Решение от 12 июля 2019 г. по делу № А03-5247/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Барнаул Дело № А03-5247/2017 12.07.2019 г.


Резолютивная часть решения объявлена 05.07.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 12.07.2019 г.


Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Фролова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Агремс», г. Барнаул ОГРН <***>,

к Управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул ОГРН <***>,

с участием третьего лица – Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула,

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и о заключении договора аренды земельного участка,

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.04.19,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 18.03.19,

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агремс» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, по адресу: <...>. Истец также просил обязать ответчика заключить договор аренды в отношении данного земельного участка для завершения строительства объекта розничной торговли.

В обоснование заявленных требований истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030417:58 общей площадью 1 702 кв. м., по адресу: <...>, принадлежит ему на праве аренды в соответствии с договором аренды от 20.02.09.

26.12.16 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в аренду, без торгов сроком на три года вышеназванного земельного участка для завершения строительства объекта розничной торговли.

В письме от 24.01.17 ответчик известил об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, без торгов сроком на три года, поскольку отсутствуют сведения о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – автоматическую телефонную станцию (АТС), для строительства которой предоставлялся участок.

Данный отказ в предоставлении земельного участка является незаконным. На момент обращения с заявлением на земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.15, имелся объект незавершенного строительства, что подтверждается актом обследования участка от 11.01.17. Таким образом, у истца имеется право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Ответчик представил отзыв, в котором иск не признал, указал, что между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (прежнее наименование ответчика) и ООО «Алтайгриф» 20.02.09 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58 общей площадью 1 702 кв. м., по адресу: <...>, для строительства АТС. На основании договора перенайма от 21.05.11 права и обязанности по договору перешли к ООО «Автохаус». Затем, на основании договора перенайма от 25.09.14 права и обязанности по договору перешли к истцу.

26.12.16 истец обратился с заявлением о предоставлении ему в аренду, без торгов сроком на три года вышеназванного земельного участка для завершения строительства объекта розничной торговли.

В предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов было отказано по следующим основаниям.

Из акта обследования от 11.01.17 следует, что земельный участок огорожен единым строительным забором со смежным участком, по адресу: <...>. В границах земельных участков возведен цокольный этаж здания, которое по фактическим параметрам не соответствует проектным значениям, в т. ч. параметрам разрешенного строительства. Разрешения на строительство расположенного на участке объекта Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула не выдавалось. Срок действия ранее выданного разрешения на строительство АТС, по адресу: <...> истек после 01.08.14.

Определением суда от 02.08.17, по ходатайству истца, в одно производство с настоящим делом для их совместного рассмотрения было объединено дело №А0305246/2017 по иску ООО «Агремс» к Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 26.02.09.

Истец уточнил требования, просил обязать ответчика заключить договор аренды в отношении данного земельного участка, по адресу: <...>, для завершения строительства АТС, трансформаторного пункта на прежних условиях сроком на три года.

По ходатайству истца определением суда от 15.11.17 была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай – Эксперт». На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 1 702 кв. м., с кадастровым номером 22:63:030417:58, местоположением: <...>, объектом капитального строительства – автоматическая телефонная станция, в отношении которого Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула было выдано разрешение на строительство от 30.07.2013 № RU2230200-264.

В заключении эксперта от 13.01.18 указано, что незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке, по адресу: <...>, не соответствует параметрам проектной документации «АТС по ул. Балтийская, 29». Фактическая площадь застройки – 641,8 кв. м. не соответствует проектной – 485,2 кв. м., помещение электрощитовой фактически является лестничной клеткой, фактический продольный размер здания – 45,42 м. и поперечный размер здания – 15,08 м. не соответствуют проектному продольному размеру – 33,08 м. и поперечному – 13,5 м. (т.2, л.д.74-80).

По ходатайству истца определением суда от 16.03.18 была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 1 702 кв. м., с кадастровым номером 22:63:030417:58, местоположением: <...>, объектом капитального строительства - автоматическая телефонная станция, в отношении которого Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула было выдано разрешение на строительство от 30.07.2013 № RU2230200-264.

