Решение от 19 января 2021 г. по делу № А03-5065/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852)29-88-01,

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А03 -5065/2020
г. Барнаул
19 января 2021 года.
Резолютивная часть решения объявлена 12.01.2021.

Решение суда в полном объёме изготовлено 19.01.2021.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Тальменского района Алтайского края, ИНН <***>, ОГРН <***>, в интересах муниципального образования Тальменский район Алтайского края, р.п.Тальменка Тальменского района Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью "Темп", ИНН <***>, ОГРН <***>, р.п.Тальменка Тальменского района Алтайского края, об обязании заключить договор аренды незарегистрированного имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции Администрации Тальменского района,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 (паспорт, доверенность от 22.07.2020, №246/П/2185, диплом),

от ответчика – ФИО3 (удостоверение адвоката, доверенность от 29.05.2020).

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Тальменского района Алтайского края обратилась в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Темп" об обязании ООО "Темп" заключить с Администрацией Тальменского района договор аренды незарегистрированного имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции Администрации Тальменского района.

Исковые требования обоснованы статьями 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), и мотивированы тем, что между сторонами было заключено концессионное соглашение, по которому концессионер обязался за свой счет создать и провести реконструкцию имущества право собственности на которое принадлежит концеденту и осуществлять деятельность по производству, передаче, распределению тепловой энергии. ответчик уклонился от подписания договора аренды незарегистрированного имущества. Согласно Концессионному соглашению концессионер обязан в течении года с момента заключения соглашения осуществить государственную регистрацию права собственности за концедентом на все имущество по настоящему соглашению. В случае если по истечении одного года с момента заключения концессионного соглашения Концессионер не зарегистрирует права собственности в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости за концедентом, то имущество считается возвращенным концеденту, а с концессионером подлежит заключению договор аренды этого имущества. Ответчик от подписания договора уклонился.

Ответчик в отзыве на иск (л.д.171 т.1), пояснил, что действительно от истца в его адрес поступал проект договора аренды, который был возвращен истцу с протоколом разногласий, в том числе в части стоимости аренды. До настоящего времени спор между сторонами в части стоимости аренды не разрешен. Ответчик указал, что истцом в обоснование расчета стоимости аренды представлен отчет независимого оценщика от 06.12.2019 №126 выполненный ООО ОК "Авангард", согласно которому ежемесячная стоимость аренды имущества составляет 992 058 руб. Ответчик считает, что данный размер стоимости аренды является завышенным, так как оценщик не производил осмотр объектов аренды, не учитывал, что затраты на содержание и ремонт этого имущества несет исключительно арендатор, а также не учитывал техническое состояние объектов аренды. В результате примененного способа оценки (массовый способ оценки) была завышена рыночная стоимость объектов аренды, от стоимости которой производится расчет ежегодной стоимости аренды и как следствие этому ежемесячный размер арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования (л.д.2-4 т.2), которые суд принял в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец просил обязать ООО "Темп" заключить с Администрацией Тальменского района договор аренды незарегистрированного имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции согласно письма администрации Тальменского района от 06.04.2020 №246/П1013, а именно:

Пункт 1.1: «В соответствии с условиями договора Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает, за плату, незарегистрированное муниципальное имущество: объекты теплоснабжения, расположенные на территории муниципального образования Тальменский район Алтайского края, а также иное имущество, которое образует единое целое с объектами и предназначено для использования по общему назначению с объектами договора, указанное в акте приема-передачи (приложение), являющимся неотъемлемой частью договора (далее – имущество);

Пункт 1.2: «Целью договора является надежное обеспечение качественного и бесперебойного оказания услуг по теплоснабжению, эксплуатация и ремонт муниципальных объектов теплоснабжения, повышение надежности и экономичности его эксплуатации в предусмотренном договором порядке.»;

пункт 1.3: «Имущество составляет казну муниципального образования Тальменский район Алтайского края.»;

пункт 1.6: «Капитальный ремонт Имущества производится арендатором.»;

пункт 2.1.1: «Передать арендатору имущество в фактическом состоянии по акту приема-передачи в день подписания договора.»;

пункт 2.3.6: «Производить под контролем арендодателя капитальные ремонты имущества в соответствии с планами проведения ремонтных работ. Планы проведения ремонтных работ составляются по сметам, согласованным с арендодателем ежегодно, за три месяца до начала следующего финансового года. В планах указываются объекты, подлежащие ремонту, перечень подлежащих выполнению на этих объектах работ, затраты на их выполнение и порядок финансирования.»;

пункт 2.3.8: «Обеспечить беспрепятственный допуск уполномоченных представителей арендодателя к имуществу после вступления в силу договора, на основании списков уполномоченных лиц, определяемых арендодателем.»;

пункт 2.3.12: «Ежеквартально производить сверки начисленной и оплаченной арендной платы путем подписания актов сверки с комитетом по управлению муниципальным имуществом Тальменского района, осуществляющим работу по начислению, учету и контролю за полнотой и своевременностью поступления арендных платежей.»;

пункт 2.3.18. в редакции «Ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять арендодателю:

- реестр произведенного капитального ремонта имущества;

- реестр произведенной реконструкции и модернизации имущества.

