Решение от 11 мая 2018 г. по делу № А82-765/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-765/2018
г. Ярославль
11 мая 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 25 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Е.В.Мухиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.И.Семеновой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "РМ-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица –1.индивидуальный предприниматель ФИО1, 2. Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области

о расторжении договора аренды от 19.09.2011 г. № 187/11,

о взыскании 3266909.97 руб.

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 02.05.2017г.

от ответчика – ФИО3, доверенность от 25.12.2017г.

от третьих лиц – 1. не явились

2. ФИО4, доверенность от 09.01.2018г.

установил:

Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "РМ-Строй" расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2011г. №187/11 и о взыскании задолженности по указанному договору: по арендной плате – в сумме 1 803 255,18 руб. за период с 10.04.2015 по 04.12.2017, пени – 1 463 654,79 руб. за период с 10.04.2015 по 04.12.2017, всего - 3 266 909,97 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО1, Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области.

Третье лицо ФИО1 извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в заседание не явился, отзыв не представил, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается судом в отсутствие третьего лица.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме; представил письменные возражения на отзыв ответчика.

Ответчик исковые требования не признает; позиция подробно изложена в письменых отзывах и пояснениях; полагает, что истцом неправомерно применена ставка для расчета арендной платы.

Третье лицо Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области полностью поддерживает позицию истца.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позиции сторон, третьего лица, суд установил следующее.

Между Администрацией Ростовского муниципального района Ярославской области в лице Управления муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 19.09.2011г. заключен договор №187/11 аренды земельного участка с кадастровым номером 76:19:010320:219 площадью 7210 кв.м.

Земельный участок расположен по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кинотеатра. Договор заключен с 22.08.2011г. по 22.08.2014г.

В соответствии с пунктом 3 договора пользование земельным участком является платным; за аренду земельного участка, указанного в пункте 1 договора в соответствии с Решением Думы Ростовского муниципального района (или иным документом) начисляется арендная плата согласно расчета арендной платы, выдаваемого ежегодно (Приложение №2). Оплата производится согласно расчета арендной платы, выдаваемого ежегодно. Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области не чаще одного раза в год. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы.

Согласно пункту 7.2. арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора производить платежи за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 9 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 19.09.2011г. земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 24.11.2014г. срок договора сторонами продлен до 18.11.2019г.

06.02.2015г. между ИП ФИО1 и ООО «РМ-строй» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка №187/11 от 19.09.2011г. Договор заключен при согласии арендодателя – Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района и зарегистрирован в установленном порядке 13.04.2015г. На основании указанного договора права и обязанности арендатора переданы ООО «РМ-строй» в полном объеме с момента государственной регистрации договора.

По акту приема-передачи от 06.02.2015г. земельный участок передан ООО «РМ-строй».

Расчеты арендной платы на 2015, 2016, 2017 года направлены ООО «РМ-строй», что подтверждается материалами дела, в каждом расчете определены периоды оплаты, сроки оплаты и сумма ежемесячных платежей, а также площадь земельного участка, УПКС, ставка арендной платы и годовой размер арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей в 2015, 2016, 2017 годах арендодатель 05.12.2017г. направил в адрес арендатора претензию с требованием уплатить арендные платежи и пени по состоянию на 04.12.2017г. в соответствии с приложеннным расчетом.

Актом осмотра земельного участка от 15.11.2017г. установлено, что арендатор не использует участок по целевому назначению – строительство кинотеатра не ведется, в связи с чем тем же уведомлением арендатору предложено расторгнуть договор аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору и акта приема-передачи участка.

Поскольку арендатор платежи не произвел, дополнительное соглашение не подписал, участок арендодателю не возвратил, арендодатель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд полагает, что в силу договора аренды от 19.09.2011г. и договора о передаче прав и обязанностей от 06.02.2015г. ООО «РМ-Строй» является стороной договора (арендатором), в связи с чем обязано производить оплату арендных платежей в установленные договором сроки и использовать земельный участок по целевому назначению. Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик земельный участок по целевому назначению не использовал, арендные платежи не производил, участок арендодателю не передал.

В ходе судебного разбирательства спорным является вопрос о применении ставок арендной платы, установленных Решением Думы Ростовского муниципального района №40 от 04 апреля 2013г. в разных редакциях.

