Решение от 11 декабря 2018 г. по делу № А65-28588/2018

60/2018-283941(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-28588/2018

Дата принятия решения – 11 декабря 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 10 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Садртдиновой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Управляющая компания «Единая арендная система», г. Казань

(ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Барса+», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании

12 109 271,30 рублей долга и неустойки по договору аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ТЦМП-1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года, договору субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1-1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года и соглашению о рассрочке № 3 от 01.08.2017 года с начислением неустойки на сумму задолженности за период с 15.09.2018 года по день фактической уплаты задолженности.

с участием представителей: от истца: ФИО1,, доверенность от 11.09.2018 года; от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Акционерное общество «Управляющая компания «Единая арендная система»,

г. Казань обратился с иском к Ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Барса+», г. Москва о взыскании 12 109 271,30 рублей долга и неустойки по договору аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ТЦМП-1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года, договору субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1- 1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года и соглашению о рассрочке № 3 от 01.08.2017 года с начислением неустойки на сумму задолженности за период с 15.09.2018 года по день фактической уплаты задолженности.

Ответчик не явился, извещен. На основании п.3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Ответчик представил письменный отзыв, в котором, не оспаривая по существу заявленные исковые требования, указал на свое тяжелое финансовое положение.

Истцом при рассмотрении дела, на основании ст. 49 АПК РФ было заявлено об уточнении исковых требований. Просил взыскать с ответчика:

1. задолженность по Договору аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС- ТЦМП-1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года в размере 10 935 747,96 рублей, из них:

 2 425 568,44 рублей - задолженность за июль и август 2018 г., начисленная по льготной арендной ставке;

 8 144 282,55 рублей – задолженность за 01.08.2017 г. – 15.08.2018 г., доначисленная по арендной ставке, применяемой при просрочке;

 365 896,97 рублей – неустойка, начисленная на 14.09.18 г., а также взыскать неустойку, начисленную на сумму задолженности за период с 15.09.2018 г. по день фактической уплаты задолженности.

2. Взыскать с ООО «Барса+» в пользу АО «Управляющая компания «Единая арендная система» задолженность по Договору субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС- ПИФ1-1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года в размере 472 457,84 рублей, из них:

 445 714,94 рублей – задолженность за июль и август 2018 г.;

 26 742,90 рублей – неустойка, начисленная на 14.09.2018 г., а также взыскать неустойку, начисленную на сумму задолженности за период с 15.09.2018 г. по день фактической уплаты задолженности.

3. Взыскать с ООО «Барса+» в пользу АО «Управляющая компания «Единая арендная система» задолженность по Соглашению № 3 от 1 августа 2017 года в размере 696 843,89 рублей за август 2018 г.

Уточнение исковых требований судом принято.

Заслушав представителя истца, исследовав и проанализировав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

Материалами дела установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ТЦМП-1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года (далее – Договор аренды).

Объектом Договора аренды являются нежилые помещения, находящиеся по адресу: 420029, РТ, <...> этаж (далее – Объект1).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование Объект, входящий в состав объекта недвижимости с кадастровыми номерами 16:50:050202:246, 16:50:050202:307, 16:50:050202:321, 16:50:050202:295, а Арендатор обязуется принять Объект и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором.

Объект принадлежат на праве собственности Акционерному обществу «Торговый центр «Мегга Парк», являющемуся Принципалом по агентскому договору № 5-АД-17 от 01.05.2017 г., за счет которого, но от собственного имени действует АО «Управляющая компания «Единая арендная система», являющееся Агентом по агентскому договору.

В п. 2.1.35. агентского договора определено, что Агент самостоятельно ведет работу по взысканию с арендаторов задолженности по заключенным договорам аренды.

В соответствии с п. 3.4.5. Договора аренды, ООО «Барса+» обязано своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором.

Согласно п. 1 Дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2017 г. к Договору аренды, размер ежемесячной постоянной части арендной платы с 01.08.2017 г. составлял 2 065 560,00 рублей. Однако данная арендная ставка подлежит применению только при условии соблюдения ООО «Барса+» Соглашения № 3 от 01.08.2017 г. к Договору субаренды (далее – Соглашение о рассрочке). Поскольку Ответчиком нарушались условия Соглашения о рассрочке, Истцом применена ставка арендной платы в размере 2 717 944,39 рублей и произведен перерасчет арендной платы за период с 01.08.2017 г. по 15.08.2018 г. (дата возврата Объекта1 по акту сдачи-приемки):

Доначисление с 01.08.17 по 31.07.18: 652 384,39 (2 717 944,39 – 2 065 560,00) руб. х 12 мес. = 7 828 612,68 рублей.

Доначисление с 01.08.18 по 15.08.18: 652 384,39 (2 717 944,39 – 2 065 560,00) руб. х 15 дней = 315 669,87 рублей.

