 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54). Ответчику (в адрес которого определение суда дополнительно направлено посредством электронной почты) и третьему лицу для целей правильной квалификации договора от 20.12.2019 № 421 предложено представить в суд копии договоров аренды и субаренды земельного участка с кадастровым номером 89:13:010105:2, на котором выполнено строительство многоквартирного дома (заключенных на период строительства).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, пояснения по поставленным судом вопросам и дополнительные доказательства не представили.

Руководствуясь статьей 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), имея в виду предписанное процессуальным законом требование о разрешении гражданских дел в разумные сроки, суд счел возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования управления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между обществом и фондом заключен договор от 20.12.2019 № 421 об инвестиционной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома (далее – договор от 20.12.2019 № 421), по условиям которого третье лицо (инвестор) приняло на себя обязательство передать ответчику (заказчик) денежные средства в размере 94 098 430 руб. для осуществления строительства объекта: «многоквартирный жилой дом в Ямало-Ненецком автономном округе, <...> участок 31», а ответчик – использовать переданные средства в соответствии с данным договором с последующей передачей в собственность третьему лицу квартир, указанных в приложении № 1 к договору (включая квартиру № 36).

Срок начала строительства соответствует дате получения разрешения на строительство (пункт 2.5 договора от 20.12.2019 № 421). В качестве срока окончания строительства установлена дата 30.06.2021 (пункт 2.3 договора от 20.12.2019 № 421).

В соответствии с пунктом 4.1 договора от 20.12.2019 № 421 заказчик обязался: завершить строительство дома и получить в установленном порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию в сроки, установленные договором (подпункт 4.1.3); передать инвестору квартиры, качество которых соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации (подпункт 4.1.7); в течение 90 календарных дней после получения заказчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от имени инвестора зарегистрировать право собственности инвестора на квартиры в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передать инвестору выписки из Единого государственного реестра недвижимости на квартиры (подпункт 4.1.8).

В силу пункта 6.1 договора от 20.12.2019 № 421 квартиры, являющиеся результатом инвестиционной деятельности, должны соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов,

а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации, а также требованиям настоящего договора.

Гарантийный срок по переданным инвестору квартирам и на дом составляет 5 лет со дня подписания сторонами акта приема-передачи квартир. На технологическое и инженерное оборудование квартир, входящих в состав передаваемого инвестору дома, в том числе: счетчики электрической, тепловой энергии, газа, воды и пр. гарантийный срок устанавливается согласно гарантийному сроку завода-изготовителя, но не менее 3 лет со дня подписания сторонами акта приема-передачи квартир (пункт 6.4 договора от 20.12.2019 № 421).

Пунктом 6.5 договора от 20.12.2019 № 421 предусмотрено, что строительные недоделки, допущенные заказчиком и выявленные в период гарантийного срока, подлежат устранению заказчиком за свой счет в срок до 30 дней с момента получения заказчиком письменного уведомления от инвестора.

Во исполнение своих обязательств по договору от 20.12.2019 № 421 ответчик: осуществил строительство многоквартирного дома; получил разрешение на ввод его в эксплуатацию от 02.11.2021 № 89-RU89303000-0303-2021; передал жилые помещения в многоквартирном доме (включая квартиру № 36) фонду по акту приема-передачи от 02.11.2021.

Далее между фондом (собственник) и муниципальным образованием город Муравленко (получатель) заключен договор от 22.12.2021 № 67 безвозмездной передачи (пожертвования) жилых помещений в муниципальную собственность, согласно которому в собственность муниципального образования город Муравленко переданы объекты жилищного фонда, расположенные по адресу: <...>, в том числе, квартира № 36, право на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31.01.2022.

Полномочиями по осуществлению прав собственника муниципального имущества муниципального образования «город Муравленко» в соответствии с Положением об управлении муниципального имущества администрации города Муравленко, утвержденным решением Городской Думы от 28.10.2009 № 673, наделено управление.