К указанным реестрам прилагаются счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, при проведении реконструкции и модернизации объектов - акты ввода в эксплуатацию по форме КС-14.»;

Пункт 3.2: «Арендная плата устанавливается из расчета рыночной стоимости арендной платы, определенной независимой оценочной фирмой, а также налоговых и иных расходов, связанных с содержанием Имущества, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством РФ. Ежемесячный размер арендных платежей подлежит ежегодной индексации с учетом корректирующего коэффициента, при этом размер арендной платы изменяется автоматически (без оформления дополнительных соглашений сторон о внесении изменений в договор).

Размер корректирующего коэффициента утверждается постановлением администрации района.

Измененный размер арендных платежей применяется при расчетах арендной платы по договору с первого января года, следующего за годом утверждения размера корректирующего коэффициента. Об изменении вышеуказанной величины арендодатель обязан уведомить арендатора по адресу, указанному в договоре. В случае изменения своего адреса арендатор обязан уведомить об этом другую сторону. При неисполнении этой обязанности уведомление считается полученным при направлении его по адресу, указанному в договоре.

Размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2019 №126, выполненным ООО ОК "Авангард", составляет 992 058 руб. 00 коп. с учетом НДС.»;

Пункт 3.3: «Арендные платежи исчисляются с 28.11.2019 с учетом даты фактического использования арендатором имущества.»;

Пункт 6.1: «При неуплате платежей по договору в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, действующей на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.»;

Пункт 7.3: «Договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор обязан освободить и вернуть имущество в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с нарушением условий договора;

- ухудшает состояние переданного в аренду имущества;

- в случае наличия задолженности по арендной плате, размер которой превышает арендную плату за два месяца и более;

- не выполняет обязанности по проведению текущего и капитального ремонтов имущества;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ».

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о назначении судебной товароведческой экспертизы по определению размера рыночной ежемесячной арендной платы на дату заключения договора аренды, объектов аренды, указанных в концессионном соглашении от 27.11.2018.

Определением от 15.09.2020 суд удовлетворил ходатайство ответчика, назначил по делу судебную товароведческую экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аллтерра" ФИО4. Производство по делу приостанавливалось.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: Каков размер рыночный ежемесячной арендной платы на дату заключения договора аренды – 28.11.2019 объектов аренды, указанных в концессионном соглашении от 27 ноября 2018 года, заключенном между Администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО "Темп"?

27.11.2020 экспертное заключение поступило в суд, в связи с чем, производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 10.12.2020 был заслушан эксперт ФИО4, который пояснил об использованных методиках, о том, что в концессионном соглашении уже учтены все расходы и потери, поэтому экспертом не рассчитывались при проведении данной экспертизы. Все обязанности расписаны в концессионном соглашении. Расчеты проводились с учетом НДС на основании отчета об оценке, составленном ООО «Авангард», операционные расходы, Норма возврата капитала не учитывается, если стоимость объекта увеличивается, учитывается, если стоимость объекта уменьшается. В данном случае капитальный и текущий ремонт, реконструкция, восстановление, содержание концессионным соглашением возложены на арендатора. Получение прибыли происходит не от сдачи в аренду. В данном случае нельзя применять общий подход. Ответчик получает доход от деятельности в специализированных условиях, применяет и использует регулируемые тарифы.

Ответчик согласился со всеми предложенными истцом в уточненном иске условиями, готов был заключить договор аренды в предлагаемой истцом редакции, но по цене арендной плате, установленной судебной экспертизой, и при наличии приложения к договору - перечня имущества, передаваемого в аренду, и указании этого документа в п.1.1 договора.

Рассмотрение дела откладывалось для урегулирования сторонами спора, заключения договора, представления дополнительных документов.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по установлению размера рыночной ежемесячной арендной платы, о поручении ее производства другому эксперту.

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца.

Суд в порядке ст. 87 АПК РФ ходатайство истца отклонил, поскольку отсутствуют основания, судебная экспертиза соответствует требованиям закона, обоснована, экспертом в судебном заседании 18.12.2020 даны исчерпывающие пояснения на вопросы истца, сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в выводах эксперта не установлено.

