Решение от 14 мая 2018 г. по делу № А56-4247/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-4247/2018
15 мая 2018 года
г.Санкт-Петербург



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,


при ведении протокола судебного заседания при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Невское Наследие» (адрес:  Россия 197110, Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 14, корп. 5, оф. 208, ОГРН:  <***>; ИНН <***>, дата регистрации 10.04.2012);

заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес:  Россия 188643, <...>, ОГРН:  <***>, ИНН <***>, дата регистрации 16.01.2006);


о признании незаконным отказа Администрации в заключении договора и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 3045 кв. м, кадастровый номер 47:07:06 02 014:31, по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. п. им. Свердлова


при участии

- от заявителя: ФИО2 (на основании выписки из ЕГРЮЛ), ФИО3 (по доверенности от 18.10.2017)

- от заинтересованного лица: ФИО4 (по доверенности от 20.12.2017)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Невское Наследие» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) от 21.12.2017 № 13074/1015 об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 3045 кв.м., с кадастровым номером 47:07:0602014:31, по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. им. Свердлова сроком на 3 года с целью завершения строительства многоквартирного жилого дома без проведения торгов и обязании Администрации заключить договор аренды названного земельного участка.

Заинтересованное лицо возражало против заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель заявителя в судебном заседании 11.04.2018 заявил об уточнении требований, кроме решения Администрации от 21.12.2017 просит признать незаконным решение Администрации от 25.01.2018.

Суд отказал в принятии к рассмотрению уточненных требований, поскольку требование о признании незаконным решения Администрации от 25.01.2018 не было и не могло быть заявлено при подаче заявления в суд 15.01.2018 (то есть до принятия оспариваемого решения).

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании 04.04.2018 заявил о пропуске Обществом срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представитель заявителя настаивал на соблюдении данного срока для обращения в суд.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В связи с чем данный довод Администрации подлежит отклонению как не подтвержденный материалами дела – оспариваемое решение принято Администрацией 21.12.2017, с заявлением в суд Общество, как указано выше, обратилось 15.01.2018, а, следовательно, срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом проведения открытого аукциона от 21.12.2012 № 168 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) с учетом переименования заявителя заключен договор от 10.01.2013 № 4157/1.6-08 аренды  земельного участка площадью 3045 кв.м., с кадастровым номером 47:07:0602014:31, по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, предоставленного для использования  в целях многоэтажного жилищного строительства.

Срок действия Договора установлен с 10.01.2013 по 09.07.2017.

Арендодатель 10.01.2013 передал участок арендатору по акту приема-передачи. Пунктом 2.3 Договора стороны предусмотрели, что его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.01.2013.

В установленном законом порядке Договор зарегистрирован 13.03.2015.

Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Обществу 13.10.2015 выдано разрешение № 47-RU 47504106-151К-2015 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, сроком действия до 13.10.2017.

В дальнейшем срок действия названного разрешения на строительство продлен до 28.09.2018.

Заявитель, полагая, что действие Договора в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возобновилось на неопределенный срок, тем не менее,  30.11.2017 обратился к Администрации с заявлением о заключении на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) нового договора аренды земельного участка без проведения торгов на три года с целью завершения строительства.

При этом Общество в своем обращении ссылалось на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства и указывало, что «расчетная готовность многоквартирного дома в соответствии с календарным планом работ – 34%».

В письме от 21.12.2017  № 13074/1015 Администрацией указано, что, поскольку договор аренды от 10.01.2013 № 4157/1.6-08 названного земельного участка заключен по результатам аукциона, срок окончания данного договора – 09.07.2017, а, следовательно, в данном случае заключение договора аренды названного земельного участка на новый срок, а равно продление срока его действия является ничтожным. При этом положения статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок Администрация в силу разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) посчитала неприменимыми.

Не согласившись с отказом Администрации, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявление не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что обжалуемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку имущество, являющееся предметом договора аренды, исследуемого в рамках настоящего спора, является муниципальным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ; введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108 и вступила в действие с 02.07.2008).

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления № 73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили Договор 10.01.2013 по результатам торгов на период с 10.01.2013 по 09.07.2017.

Состоявшаяся сделка совершена после вступления в силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В связи с приведенными обстоятельствами суд приходит к выводу о том, что предоставление земельного участка в аренду в 2013 году в силу статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ было возможно только посредством проведения торгов, поэтому договор аренды от 10.01.2013 не мог быть возобновлен на неопределенный срок применительно к положениям статьи 621 ГК РФ и прекратил свое действие 09.07.2017.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  № 171-ФЗ) с 01.03.2015 Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (пункт 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ).

Общество обратилось к Администрации с заявлением от 30.11.2017 о предоставлении в аренду названного земельного участка сроком на три года после 01.03.2015, поэтому к правоотношениям сторон применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона № 171-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017                 № 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право Общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На основании изложенного в рассматриваемом случае заявитель вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов только при наличии на таком земельном участке объекта незавершенного строительства.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств нахождения на испрашиваемом земельном участке принадлежащего на праве собственности заявителю незавершенного строительством объекта.