В рамках своих полномочий управление передало квартиру № 36 в пользование гражданам по договору социального найма жилого помещения от 08.06.2022 № 41.

В апреле 2023 года в ходе проведения плановой проверки узла учета тепловой энергии, установленного в квартире № 36, представителем акционерного общества «Ямалкоммунэнерго» в присутствии нанимателя жилого помещения составлен акт,

согласно которому узел учета неисправен, не отображает результаты текущего расхода тепловой энергии, в качестве расчетного не допущен.

Наниматель жилого помещения письмом от 11.04.2023 потребовал от управления (представителя наймодателя) замены неисправного теплосчетчика.

Управление 20.04.2023 направило обществу требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок до 20.05.2023, после чего обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1 – 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» содержится разъяснение о том, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления № 54 (и по смыслу пункта 11 Постановления № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства

или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) и т.д.

При этом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В данном случае, исходя из содержания договора от 20.12.2019 № 421, на его основании между фондом и обществом (в зависимости от совокупности конкретных обстоятельств, связанных, в том числе, с принадлежностью земельного участка, порядком оформления инвестиционных, арендных отношений и пр.) могли сложиться отношения по купле-продаже будущей вещи, подряда либо долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в процессе подготовки дела к судебному разбирательству судья определяет предмет доказывания, достаточность представленных доказательств и рассматривает ходатайства об истребовании доказательств от третьих лиц. Если судья установит, что представленных доказательств недостаточно для подтверждения требований истца или возражений ответчика либо они не содержат иных необходимых данных, восполнить которые стороны не могут, он вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Для цели правильной квалификации рассматриваемых отношений суд в ходе подготовки по делу поставил соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон, истребовал пояснения по данному вопросу и предложил представить доказательства в обоснование своей позиции.

Между тем требования суда сторонами и третьим лицом не исполнены, испрошенные пояснения и документальное подтверждение их содержания (включая копии договора, оформляющего права застройщика на земельный участок) не представлены.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» отказ стороны от фактического участия в состязательном процессе, в том числе непредставление или несвоевременное представление отзыва на исковое заявление, доказательств, неявка в судебное заседание, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ может влечь для стороны неблагоприятные последствия, заключающиеся, например, в рассмотрении дела по имеющимся в деле доказательствам (часть 4 статьи 131 АПК РФ).

Рассматривая дело по имеющимся доказательствам, суд исходит из того, что наиболее вероятной квалификацией договора от 20.12.2019 № 421 является купля-продажа будущей вещи.

Это следует из: положений пункта 4 Постановления № 54 (о том, что отношения связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, если не установлено иное следует рассматривать в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи); отсутствия в деле доказательств тому, что фонд (инвестор) являлся правообладателем земельного участка, на котором велось строительство (при том, что без соответствующего статуса он не смог бы выступить заказчиком в подрядных отношениях по созданию многоквартирного дома, так как не вправе был претендовать на приобретение в собственность недвижимого имущества на чужом земельном участке по итогам реализации проекта); несоответствия договора от 20.12.2019 № 421 формальным и содержательным критериям договора участия в долевом строительстве, предусмотренным статьей 4 Закона о долевом строительстве (включая требование о его государственной регистрации) наряду с отсутствием в деле доказательств соответствия сторон этого договора требованиям, предъявляемым законом к участникам долевого строительства и реализуемому в рамках такого договора проекту (статьи 1 – 3.1 Закона о долевом строительстве).

С учетом изложенного, суд применяет к отношениям сторон правила главы 30 ГК РФ о купле-продаже.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 5 статьи 454, пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент

заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 1, 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу требований статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

Из положений статьи 476 ГК РФ следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.

Если гарантийный срок на товар установлен, то при обнаружении некачественности товара в течение гарантийного срока предполагается, что недостатки возникли до передачи товара и за них отвечает продавец, пока им не доказано обратное.

