Решение от 21 июня 2024 г. по делу № А82-375/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-375/2024
г. Ярославль
22 июня 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 22 мая 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Департамент городского хозяйства мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Акционерное общество "Строительные Технологии - 21 век" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Акционерное общество "Норский керамический завод" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора, взыскании 299172 руб. неосновательного обогащения,


и встречный иск Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 300967,04 руб.,


при участии:

от истца – ФИО1 - предприниматель, паспорт,

от ответчика – ФИО2 - представитель по доверенности от 09.01.2024,

от третьего лица – не явился, 



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель, истец, ИП ФИО1) обратилась с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее – МКУ, ответчик) о расторжении договора №3А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 23.01.2023, взыскании 299172 руб. неосновательного обогащения.

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось со встречным исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 300967,04 руб. по договору №3А/2023 от 23.01.2023, в том числе 299172 руб. долга за период с 18.01.2024 по 17.01.2025, 1795,04 руб. пени за период с 19.01.2024 по 22.01.2024.

Определением от 10.04.2024 встречное исковое заявление принято судом для рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании предприниматель требования поддержала, встречный иск не признала, представила письменные возражения, в которых указала, что использовать по целевому назначению земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, не представляется возможным по причине отсутствия доступа; невозможность пользования земельным участок является основанием для освобождения от обязанности по внесению арендных платежей.

Представитель МКУ в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, поддержал встречное исковое заявление, указал на отсутствие оснований для расторжения договора №3А/2023.

Департамент городского хозяйства мэрии города Ярославля, привлеченный в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, направил пояснения, в соответствии с которыми с учетом существующих дорожных условий и организации остановки общественного транспорта, строительство примыкания земельного участка, предоставленного в аренду, к объекту улично-дорожной сети <...> по земельным участкам, находящихся в государственной или муниципальной собственности не представляется возможным ввиду отсутствия условий для обустройства въезда (выезда); организация подъезда к земельному участку возможна только через земельный участок с кадастровым номером 76:23:010103:12, находящегося в частной собственности.

Акционерное общество "Строительные Технологии - 21 век", привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, направило отзыв, в котором указал, что, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 76:23:010103:12, предоставил его в аренду Акционерному обществу "Норский керамический завод" для эксплуатации производственного комплекса; организация проезда к земельному участку, представленному ИП ФИО1, через земельный участок с кадастровым номером 76:23:010103:12 не возможна.

Акционерное общество "Норский керамический завод", привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, направил отзыв, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 76:23:010103:12 используется для подъезда и эксплуатации режимных объектов, в том числе особо опасных производственных объектов, в отношении него организована охрана и пропускной режим, предоставить проезд к смежным земельным участком не представляется возможным.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании Постановления мэрии города Ярославля от 14.10.2011 № 951 и протокола о результатах аукциона от 18.01.2003 №8 между МКУ (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор №3А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 23.01.2023 (далее - договор), в соответствии с которым Арендатору в пользование предоставлен земельный участок площадью 1449 кв.м. с кадастровым номером 76:2З:010103:824, расположенный по адресу: <...> земельный участок 1в/1, разрешенное использование: склады (далее - земельный участок).

06.03.2023 договор прошел государственную регистрацию.

Срок действия договора установлен сторонами с 18.01.2023 по l7.07.2025 (п. 6.2).

Согласно п.п. 3.1, 3.3 договора годовая арендная плата составляет 209 172 руб. и оплачивается до окончания срока аренды ежегодно не позднее даты проведения аукциона.

Арендная плата за период с 18.01.2023 по 17.01.2024 уплачена арендатором в установленном размере.

В извещении о проведении аукциона было указано, что транспортная инфраструктура района, в котором располагается земельный участок, развита, от арендатора потребуется организация подъезда.

В Технических условиях, выданных Департаментом городского хозяйства Мэрии города Ярославля 03.03.2021 года № 01-07X3236, указано на необходимость получения согласия владельца автомобильной дороги местного значения на устройство примыкания земельного участка к объекту улично-дорожной сети города.

Однако 25.10.2023 Департамент, рассмотрев заявление Арендатора о выдаче согласия владельца автомобильной дороги местного значения города Ярославля в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта являющихся сооружениями пересечения автомобильной дороги с другими автомобильными дорогами и примыкания автомобильной дороги к другой автомобильной дороге, выдал возражения в организации подъезда к земельному участку.

Собственник смежного земельного участка с кадастровым номером 76:23:010103:12 (AО «Строительные технологии - 21 век») в выдаче согласия на организацию подъезда через его территории отказал.

Таким образом, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением арендатор не может ввиду отсутствия доступа к нему и невозможности организации подъезда.

В связи с этим, Арендатор обратился к Арендатору с заявлением о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных в качестве арендной платы, на что получил отказ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателем с иском в суд.

МКУ, не согласившись с требованиями ИП ФИО1, предъявило встречный иск о взыскании 300967,04 руб. по договору №3А/2023 от 23.01.2023, в том числе 299172 руб. долга за период с 18.01.2024 по 17.01.2025, 1795,04 руб. пени за период с 19.01.2024 по 22.01.2024.

Оценивая материалы дела, суд считает первоначальный иск обоснованным, подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела документация о проведении аукциона на право заключения договора аренды содержала указание на то, что от арендатора потребуется организовать подъезд к земельному участку.

В целях получения согласия владельца автомобильной дороги местного значения на устройство примыкания земельного участка к объекту улично-дорожной сети города Ярославля, предприниматель обратилась в уполномоченный орган (Департамент городского хозяйства Мэрии города Ярославля). По результатам рассмотрения заявления ИП ФИО1 были выданы возражения в организации подъезда к земельному участку и указано на необходимость привлечения смежного земельного участка с кадастровым номером 76:23:010103:12, находящего в частной собственности, для организации подъезда (выезда).

Собственник земельного участка с кадастровым номером 76:23:010103:12 Акционерное общество "Строительные Технологии - 21 век" отказал предпринимателю в его предоставлении для целей организации проезда.

Таким образом, судом установлено, что истец доказал, что в отсутствие возможности подъезда к земельному участку, использовать его по назначению, предусмотренному договором, не представляется возможным.

В связи с этим требование истца о расторжении договора является обоснованным.

При этом последствием расторжения договора в связи с невозможностью использования имущества по назначению является обязанность арендодателя по возврату арендных платежей.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся разъяснения, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Поскольку Предприниматель не могла использовать земельный участок по назначению по независящим от нее обстоятельствам, с МКУ в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию сумма в размере 299172 руб., оплаченная предпринимателем в качестве арендного платежа за период с 18.01.2023 по 17.01.2024.

Учитывая не использование ввиду фактической невозможности земельного участка в течение всего периода действия договора аренды и наличия оснований для расторжения договора, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор №3А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 23.01.2023.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 299172 руб. неосновательного обогащения, а также 14 983 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Во встречном иске отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 0,44 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 11.01.2024 № 3. Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова