Решение от 9 февраля 2017 г. по делу № А29-14184/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14184/2016
10 февраля 2017 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2017 года, полный текст решения изготовлен 10 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 31 января и 7 февраля 2017 года дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Продоптторг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора и освобождении помещений

при участии:

от истца: ФИО3 - по доверенности от 01.12.2016г. (до и после перерыва), ФИО2 (после перерыва)

от ответчика: ФИО4 - по доверенности от 24.10.2016г. (до и после перерыва)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Продоптторг» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.04.2014г. и об обязании ответчика освободить нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Сосногорск, <...>, помещение Н-1 и возвратить его истцу.

Основанием расторжения указаны неоднократные нарушения условий договора, а именно использование его не по назначению (реализация табачной продукции в помещении, предоставленном для осуществления розничной торговли продовольственными товарами и алкогольной продукцией), а также проведение перепланировки помещения, которая привела к ухудшению состояния арендуемых площадей.

Ответчик исковые требования отклонил и указывает о добросовестном выполнении своих договорных обязанностей, отсутствии оснований для расторжения договора.

С согласия сторон суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Рассмотрев материалы дела, заслушав истца и представителей сторон, суд установил следующее.

7 апреля 2014 года между сторонами по делу заключен договор (аренды нежилого помещения) (л.д.11-15, далее - Договор), по условиям которого Предприниматель (арендодатель) передает, а Общество (арендатор) - принимает во временное владение и пользование (аренду) следующий объект недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 172,7 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-11, адрес (местонахождение) объекта: Республика Коми, г.Сосногорск, пгт.Нижний Одес, ул.Ленина, д.14, помещение Н-1 (далее - Помещение) в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Согласно п.1.3 Договора передаваемый в аренду объект будет использоваться арендатором для осуществления розничной торговли продовольственными товарами и алкогольной продукцией.

Пунктом 2.4.3 арендатору предоставлено право в течение срока действия настоящего Договора без согласия арендодателя заключать договоры субаренды отдельных помещений с банками, организациями, оказывающими сопутствующие деятельности арендатора услуги, не нарушая при этом целевое использование, обозначенное в п.1.3 Договора.

Согласно п.5.3 Договора в период аренды арендатор имеет право производить в арендуемых помещениях перепланировку, реконструкцию, установку дополнительного электрического или слаботочного оборудования, прокладку/замену коммуникаций с письменного разрешения арендодателя и в соответствии с действующими нормативными актами и правилами.

Фактическая передача описанного в Договоре Помещения в аренду подтверждена актом (приема-передачи Объекта) от 7 апреля 2014 г. (л.д.16).

Договор заключен на срок с 7 апреля 2014 года по 7 апреля 2024 года (п.4.1) и зарегистрирован в предусмотренном законом порядке 25.04.2014г.

Основания досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя перечислены в его пункте 4.7, согласно которому арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях: если арендатор умышленно ухудшает состояние арендуемых площадей; при невнесении арендатором арендной платы, а равно внесении арендной платы не в полном объеме, более двух раз подряд по истечении 30 календарных дней после установленного настоящим Договором срока внесения платежа.

Как следует из иска, с момента заключения Договора арендодателем проводились проверки надлежащего исполнения условий Договора со стороны арендатора - были проведены контрольные закупки товара, не отнесенного к категории "продовольственные товары", а также внешний осмотр состояния Помещения.

В результате истцом указано о нарушении ответчиком условий Договора, а именно в нарушение пунктов 1.3, 2.4.3 Договора осуществляется использование Помещения для продажи непродовольственных товаров, в частности, табачной продукции; арендатором в нарушение пункта 5.3 Договора произведена в помещении перепланировка без письменного разрешения арендодателя и без его ведома.

В подтверждение суду представлены копии товарных чеков (л.д.21-23), копия технического паспорта помещения (л.д.18-20), копия акта осмотра помещения от 05.12.2016г. (л.д.30-38).

Письмом от 3 ноября 2016 г. (л.д.24) истец указал о наличии данных нарушений, а также о том, что с 1 июля 2014 года арендатором систематически не выполняется обязанность по внесению арендной платы в установленные договором сроки и с соблюдением согласованного порядка, формы расчетов. Данной претензией истец просил устранить допущенные нарушения условий Договора в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента получения претензии, погасив задолженность по арендным платежам, а также прекратить пользоваться Помещением не по назначению. В связи с существенными нарушениями условий Договора предложил его расторгнуть в срок до 1 декабря 2016 года; на момент расторжения - освободить Помещение от имущества арендатора, восстановить планировку Помещения и обеспечить его передачу по акту.

В ответ письмом от 15 ноября 2016 года Общество отклонило претензию и указало, что в ходе проведения проверки на торговом объекте изложенные в ней доводы не нашли своего подтверждения.