Всего в общей сумме 8 144 282,55 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика дополнительно к задолженности по Договору аренды.

Согласно письму Истца за исх. № 03-0195-17 от 02.11.2017 г., полученному ООО «Барса+» 02.11.2017 г., размер ежемесячной переменной части арендной платы с 01.11.2017 г. составлял 421 890,63 рублей. Однако в соответствии с п. 5 Приложения № 2 к Договору аренды, ежемесячно производился перерасчет стоимости потребленной электроэнергии по фактическим показаниям приборов учета.

В п. 6 Приложения № 2 к Договору аренды с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2017 г. к Договору аренды определено, что «ежемесячная арендная плата уплачивается Арендатором в срок не позднее 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя по указанным в тексте договора реквизитам».

Согласно п. 9 Приложения № 2 к Договору аренды, «днем оплаты считается день поступления платежа на расчетный счет Арендодателя».

Согласно п. 1 Приложения № 2 к Договору аренды «Порядок расчетов по арендной плате» (далее – Приложение № 2 к Договору аренды), ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей.

Кроме того, между истцом и ответчиком также был заключен договор субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1-1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года (далее – Договор субаренды).

Объектом Договора субаренды являются нежилые помещения, находящиеся по адресу: 420029, РТ, <...> этаж (далее – Объект2).

В соответствии с п. 1.1. Договора субаренды, Арендатор с предварительного согласия ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский земельный инвестиционный фонд», согласно п. 3.1.5. Договора аренды № 8-ОДА-17 от 01.07.2017 года, обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование Объект, входящий в состав объекта недвижимости с кадастровыми номерами 16:50:050202:348, 16:50:050202:324, 16:50:050202:296, а Субарендатор обязуется принять Объект и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3.4.5. Договора субаренды, ООО «Барса+» обязано своевременно вносить арендную плату за пользование объектом субаренды в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором.

Согласно п. 1 Приложения № 2 к Договору субаренды «Порядок расчетов по арендной плате» (далее – Приложение № 2 к Договору субаренды), ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей.

Согласно п. 2.1. Приложения № 2 к Договору субаренды, размер ежемесячной постоянной части арендной платы с 01.08.2017 г. составлял 820 432,62 рублей.

Согласно письму Истца за исх. № 03-0195-17 от 02.11.2017 г., нарочно полученному ООО «Барса+» 02.11.2017 г., размер ежемесячной переменной части арендной платы с 01.11.2017 г. составлял 178 763,21 рублей. Однако в соответствии с п. 5 Приложения № 2 к Договору субаренды, ежемесячно производился перерасчет стоимости потребленной электроэнергии по фактическим показаниям приборов учета (акты выполненных работ прилагаются).

В п. 6 Приложения № 2 к Договору субаренды определено, что «ежемесячная арендная плата уплачивается Субарендатором в срок не позднее 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора по указанным в тексте договора реквизитам».

Согласно п. 9 Приложения № 2 к Договору субаренды, «днем оплаты считается день поступления платежа на расчетный счет Арендатора».

Истец направил Ответчику письмо за исх. № 03-0266-18 от 29.06.2018 г. с предложением урегулировать возникшие разногласия путем переговоров. В ответном письме за исх. № 50 от 02.07.2018 г. Ответчик признал свое нарушение условий Договора аренды.

Поскольку никаких действий по урегулированию разногласий Ответчиком предпринято не было, Истец, руководствуясь п.п. 3.1.9., 8.2. Договора аренды и Договора субаренды, направил в адрес Ответчика уведомления за исх. № 03-0290-18 и за исх. № 03- 0288-18 от 16.07.2018 г. об одностороннем расторжении Договора аренды и Договора субаренды и необходимости возвратить Объект1 и Объект2 Истцу по актам сдачи-приемки 15.08.2018 г. Указанные уведомления получены Ответчиком 18.07.2018г.

Ответчику была начислена арендная плата по Договору аренды за июль 2018 г. в размере 2 464 203,10 рублей (из них 2 065 560,00 рублей – постоянная часть, и 398 643,10 – переменная часть). Ответчик внес платежи за июль 2018 г. на общую сумму 1 262 173,78 рублей, оставшаяся часть арендной платы за июль 2018 г. в размере 1 202 029,32 рублей Ответчиком так и не оплачена.

Ответчик направил Истцу гарантийное письмо за исх. № 54 от 31.07.2018 г., которым обязался погасить образовавшуюся задолженность до 06.08.2018 г. Указанное обязательство не было выполнено Ответчиком, в связи с этим Истец направил ему претензию за исх. № 03- 0331-18 от 10.08.2018 г. с требованием погасить задолженность. Претензия получена Ответчиком нарочно 14.08.2018 г., однако задолженность до настоящего времени не погашена.