В данном случае, с учетом того, что спор рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотренная  частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность Администрации доказать соответствие оспариваемого решения закону не освобождает заявителя в силу части 1 статьи 65 АПК РФ от обязанности доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом такая обязанность доказать обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования, предполагает в том числе обязанность документально подтвердить относимость представленных доказательств к спорным правоотношениям.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В своем обращении к Администрации от 30.11.2017, а также в процессуальных документах, составленных заявителем в рамках рассмотрения настоящего спора, Общество ссылается на то, что «на земельном участке возведен объект незавершенного строительства в виде свайного основания в количестве 220 двухсоставных призматических свай, фундаментной железобетонной плиты, стен цоколя и опорных подколонников. Расчетная готовность многоквартирного дома в соответствии с календарным планом работ – 34%».

Как видно из материалов дела и заявителем не опровергнуто, при обращении в Администрацию 30.11.2017, также как и в последующем (в декабре 2017 года, о чем указано в письме Администрации от 25.01.2018 № 14327/1015) документы, подтверждающие, полное завершение на земельном участке работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ, им не представлялись.

В подтверждение факта нахождения на соответствующем земельном участке объекта незавершенного строительства Обществом в материалах настоящего дела представлена копия разрешения на строительство от 13.10.2015 № 47-RU 47504106-151К-2015, срок действия которого 28.08.2017 продлен до 28.09.2018, копия договора генерального подряда от 16.08.2016 № 01/16, заключенного Обществом (заказчиком) с обществом с ограниченной ответственностью «МАН» (генеральным подрядчиком), акты о приемке выполненных работ за период с октября 2016 года по октябрь 2017 года.

Вместе с тем из данных документов невозможно установить, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Иных документов, подтверждающих данный факт, заявителем в материалах дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Следовательно, указанные доказательства не позволяют установить размещение на земельном участке объекта, отвечающего признакам, указанным в статьи 130 ГК РФ.

Какими еще доказательствами подтверждается «расчетная готовность многоквартирного дома в соответствии с календарным планом работ – 34%» представители заявителя пояснить затруднились.

От назначения по делу соответствующей экспертизы заявитель и заинтересованное лицо отказались, указав, что не усматривают такой необходимости.

Вместе с тем исполнение арбитражным судом указанных выше обязанностей по доказыванию вместо соответствующей стороны нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В связи с чем само по себе продление срока действия разрешения на строительство (тем более осуществленное после прекращения действия договора аренды земельного участка) не свидетельствует о завершении на земельном участке работ, объем которых позволит сделать вывод о наличии на участке объекта незавершенного строительства.

Таким образом, заявителем не представлено достаточных доказательств того, что на момент прекращения действия договора аренды земельного участка (09.07.2017) и направления оспариваемого письма Администрации от 21.12.2017 на названном выше земельном участке полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (имеются объекты капитального строительства (жилой дом, здание), либо объекты незавершенного строительства).

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд также отмечает, что в гражданских правоотношениях, основанных на равенстве участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, свободном установлении своих прав и обязанностей на основе договора, действуют диспозитивные начала. Принцип диспозитивности распространяется и на процессуальные отношения, связанные с рассмотрением в судах в порядке гражданского судопроизводства споров, вытекающих из осуществления организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.02.2002 № 4-П, от 23.01.2007 № 1-П, от 05.02.2007 № 2-П и др.).

Применительно к производству в арбитражном суде диспозитивность означает, что арбитражные процессуальные отношения возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорных материальных правоотношений, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться процессуальными правами и спорным материальным правом.

В рассматриваемой ситуации это означает, что заявитель, являющийся участником спорных правоотношений, сам определяет объем реализуемых им процессуальных прав, в том числе на представление допустимых доказательств, подтверждающих заявленные им требования.

В связи с изложенным достаточные основания считать незаконным отказ Администрации в заключении нового договора аренды в отношении земельного участка, выраженный в письме от 21.12.2017 № 13074/1015, отсутствуют, поскольку он не противоречит законодательству, действовавшему в период существования спорных правоотношений, учитывая, что арендатором не представлены арендодателю документы на объект незавершенного строительства, а заключение нового договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, на котором отсутствуют объекты капитального строительства либо объекты незавершенного строительства, на основании решения органов местного самоуправления, без проведения торгов (аукциона), действующим земельным законодательством не предусмотрено.

С учетом выводов, сделанных судом при рассмотрении настоящего дела, в связи с тем, что требование об обязании заключить договор аренды земельного участка заявлено в порядке статьи 201 АПК РФ в качестве способа восстановления нарушенного права, суд также не усматривает оснований для удовлетворения этого требования.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Платежным поручением от 11.01.2018 № 10 обществом с ограниченной ответственностью «Лига эстейт» (ИНН <***>) за заявителя уплачена государственная пошлина в сумме 9000 руб., в то время как по заявленным требованиям государственная пошлина составляет 3000 руб., расходы по которой в связи с отказом в удовлетворении требований остаются на заявителе. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит возврату плательщику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лига эстейт» (ИНН <***>) из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья                                                                                                  Геворкян Д.С.