Постановление от 20 июня 2023 г. по делу № А65-28109/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3249/2023

Дело № А65-28109/2022
г. Казань
20 июня 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Вильданова Р.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца – муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» ? ФИО1 (доверенность от 22.08.2022),

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Регата» ? ФИО2 (доверенность от 15.03.2023),

третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Роджжо» – ФИО2 (доверенность от 18.11.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регата», г.Чистополь

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023

по делу № А65-28109/2022

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан», г.Нижнекамск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Регата», г.Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договоров аренды земельного участка от 26.10.2021 №01-21-213 и от 08.04.2021 №01-21-68, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Роджжо», акционерного общества «Сетевая компания»,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (далее – ООО «Регата») о расторжении договоров аренды земельного участка от 26.10.2021 № 01 – 21 – 213 и от 08.04.2021 № 01 – 21 ? 68.

Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договоров: от 08.04.2021 № 01 – 21 ? 68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59, расположенного на территории Промзоны г. Нижнекамска, от 26.10.2021 № 01 – 21 ? 213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 по ул. Промышленная, г. Нижнекамска и мотивированы тем, что ответчик более двух раз не вносил арендную плату, что подтверждается судебными актами по делам: № А65 ? 31817/2021, № А65-10255/2022, № А65 ? 5849/2022; в связи с продажей объекта ответчик 12.05.2022 известил истца о прекращении договора аренды от 08.04.2021 № 01 – 21 ? 68; истец направил ответчику уведомления от 12.08.2022 № 1943 и № 1944 с предложением подписать дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды, на которые ответчик не ответил.

Определением от 16.11.2022 Арбитражный суд Республики Татарстан привлек к участию в деле ООО «Роджжо», АО «Сетевая компания» ? в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 19.12.2022 Арбитражный суд Республики Татарстан иск удовлетворил в части расторжения договора аренды земельного участка от 26.10.2021 № 01 – 21 – 213, в остальной части иска ? отказал.

Постановлением от 01.03.2023 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01-21-68 отменил, иск в этой части удовлетворил, расторгнув этот договор аренды.

В кассационной жалобе ООО «Регата» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о расторжении договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68, считает, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ? ЗК РФ), пункта 1 статьи 552 ГК РФ, пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее ? постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11) ответчик с момента регистрации перехода права собственности покупателя на объект недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка на основании договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, считает их подлежащими отмене в части по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора от 08.04.2021 № 01-21-68 аренды земельного участка (далее ? спорный договор аренды), суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ), установив факт направления ответчиком уведомления от 17.05.2022 № 65 о продаже 29.03.2022 недвижимости, расположенной на этом земельном участке, другому лицу, руководствуясь пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, пришел к выводу о надлежащем уведомлении ответчиком истца о прекращении этого договора аренды земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело в этой части по имеющимся в деле доказательствам, не согласился с выводом суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 452, пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, проанализировав условия спорного договора аренды земельного участка, в том числе пункт 4.2.10, пришел к выводу о том, что уведомление от 17.05.2022 № 65, отсутствующее в материалах дела, не может подменять собой соглашение о расторжении договора.

Поскольку ответчиком существенно нарушены условия спорного договора, суд апелляционной инстанции удовлетворил иск о расторжении договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Истец в исковом заявлении указывает на его извещение ответчиком о продаже им объекта, находящегося на земельном участке, переданном ответчику на основании договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68.

Следовательно, при предъявлении иска истец знал о переходе прав и обязанностей по этому договору к другому лицу.

Указанное свидетельствует о предъявлении иска в части расторжения спорного договора аренды ненадлежащему лицу.

При таких условиях судебные акты в этой части искового требования подлежат отмене, а дело в этой части ? направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286-289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 по делу № А65-28109/2022 отменить в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01 ? 21 – 68, дело в этой части – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан, в остальной части судебные акты оставить без изменений.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья Н.Н. Королёва


Судьи Р.А. Вильданов


Р.В. Ананьев