В настоящем судебном заседании представитель истца представил приложение к договору - перечень имущества, передаваемого в аренду, заявил об уточнении исковых требований, представил заявление в письменном виде. Истец просит обязать ООО "Темп" заключить с Администрацией Тальменского района договор аренды незарегистрированного имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции согласно письма Администрации Тальменского района от 06.04.2020 №246/п/1013 и дополнить приложением к договору – перечень арендуемого имущества, с указанием его в п.1.1 договора, а именно: пункт 1.1 в редакции "1.1. В соответствии с условиями Договора арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает, за плату, незарегистрированное муниципальное имущество: объекты теплоснабжения, расположенные на территории муниципального образования Тальменский район Алтайского края, а также иное имущество, которое образует единое целое с объектами и предназначено для использования по общему назначению с объектами Договора, указанное в приложении 1 к Договору – Перечень арендуемого имущества (прилагается).

Вышеуказанное имущество передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора."

Истец указал, что остальные исковые требования, изложенные в исковом заявлении с учетом уточнения остаются без изменения.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение истцом исковых требований.

Ответчик фактически исковые требования признал кроме пункта, касающегося размера арендной платы.

Истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по установлению размера рыночный ежемесячной арендной платы, поручить ее производство другому эксперту, представлено в письменном виде.

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца.

Ходатайство истца судом в порядке ст. 87 АПК РФ отклонено, поскольку отсутствуют основания, судебная экспертиза соответствует требованиям закона, обоснована, экспертом даны исчерпывающие пояснения на вопросы истца, сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в выводах эксперта не установлено.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Тальменского района (Концедент) и ООО «Темп» (концессионер) 27.11.2018 было заключено концессионное соглашение (л.д.65-97 т.1), по условиям которого концессионер обязался за свой счет и (или) за счет привлеченных средств создать и провести реконструкцию (модернизацию) имущества, право собственности на которое принадлежит концеденту, и осуществлять деятельность по производству, передаче, распределению тепловой энергии потребителям (далее также - услуги теплоснабжения) с использованием объекта соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный настоящим соглашением, права владения и пользования объектом соглашения для осуществления указанной деятельности (п.1.1 соглашения).

В соответствии с п.3.4. концессионного соглашения концессионер обязан в течение 1 (одного) года с момента заключения настоящего соглашения за счет собственных средств обеспечить осуществление государственной регистрации права собственности концедента на все передаваемое по настоящему соглашению незарегистрированное недвижимое имущество, а также государственной регистрации обременения данного права, и государственного кадастрового учета, в том числе при необходимости выполнить кадастровые работы в отношении такого имущества. Перечень данного имущества указан в разделе 2 приложений к концессионному соглашению.

Если по истечении одного года с момента заключения настоящего Соглашения права на незарегистрированное недвижимое имущество не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, не зарегистрированное недвижимое имущество считается возвращенным во владение и в пользование концедента, а с концессионером в отношении такого незарегистрированного недвижимого имущества заключается договор аренды на срок действия настоящего соглашения без проведения конкурса в порядке и на условиях, определенных Правительством Российской Федерации.

При заключении такого договора аренды обязательства концессионера, установленные ранее настоящим соглашением в отношении передаваемого в аренду незарегистрированного недвижимого имущества, сохраняются.

В соответствии с ч. 3 ст. 43 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" в случае, если права на недвижимое имущество, переданное концессионеру в соответствии с концессионным соглашением, не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, концессионер обязан в течение одного года с момента заключения концессионного соглашения за счет собственных средств обеспечить осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности концедента на такое имущество, в том числе при необходимости выполнение кадастровых работ в отношении такого имущества.

Если по истечении одного года с момента заключения концессионного соглашения права на незарегистрированное недвижимое имущество не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, незарегистрированное недвижимое имущество, передача которого концессионеру предусмотрена концессионным соглашением, считается возвращенным во владение и в пользование концедента, а с концессионером в отношении такого незарегистрированного недвижимого имущества заключается договор аренды на срок действия концессионного соглашения без проведения конкурса в порядке и на условиях, определенных Правительством Российской Федерации. При заключении такого договора аренды обязательства концессионера, установленные ранее концессионным соглашением в отношении передаваемого в аренду незарегистрированного недвижимого имущества, сохраняются.

Ответчик в нарушение вышеуказанных условий концессионного соглашения и Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" не произвел государственную регистрацию права, не зарегистрировал в установленном законодательством порядке объекты недвижимости согласно разделу 2 приложения к концессионному соглашению.