В заключении эксперта от 21.05.18 указано, что незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке, по адресу: <...>, является объектом капитального строительства – АТС, в отношении которого было выдано разрешение на строительство от 30.07.2013 № RU2230200-264 (т.2, л.д.117-119).

По ходатайству ответчика определением суда от 18.07.18 была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено Алтайской краевой общественной организации специалистов судебно–технической экспертизы. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 1 702 кв. м., с кадастровым номером 22:63:030417:58, местоположением: <...>, объектом капитального строительства - автоматическая телефонная станция, в отношении которого Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула было выдано разрешение на строительство от 30.07.2013 № RU2230200-264.

В заключении эксперта от 19.09.18 указано, что по функциональному назначению здание, по адресу: <...>, может являться АТС. Наличие двух лестничных клеток свидетельствует об изменении проекта, что дает возможность дальнейшей надстройки здания (т.5, л.д.38-44).

При рассмотрении дела ответчик представил документы о смене наименования с Министерства имущественных отношений Алтайского края на Управление имущественных отношений Алтайского края.

По ходатайству ответчика определением суда от 16.11.18 была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт». На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: расположен ли объект незавершенного строительства по адресу: ул. Балтийская, 29 в городе Барнауле, в границах земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58. Если расположение объекта выступает за границы земельного участка, то в каком размере, объёме и с какой стороны?

В заключении эксперта от 29.01.19 указано, что часть объекта незавершенного строительства расположена в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:59, по адресу: ул. Балтийская, 31. Площадь части объекта незавершенного строительства расположенной в пределах земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:59, составляет 323 кв. м. (т.5, л.д.132-147).

В ходе рассмотрения дела истец вновь уточнил требования, просил признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка, по адресу: <...>, а также обязать ответчика заключить договор аренды в отношении данного земельного участка на прежних условиях сроком на три года.

Учитывая, что суть экономического спора в данном случае состоит в стремлении истца получить земельный участок в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства, суд считает, что требование о признании незаконным отказа в заключении договора, а также о заключении договора аренды земельного участка следует рассматривать в качестве единого требования, составляющего предмет иска.

В судебном заседании стороны настаивали на своих доводах, изложенных в иске и отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени рассмотрения дела было извещено надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Алтайгриф» 20.02.09 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58 общей площадью 1 702 кв. м., по адресу: <...>, для строительства АТС, трансформаторного пункта.

В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 22:63:030417:58, по адресу: <...>, указано разрешенное использование - для строительства АТС, трансформаторного пункта.

По договору перенайма от 21.05.11 права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО «Автохаус». Между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Автохаус» 06.12.11 подписано дополнительное соглашение к договору аренды. Указана цель использования участка - для строительства АТС, трансформаторного пункта. Право аренды было зарегистрировано за ООО «Автохаус».

Решением суда от 01.07.14 по делу № А03-4723/2014 по иску ООО «Автохаус» Главное управление имущественных отношений Алтайского края было обязано продлить срок аренды земельного участка по договору аренды от 20.02.19 до 01.01.17.

Между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Автохаус» 07.09.14 подписано дополнительное соглашение к договору аренды. Указана цель использования участка - для строительства АТС, трансформаторного пункта. Срок аренды участка продлен до 01.01.17.

По договору от 25.09.14 права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли от ООО «Автохаус» к истцу.

По договору от 25.09.14 ООО «Автохаус» передало истцу функции заказчика строительства АТС, трансформаторного пункта, на земельном участке, по адресу: <...>. В п.3 договора указано, что ООО «Автохаус» передает истцу все выполненные работы на земельном участке, а также документы. Оформлен акт приема-передачи документов и выполненных работ – железобетонная фундаментная плита, монолитные стены цокольного этажа АТС, перекрытие из сборных железобетонных плит.

26.12.16 истец обратился в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о предоставлении ему в аренду, без торгов сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58, по адресу: <...>, для завершения строительства объекта розничной торговли.

В письме от 16.01.17, отвечая на запрос Министерства имущественных отношений Алтайского края, Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула сообщил, что 30.07.13 обществу «Автохаус» было выдано разрешение на строительство АТС на земельном участке, по адресу: <...>. Срок действия разрешения истек после 01.08.14.