Как следует из акта осмотра помещения от 05.12.2016г., Предпринимателем с участием ФИО5 и ФИО6 в присутствии со стороны арендатора ФИО7 произведены замеры в арендуемых помещениях, контрольная закупка сигарет.

Указанные обстоятельства послужили основанием подачи иска о расторжении Договора и выселении ответчика из занимаемого по Договору Помещения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Рассмотрев требования Предпринимателя, суд считает, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не доказано нарушение ответчиком своих обязательств по Договору, влекущих ответственность в виде его расторжения по требованию арендодателя.

При этом суд исходит из следующего.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Заявленные истцом основания для расторжения Договора - реализация непродовольственных товаров и осуществление несогласованной с арендодателем перепланировки к числу оснований для расторжения Договора сами по себе не относятся.

Так, Договор сторон вообще оснований для предъявления в суд требований арендодателем о досрочном расторжении Договора не предусматривает - пункт 4.7 указывает на условия одностороннего внесудебного расторжения договора арендодателем, о чем в настоящем иске Предприниматель не заявляет.

Указание в п.1.3 Договора на целевое использование Помещений для осуществления розничной торговли продовольственными товарами и алкогольной продукцией во взаимосвязи с пунктом 2.4.3, предоставляющим арендатору без согласия арендодателя право заключать субарендные договоры на оказание сопутствующих деятельности арендатора услуг не означает запрета арендатору самостоятельно оказывать данные услуги (или продавать товары), сопутствующие его деятельности в арендуемом Помещении.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении Общества (л.д.50), к видам деятельности данного юридического лица отнесена торговля оптовая пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями.

В связи с этим продажа табачной продукции в Помещении, предоставленном для осуществления розничной торговли продовольственными товарами и алкогольной продукцией, может быть отнесена к сопутствующей деятельности Общества в арендуемом Помещении.

Буквальное толкование указанных условий Договора во взаимосвязи с его содержанием в целом не указывает на то, что нарушение указанного в п.1.3 целевого использования Помещения путем продажи в нем товаров, не отнесенной к перечисленным категориям, является существенным нарушением Договора, влекущим его расторжение по инициативе арендодателя.

Доказательств того, что арендуемое Помещение не предназначено для реализации непродовольственных товаров, а именно табачной продукции, истцом не представлено.

Истец ссылается на нарушение ответчиком установленного Федеральным законом от 23.02.2013 №15-ФЗ "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака" (далее - Закон №15-ФЗ) запрета розничной торговли табачной продукцией на расстоянии менее чем сто метров по прямой линии без учета искусственных и естественных преград от ближайшей точки, граничащей с территорией, предназначенной для оказания образовательных услуг. Указывает, что в радиусе менее чем сто метров от арендуемого помещения находится ГУ РК "Детский дом №8" пгт.Нижний Одес (Республика Коми, г.Сосногорск, пгт.Нижний Одес, ул.Ленина, д.12а).

Однако истец не представил доказательств осуществления ответчиком незаконной деятельности в арендуемом Помещении.

Учитывая, что предусмотренный Законом №15-ФЗ запрет влечет наступление ответственности в сфере публичных правоотношений, надлежащими доказательствами в данном случае могут быть лишь акты о привлечении Общества к административной ответственности.

Однако таких доказательств суду не представлено и о наличии таких фактов привлечения арендатора к ответственности Предпринимателем не заявлено.

Не оспаривая правомерность требования от контрагента соблюдения действующего законодательства, в том числе в сфере охраны людей (и прежде всего детей) от воздействия табачного дыма и связанных с этим последствий, суд должен исходить при рассмотрении гражданского спора из презюмируемой п.5 ст.10 ГК РФ добросовестности участников гражданских правоотношений. В связи с этим заявления истца о допущенной недобросовестности, а тем более о совершении арендатором незаконной деятельности должны быть доказаны надлежащим образом.

Ввиду отсутствия таких доказательств суд не может признать ответчика допустившим существенное нарушение условий договора.

Довод истца о совершении ответчиком перепланировки, приведшей к ухудшению состояния арендуемого Помещения, суд также полагает недоказанным.

Из материалов дела не усматривается, что Помещение было передано арендатору именно в том состоянии, как оно описано в приложенном к иску техническом паспорте Помещения. Доказательств сличения фактического расположения помещений с данными технического паспорта акт приема-передачи и условия Договора не содержат.

Доказательств того, что изменения технических характеристик помещения произошли, произведены именно ответчиком, что данные изменения ухудшили состояние арендуемых площадей, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах суд не может удовлетворить требование о расторжении Договора по заявленным истцом основаниям.

Наличие действующего (не расторгнутого и не прекращенного по иным установленным судом обстоятельствам) Договора исключает возможность удовлетворения судом требования об обязании ответчика освободить занимаемое по Договору Помещение.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам ст.110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Т.Ф. Изъюрова