Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А43-15650/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-15650/2025

Нижний Новгород 30 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.10.2025.

Полный текст решения изготовлен 30.10.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр дела 12-367) при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителей

от истца: адвоката Шаровой Н.О. (доверенность от 30.04.2025),

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 01.11.2024) рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к администрации города Дзержинска Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании права собственности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерство строительства Нижегородской области,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Дзержинска Нижегородской области (далее – Администрация) о признании права собственности на здание культурного и обслуживающего назначения, местоположение: <...>, литера А1, инвентарный номер 000009495, общая площадь здания 6606,5±1,4 кв.м., число этажей наземной части – 3, число этажей подземной части – 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000123:7883.

Исковое требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что истец произвел реконструкцию принадлежащего ему здания, которое в настоящий момент соответствует требованиям действующего законодательства для его легализации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенное надлежащий образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченного представителя в суд не обеспечило.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 52:21:0000123:7883, местоположением: <...> площадью 5240+/-25 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание (3.3).

Данный земельный участок образован путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Соглашением от 02.03.2023 № 604, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (Сторона 1) и ФИО2 (Сторона 2), истец является собственником земельных участков с кадастровым номером 52:21:0000123:106, площадью 909 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты культурного и обслуживающего назначения, право собственности зарегистрировано 27.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № 52-52-11/018/2012-046; с кадастровым номером 52:21:0000123:3986, площадью 4 314 кв.м, адрес: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты культурного и обслуживающего назначения, право собственности зарегистрировано 16.06.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № 52-52/111- 52/111/502/2016-3282/1.

В соответствии с условиями Соглашения, Стороны договорились о перераспределении земельного участка кадастровый номер 52:21:0000123:66, государственная собственность на который не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 52:21:0000123:106, 52:21:0000123:3986, находящихся в частной собственности, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным приказом Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 09.12.2022 № 07-02-03/123 «Об утверждении проекта межевания территории по проспекту Свердлова (от проспекта Циолковского до улицы Строителей) в городском округе город Дзержинск Нижегородской области», в результате чего был вновь образован земельный участок кадастровый номер 52:21:0000123:7883, право собственности на который возникло у ФИО2, запись регистрации от 13.03.2023 № 52:21:0000123:7883-52/156/2023-1.

В свою очередь, земельный участок 52:21:0000123:3986 был ранее образован путем объединения двух земельных участков, принадлежащих на праве собственности ФИО2, с кадастровыми номерами 52:21:0000123:0040 и 52:21:0000123:105.

На земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000123:0040 располагалось пристроенное нежилое здание, площадью 1071,52 кв.м, в том числе основная 551,79 кв.м, этажность:1, кадастровый номер 52:21:000123:040:09495:А1, адрес (местоположение) объекта: <...>, право собственности ФИО2 на данное здание зарегистрировано 29.02.2000, запись о регистрации

№ 52-01-10:04:04:2000-00323.

На основании решения Дзержинского городского суда от 28.09.2009 по делу

№ 2-3770/09 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на пристроенное нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-1), тех.этаж, общая площадь 1323 кв.м, инв. № 09495, лит.А1, адрес: Нижегородская область, просп.Свердлова, д.72 (реконструкция нежилого здания с кадастровым номером

52:21:000123:040:09495:А1), запись о регистрации от 10.11.2009 № 52-52-10/105/2009-021. Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Дзержинска выдало ФИО2 разрешение на строительство № 52-ru52302000-893-2015, в соответствии с которым ФИО2 разрешена реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения магазина, инженерной и транспортной инфраструктурой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000123:0040.

В реконструируемом здании, в соответствии с проектом шифр 1501, разработанном ООО «Системотехника-Центр» в 2015, предполагалось наличие 3 этажей, в том числе подземных -1, общая площадь здания 2 396,1 кв.м, адрес строительства – <...>.

Срок действия разрешения на строительство – до 16.01.2017. Объект в указанные сроки в эксплуатацию введен не был.

Решением Дзержинского городского суда от 20.04.2018 по делу № 2-7/2018 прокурору г.Дзержинска, действующему в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, в удовлетворении требований к ФИО2, администрации г.Дзержинска Нижегородской области, начальнику Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Дзержинска ФИО3 о признании разрешения на реконструкцию от 16.05.2015

№ 52-ru52302000-893-2015 незаконным, реконструированного объекта самовольной постройкой, запрете деятельности, приведении объекта в первоначальное состояние отказано, решение вступило в законную силу 28.08.2018.