Письмом от 24.01.17 в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов было отказано, поскольку заявитель просил предоставить участок в аренду для завершения строительства объекта розничной торговли, тогда как согласно договору аренды от 20.02.09 участок предоставлялся для строительства АТС. Документов, подтверждающих право собственности заявителя на объект незавершенного строительства – АТС, для строительства которой предоставлялся данный земельный участок, не представлено.

Государственная инспекция Алтайского края в письме от 12.12.16, адресованном Комитету по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула, сообщила, что фактические параметры строящегося здания, по ул. Балтийская, 29, не соответствуют проектным значениям, в т. ч. параметрам разрешенного строительства. Здание путем изменения конструктивных, архитектурных и объемно-планировочных решений выполняется единым с конструкциями здания, по ул. Балтийская, 31.

В акте обследования земельного участка от 11.01.17 указано, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030417:58, по адресу: ул. Балтийская, 29 и земельный участок с кадастровым номером 22:63:030417:59, по адресу: ул. Балтийская, 31, огорожены единым строительным забором, в границах указанных участков возведен цокольный этаж здания. Аналогичные сведения содержаться в акте обследования участка от 11.04.19.

В выписке из ЕГРП от 02.05.17 имеется запись о зарегистрированном праве аренды за ООО «Агремс» на земельный участок с кадастровым номером 22:63:030417:58, по адресу: ул. Балтийская, 29. Записей о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства на данном участке, в реестре не имеется.

Решением суда от 18.08.17 по делу № А03-2848/2017 иск ООО «Агремс» к Министерству имущественных отношений Алтайского края о внесении изменений в п. 1.3 договора аренды земельного участка от 20.02.09 оставлен без удовлетворения. Истец просил внести изменения в договор аренды, указав, что земельный участок предоставляется для размещения объектов розничной торговли. Требования обоснованы тем, что в настоящее время утрачена необходимость в строительстве АТС, истец намерен использовать земельный участок для строительства объекта розничной торговли.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из приведенной нормы следует, что право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, когда такой земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015, имеет собственник объекта незавершенного строительства.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Данные правовой подход изложен в определении ВС РФ от 19.09.17 №305-ЭС17-7338.

Кроме того, следует учитывать, что приведенные п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливают льготный порядок предоставления земли и направлены на защиту прав и законных интересов лиц, получивших земельный участок в аренду для целей строительства определенного объекта, приступивших к возведению объекта, но не успевших закончить строительство в установленный договором аренды срок.

При этом предполагается, что строительство должно осуществляться арендатором земельного участка легально, т.е. в соответствии с разрешенным использованием участка и на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

Изучив и оценив доводы сторон и имеющиеся в деле материалы в их совокупности, суд приходит к выводу, что содержащийся в письме от 24.01.17 отказ в предоставлении истцу земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов является правомерным.

В предоставлении земельного участка, по адресу: <...>, было отказано, поскольку заявитель просил предоставить участок в аренду для завершения строительства объекта розничной торговли, однако согласно условиям договора аренды от 20.02.09 данный участок предоставлялся для строительства АТС, трансформаторного пункта.

В кадастровой выписке о земельном участке, по адресу: <...>, указано разрешенное использование - для строительства АТС, трансформаторного пункта.

В разрешении на строительство от 30.07.13, выданном Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула обществу «Автохаус», указано - строительство АТС (т.1, л.д.104).

Исходя из положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", истцу было отказано в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок не потому, что в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации за ним права на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства, а потому, что заявитель не представил документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В деле имеется письмо Государственной инспекции Алтайского края от 12.12.16, в котором сообщается, что фактические параметры строящегося здания, по ул. Балтийская, 29, не соответствуют проектным значениям, в т. ч. параметрам разрешенного строительства. Здание путем изменения конструктивных, архитектурных и объемно-планировочных решений выполняется единым с конструкциями здания, по ул. Балтийская, 31.

При рассмотрении дела суд трижды назначал проведение экспертизы для выяснения вопроса – является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, по адресу: <...>, объектом капитального строительства - автоматическая телефонная станция, в отношении которого было выдано разрешение на строительство от 30.07.13.