Соответственно, если гарантийный срок на товар не установлен, то при обнаружении некачественности товара, пока иное не доказано покупателем, предполагается, что недостатки возникли после передачи товара продавцом покупателю в связи с неправильной эксплуатацией или хранением товара, либо действиями третьих

лиц, либо непреодолимой силы. Другими словами, в последнем случае действует презумпция отсутствия оснований для ответственности продавца, но она может быть опровергнута покупателем путем предоставления суду соответствующих доказательств.

Схожие правила (возлагающие на неисправного контрагента обязанность по устранению недостатков товара или результата работ, за которые он отвечает; особым образом распределяющие бремя доказывания причин образования недостатков в пределах гарантийного срока) предусмотрены законодателем и в отношении застройщика в отношениях долевого строительства (части 1, 2, 5, 6, 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве), и в отношении подрядчика в строительном подряде (статья 754, 755 ГК РФ).

В данном случае акт приема - передачи спорной квартиры в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> составлен 16.12.2021, а неисправность теплосчетчика выявлена в апреле 2023 года, то есть в пределах гарантийного срока на инженерное оборудование (в состав которого в соответствии с приложением № 2 к договору от 20.12.2019 № 421 входили, в том числе, поквартирные счетчики тепловой энергии).

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» в сфере государственного регулирования обеспечения единства измерений к применению допускаются средства измерений утвержденного типа, прошедшие поверку в соответствии с положениями настоящего Федерального закона, а также обеспечивающие соблюдение установленных законодательством Российской Федерации об обеспечении единства измерений обязательных требований, включая обязательные метрологические требования к измерениям, обязательные метрологические и технические требования к средствам измерений, и установленных законодательством Российской Федерации о техническом регулировании обязательных требований.

Поскольку теплосчетчик, установленный в квартире 36, таким требованиям не соответствует (что подтверждено комиссионным актом его осмотра и не оспорено ответчиком, несмотря на неоднократное разъяснение судом необходимости представления своей позиции по спору), он презюмируется вышедшим из строя и подлежащим замене. Иное (в том числе, возможность осуществления ремонта) ответчиком не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Возложение на общество обязанности по замене неисправного счетчика тепловой энергии (одного из элементов инженерных систем) по своей сути является понуждением

к устранению недостатков квартиры (пункт 1 статьи 475 ГК РФ), приобретенной фондом по договору от 20.12.2019 № 421 и переданной управлению, которое в спорных отношениях выступает сингулярным правопреемником первоначального кредитора.

Согласно статье 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Истец просит понудить ответчика к исполнению гарантийных обязательств в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Суд находит указанный срок обоснованным.

Во-первых, в пункте 6.5 договора от 20.12.2019 № 421 предусмотрено, что 30-тидневный срок на устранение строительных недоделок начинает течь с момента получения заказчиком письменного уведомления от инвестора. В данном случае такое требование получено обществом в апреле 2023 года, соответственно, установленный договором срок истек, но обязанность продавца по устранению недостатков до настоящего времени не исполнена, что предполагает необходимость скорейшего восстановления прав покупателя (его правопреемника).

Во-вторых, договором от 20.12.2019 № 421 30-тидневный срок предусмотрен для устранения любых (в том числе масштабных) строительных недоделок, тогда как в данном случае речь идет о замене лишь одного прибора учета, что не требует существенных финансовых, организационных, а, соответственно, и временных затрат. Иное обществом не доказано.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 указанной статьи).

Учитывая изложенное и результаты рассмотрения дела, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования управления муниципального имущества администрации города Муравленко (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЛенАр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести замену индивидуального прибора учета тепловой энергии (теплосчетчика) в жилом помещении, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛенАр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет,

что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Д.С. Дерхо

Судья

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Ка значейство РоссииДата 26.05.2023 3:07:00

Кому выдана Дерхо Даниил Сергеевич