Объект1 и Объект2 сданы Истцу 15.08.2018 г. по актам сдачи-приемки. Поскольку за период с 01.08.2018 г. по 15.08.2018 г. Ответчик также не вносил арендную плату, задолженность Ответчика по арендной плате по состоянию на 15.08.2018 г. составляла 2 871 283,38 рублей:

 1 202 029,32 рублей – остаток невнесенной арендной платы по Договору аренды за июль 2018г.;

 1 223 539,12 рублей – арендная плата по Договору аренды за период с 01.08.2018 г. по 15.08.2018 г. (из них 999 464,52 (2 065 560,00 / 31 день х 15 дней) рублей – постоянная часть, и 224 074,60 рублей – переменная часть);

 445 714,94 рублей – остаток невнесенной арендной платы по Договору субаренды за период с 01.08.2018 г. по 15.08.2018 г. Было начислено 495 546,98 рублей (из них 396 983,53 (820 432,62 / 31 день х 15 дней) рублей – постоянная часть, и 98 563,45 рублей – переменная часть), погашено за счет переплаты за предыдущий месяц 49 832,04 рублей.

Согласно п. 3.14. Соглашения о рассрочке, Ответчик обязан оплатить Истцу сумму в размере 696 843,89 рублей не позднее 25.08.2018 г. Данная обязанность также не исполнена Ответчиком.

Истец направил Ответчику досудебные претензии за исх. № 03-0352-18 и за исх. № 03- 0353-18 от 31.08.2018 г. на адрес электронной почты, согласованный сторонами в п. 11.11. Договора аренды и Договора субаренды, с требованием погасить всю имеющуюся задолженность по Договору аренды и Договору субаренды. Также данные претензии направлены Ответчику по почте заказными письмами с уведомлением и описью вложения.

Всего общая сумма задолженности ответчика перед истцом по договору аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ТЦМП-1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года, договору субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1-1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года и соглашению о рассрочке № 3 от 01.08.2017 года составляет 11 712 409 руб. 82 коп., которую истец просит взыскать с ответчика.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд установил, что договора (кроме соглашения о рассрочке № 3 от 01.08.2017 года) на которых истец основывает свои исковые требования, по своей правовой природе являются договорами аренды и к спорным правоотношениям применяются положения, как ст.ст. 309, 310 ГК РФ, так и параграфа 34 ГК РФ.

На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно п.3.1. ст. 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы, а также своих обязательств по соглашению о рассрочке № 3 от 01.08.2017 года в полном объеме суду не представлено, суд находит требование истца о взыскании 11 712 409 руб. 82 коп. общей суммы задолженности по договорам и соглашению обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 365 896,97 рублей неустойки по договору аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ТЦМП- 1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года, начисленной по состоянию на 14.09.2018 г. и 26 742,90 рублей – неустойки по договору субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1- 1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года, начисленной по состоянию на 14.09.2018 г. с требованием о начислении неустойки на сумму задолженности за период с 15.09.2018 года по день фактической уплаты задолженности. Всего по обоим договорам общая сумма неустойки составила 392 639 руб. 87 коп. (расчет по каждому из договоров по периодам имеется в деле).

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Нарушение ответчиком срока оплаты арендных платежей по договорам подтверждено материалами дела, ответчиком не оспаривается, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Согласно части 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Правовых оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушенного обязательства.

Суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Нарушение сроков оплаты арендных платежей произведено ответчиком, действующим собственной волей и в своем интересе.

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК РФ), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 ГК РФ возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства,

значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таких доказательств ответчиком суду предоставлено не было. Расчет неустойки, произведенный истцом, признается судом не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с положениями договоров и закона. Поскольку факт несвоевременной оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика пени в общей сумме 392 639 руб. по договору аренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ТЦМП-1Б/DGЦ/17/ЕА100 от 1 мая 2017 года и договору субаренды нежилого объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1-1Б/DGЦ/17/ЕА5637 от 1 августа 2017 года, начисленной по состоянию на 14.09.2018 г., подлежат удовлетворению.

Кроме того, с учетом п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о начислении пени по день фактического исполнения обязательства.

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Барса+», г. Москва

(ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу иску Акционерного общества «Управляющая компания «Единая арендная система», г. Казань (ОГРН <***>,

ИНН <***>) 11 712 409 руб. 82 коп. долга, 392 639 руб. 87 коп. неустойки и 83 546 руб. 36 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Начислять неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% на сумму долга за каждый день просрочки, начиная с 15.09.2018 года по день фактического исполнения обязательства.

Возвратить Акционерному обществу «Управляющая компания «Единая арендная система», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) из бюджета 3 003 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья А.С. Горинов