В заключении эксперта от 13.01.18 указано, что незавершенный строительством объект не соответствует параметрам проектной документации «АТС по ул. Балтийская, 29».

В заключении эксперта от 21.05.18 указано, что незавершенный строительством объект является объектом капитального строительства – АТС.

В заключении эксперта от 19.09.18 указано, что по функциональному назначению здание может являться АТС.

Оценив содержание вышеназванных заключений экспертов, оценив их в совокупности с иными имеющимися в деле материалами, суд считает, что к экспертному исследованию от 21.05.18 следует относиться критически, поскольку оно никак не опровергает данные о несоответствии объекта параметрам проектной документации «АТС по ул. Балтийская, 29», содержащиеся в экспертном исследовании от 13.01.18.

В экспертном заключении от 19.09.18 не содержится прямого ответа на поставленный судом вопрос.

В этой связи суд принимает во внимание изложенные в заключении эксперта от 13.01.18 выводы о том, что расположенный на спорном земельном участке незавершенный строительством объект не соответствует параметрам проектной документации «АТС по ул. Балтийская, 29», а значит и разрешению на строительство от 30.07.13.

Вывод о несоответствии расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства разрешению на строительство и проектной документации также подтверждается экспертным заключением от 29.01.19 о том, что часть объекта расположена в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:59, по ул. Балтийская, 31. Выполнение работ по возведению объекта в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, исключало бы возможность нахождения части объекта за границами отведенного под строительство АТС земельного участка, по ул. Балтийская, 29.

При рассмотрении спора суд также учитывает, что первоначально истцом было заявлено требование о заключении договора аренды земельного участка, по адресу: <...>, для завершения строительства объекта розничной торговли.

Истец также обращался в суд с иском о внесении изменений в договор аренды в части использования земельного участка - для размещения объектов розничной торговли (дело № А03-2848/2017).

Таким образом, материалы дела указывают, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, по адресу: <...>, не соответствует ранее выданному разрешению на строительство и условиям договора аренды земельного участка, который был предоставлен для строительства АТС.

Льготное, без проведения торгов, предоставление земельного участка на новый срок предусмотрено законом для целей завершения строительства именно того объекта, для возведения которого участок был первоначально предоставлен. В данном случае доводы истца о том, что предоставление земельного участка в аренду на новый срок необходимо ему для завершения строительства АТС, опровергаются материалами дела и исследованными судом обстоятельствами.

Кроме того, из материалов дела следует, что по договору от 25.09.14 вместе с правами и обязанностями по договору аренды земельного участка от ООО «Автохаус» истцу были переданы функции заказчика строительства АТС, на земельном участке, по адресу: <...>, а также все выполненные работы на земельном участке. Таким образом, объект незавершенного строительства был возведен не самим истцом, а прежним арендатором участка - ООО «Автохаус», которому ранее было выдано разрешение на строительство АТС.

В соответствии п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п.1 ст. 131 ГК РФ указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Если договор от 25.09.14 о передаче от ООО «Автохаус» истцу функций заказчика строительства АТС рассматривать в качестве сделки, в результате которой истец приобрел недвижимую вещь - объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, по адресу: <...>, истцу для возникновения права собственности следовало зарегистрировать это право в установленном законом порядке. Сведений о регистрации такого права в материалы дела не представлено.

Упомянутая выше правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора, относиться к лицам, которые первоначально получили землю в аренду для постройки объекта, получили разрешение на строительство этого объекта, приступили к возведению, а затем обратились за продлением договора аренды для завершения строительства. В данном случае истец не возводил объект незавершенного строительства, наличие которого в соответствии с законом давало бы ему право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. В этой связи истцу, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, следовало представить документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, расположенные на испрашиваемом земельном участке. Таких документов в материалы дела истцом не представлено.

Согласно ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются необоснованными и иск следует оставить без удовлетворения.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы суд относит на истца.

На основании ст. ст. 8, 12 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 65, 71, 110, п. 3 ст. 156, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «Агремс» оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агремс» в пользу Управления имущественных отношений Алтайского края 42 000 руб. в счет возмещения расходов за экспертизу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.

Судья О.В. Фролов