Судом установлено, что реконструированный объект не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, границы здания не выходят за границы земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000123:3986 и не имеют наложений на земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома по указанному адресу, возводимое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительному плану в части требования по максимальному количеству этажей, несущие и ограждающие конструкции не выходят за границы земельного участка и красные линии, на участке строительства выполнены инженерные изыскания, которые получили положительное заключение негосударственной экспертизы от 17.07.2015 ООО «Экспертриск».

На основании Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 по делу № А43-656/2017 индивидуальному предпринимателю ФИО2 Министерством строительства Нижегородской области выдано разрешение на строительство от 01.07.2019 № 52-RU523020002006001-06/07/198-2019. Предметом разрешения на строительство является «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения. <...>».

Проектная документация на «Реконструкцию пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения. <...>» разработана ООО ИО «Инсайт» в 2016 году, прошла негосударственную экспертизу, получено положительное заключение ООО «Инженерный консалтинговый центр «Экспертриск» от 16.11.2016

№ 52-2-1-2-0022-16. Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства 52:21:0000123:3986.

В соответствии с проектной документацией общая площадь объекта капитального строительства составляет 4 585,2 кв.м, количество этажей -4 шт., подземных этажей -1

шт., площадь застройки – 1 498 кв.м, адрес (местоположение) объекта – <...>. Срок действия разрешения на строительство – до 25.05.2024.

В настоящий момент строительство объекта завершено. В соответствии с техническим заключением № 14-2023-ИСИ по результатам инженерного обследования строительных конструкций объекта: «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения. <...>», выполненным ООО «Велес НН», строительные конструкции обследуемого объекта: «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения. <...>» находятся в работоспособном техническом состоянии, обладают необходимой прочностью надежностью, устойчивостью и обеспечивают механическую безопасность при его эксплуатации. Также произведена санитарно -эпидемиологическая экспертиза реконструированного здания.

Согласно Экспертному заключению от 15.06.2023 № 258 ООО «Зиверт-Н», объект «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения». <...>. 78В. соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 1.2.3684-21, СанПиН 1.2.3685-21.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Велес НН» № 270-2023-ИСИ по результатам оценки соответствия государственным экологическим нормам и правилам обследуемого объекта: «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения. <...>», объект «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения. <...>» на основании проведенного обследования соответствует государственным экологическим нормам и правилам, предъявляемым к объектам недвижимости.

ООО «МПК ЖИЛВЕНТСЕРВИС» произведено обследование здания на предмет соответствия объекта требованиям пожарной безопасности. Согласно заключению от 10.02.2023 № 79, объект: «Реконструкция пристроенного нежилого здания со строительством пристроя для размещения объектов культурного и обслуживающего назначения, расположенного по адресу <...>», соответствует требованиям пожарной безопасности.

В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание (строение), выполненным ООО «Центр технической инвентаризации и межевания» от 27.03.2023, здание культурного и обслуживающего назначения, местоположение: <...>, литера А1, инвентарный номер 000009495, общая площадь здания составляет 6 419,3 кв.м.

Получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию в установленном законом порядке невозможно, так как после 2017 года государственный строительный надзор за реконструкцией не осуществлялся.

Ввиду невозможности регистрации права собственности на нежилое здание, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Основания возникновения права собственности установлены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм

земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Для целей применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 29.04.2010

№ 10/22 разъяснили, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалы дела представлены экспертные заключения № 207-2025-ИСИ от ООО «Велес НН», от 15.06.2023 № 258 от ООО «Зиверт-Н», от 10.02.2023 № 79 от ООО «МПК ЖИЛВЕНТСЕРВИС» согласно которым спорный объект находятся в работоспособном техническом состоянии, обладает необходимой прочностью надежностью, устойчивостью и обеспечивает механическую безопасность при его эксплуатации, соответствует

строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Суд направлял запросы в Главное управление МЧС России по Нижегородской области о соответствии указанного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности.

Главное управление МЧС России по Нижегородской области письмом от 10.10.2025 № ИВ-165-7324 сообщило об устранении ранее выявленных нарушений требований пожарной безопасности и о возможности эксплуатации указанного объекта по назначению.

Притязаний третьих лиц на спорный объект в процессе рассмотрения дела не заявлено.

Земельный участок с кадастровым номером 52:21:0000123:7883 принадлежит истцу на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись (т.1 л.д.13).

Таким образом, представленными в дело документами установлено, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и может эксплуатироваться без ограничений.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает требование истца о признании права собственности на нежилое здание площадью 6606,5 квадратного метра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000123:7883 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) право собственности на нежилое здание площадью 6606,5 квадратного метра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000123:7883.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.Н. Назарова