Истцом применена ставка по виду разрешенного использования: строительство турбаз, пансионатов, домов отдыха, кулинарий, столовых, детских кафе, фотоателье, предприятий по ремонту бытовых машин и приборов, административных зданий, компьютерных клубов, объектов почтовой связи, киосков «Роспечать», объектов юридических услуг, офисов туристических бюро, парковок (пункт 30 Приложения 1, размер ставки 2,02%). Пункт применен истцом по аналогии, так как вид разрешенного использования «строительство кинотеатров» Решением Думы не предусмотрен.

Ответчик полагает, что применению подлежит ставка по виду разрешенного использования: строительство социальных объектов (пункт 24 Приложения 1), полагая, что кинотеатр является социальным объектом.

Истец и третье лицо категорически возражают против применения пункта 24, указывая, что этим пунктом установлены льготная ставка (0,2%) для строительства объектов, функциональное использование которых предполагает осуществления деятельности без получения прибыли, имеются в виду социально значимые объекты, необходимые для обеспечения жизнедеятельности населения города, гарждан. Истец полагает, что при формальном подходе применению подлежит ставка по пункту 32 Приложения 1 в размере 5% с видом разрешенного использования: земельные участки для строительства иных объектов, в связи с чем, по мнению истца, применение ставки в размере 2,02% не нарушает права арендатора.

Суд считает позицию истца обоснованной, полагая возможным применение пункта 30 Приложения 1 при определении ставки арендной платы, исходя из сходства характеристик объектов, поименованных в данном пункте, и объекта «кинотеатр». Однако суд считает необходимым применять данный пункт с учетом Апелляционного определения Ярославского облатсного суда от 27.10.2015г. по делу №33-7129/2015, которым указанный пункт признан недействующим со дня вступления решения суда в законую силу в части величины коэффициента функционального использования, превышающего значение «0,26».

Судом не принимается довод ответчика о том, что кинотеатр является социальным объектом. Исходя из общего перечня объектов пункта 24 Приложения 1 (строительство объектов переработки, утилизации и захоронения отходов, мусороперерабатывающих предприятий, кладбищ, крематориев, земельные участки под объектами, строительство которых ведется за счет бюджетных средств, в том числе, земельные участки, предназначенные для строительства линий электропередач и газификации, строительства социальных объектов, объектов религиозного назначения, бань), суд полагает, что в данный пункт включены объекты, строительство которых направлено на жизнеобобеспечение населения городского поселения Ростов. Кинотеатр к таким объектам отнесен быть не может, хотя, безусловно, является объектом социально-культурного назначения, равно как турбазы, пансионаты, дома отдыха.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что требования истца о взыскании задолженности по договору аренды подлежат удовлетворению частично в соответствии со справочным расчетом истца, составленным с учетом Апелляционного определения Ярославского облатсного суда от 27.10.2015г. по делу №33-7129/2015. Расчет неустойки произведен по ставке 0,15% за каждый день просрочки, соответствует условиям договора и требованиям закона, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка №187/11 от 19.09.2011г. по арендной плате за период с 10.04.2015 по 04.12.2017г. в размере 1 659 800,58 руб., пени за период с 10.04.2015 по 04.12.2017г. в размере 1 310 236,53 руб., всего 2 970 037,11 руб.

Суд считает Отдел по управлению муниципальным имуществом Администрации городского поселения Ростов надлежащим истцом в силу положений пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ, в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, с 01 марта 2015г.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС ПФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Такое предложение было направлено ответчику, однако соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано.

Согласно положениям статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку ответчик в течение 2015, 2016, 2017гг. не вносил арендную плату, не использовал земельный участок по целевому назначению, суд пришел к выводу о наличии законных оснований для расторжения договра аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетоврению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 - 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РМ-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка №187/11 от 19.09.2011г. по арендной плате за период с 10.04.2015 по 04.12.2017г. в размере 1 659 800,58 руб., пени за период с 10.04.2015 по 04.12.2017г. в размере 1 310 236,53 руб., всего 2 970 037,11 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №187/11 от 19.09.2011г.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РМ-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 41 761 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Е.В.Мухина