Письмом от 30.03.2020 № 246/П/63 Администрация Тальменского района направила в адрес ответчика проект договора аренды незарегистрированного имущества для заключения.

Не согласившись с некоторыми положениями проекта договора аренды ООО «Темп» письмом от 17.03.2020 № 765 направило в адрес Администрации Тальменского района протокол разногласий к договору аренды незарегистрированного имущества.

Ответчик предложил: Пункт 1.1. договора изложить в новой редакции, исключив заменив слова «указанное в акте приема-передачи (приложение), являющимся неотъемлемой частью Договора» словами « указанное в Приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью Договора, так как изначально необходимо указать муниципальное имущество, планируемое к передаче и лишь в акте приема передачи будет указано фактически принятое арендатором муниципальное имущество.

Истец считает, что доводы ответчика в этой части являются необоснованными.

Пункт 1.2, содержащий условие о целях договора - надежное обеспечение качественного и бесперебойного оказания услуг по теплоснабжению, эксплуатация и ремонт муниципальных объектов теплоснабжения, повышения надежности эксплуатация и ремонт муниципальных объектов теплоснабжения, повышения надежности использования ответчиком предложено исключить без обоснований. Однако, как считает истец целевое использование имущества имеет значения для арендодателя, так как оно задействовано в оказании услуг теплоснабжения потребителям Тальменского района.

Пункт 1.3, содержащий условие о том, что имущество составляет казну района ответчик предложил исключить, так как он не понятен и должен описывать имущество, указанное в п.1.1 договора. Однако, по мнению истца в п. 1.1. договора указано, что по его тексту имуществом называется передаваемое в аренду ответчику имущество, поэтому никаких неопределенностей в формулировке пункта 1.3. не имеется. Имущество находится в казне муниципального образования Тальменский район в соответствии со ст. 214 ГК РФ, так как не закреплено за другими юридическими лицами на вещных правах.

Пункт 1.6, содержащий условие о том, что капитальный ремонт Имущества производится Арендатором за счет средств, предусмотренных в тарифе на услуги по теплоснабжению, установленном в соответствии с действующим законодательством ответчик предлагает исключить, так как в его тарифе на теплоснабжение не предусмотрен капитальный ремонт муниципального имуществ.

При этом согласно п. 6.2 Концессионного соглашения Концессионер обязан поддерживать Объект Соглашения в исправном состоянии, производить за свой счет капитальный ремонт Объекта Соглашения. С учетом требований условий п. 3.4. Концессионного соглашения и ч. 3 ст. 42 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" обязанность по проведению капитального ремонта передаваемого имущества полностью лежит на арендаторе без относительно того, заложены ли эти расходы в его тарифе на теплоснабжение или нет.

Пункт 2.1.1, содержащий условие о передаче арендатору имущества в фактическом состоянии по акту приема передачи в день подписания договора, изложить в новой редакции «Передать арендатору имущество по акту приема передачи после полного осмотра имущества сторонами до подписания договора». Однако истец считает, что редакция, предложенная им не препятствует осмотру имущества до подписания сторонами договора.

Пункт 2.3.6, содержащий условие о том, что арендатор обязан производить под контролем Арендодателя капитальные ремонты Имущества в соответствии с планами проведения ремонтных работ. Планы проведения ремонтных работ составляются по сметам, согласованным с Арендодателем ежегодно, за три месяца до начала следующего финансового года. В планах указываются объекты, подлежащие ремонту, перечень подлежащих выполнению на этих объектах работ, затраты на их выполнение и порядок финансирования, ответчик предлагает исключить без обоснований. По мнению истца положения данного пункта соответствуют п.6.2 Концессионного соглашения в соответствии с ч. 3 ст. 42 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" и подлежат заключению редакции истца.

Пункт 2.3.8, содержащий условие «Обеспечить беспрепятственный допуск уполномоченных представителей Арендодателя к Имуществу после вступления в силу Договора, на основании списков уполномоченных лиц, определяемых Арендодателем» ответчик предлагает изложить в редакции «Допустить лиц представителей Арендодателя только с письменного заявления в адрес Арендатора с планом работ, какие планируется выполнить во время визита, уведомив арендатора не менее чем за 3 дня.». Ссылками на законодательство редакция ответчика не обоснована, Положения, аналогичные редакции истца, содержались в п. 11.3 Концессионного соглашения, также осмотр имущества Арендодателем не связан с проведением им каких либо работ, в связи с чем, редакция ответчика не обоснована.

Пункт 2.3.12, содержащий условие об обязанности арендатора ежеквартально производить сверки начисленной и оплаченной арендной платы путем подписания актов сверки с комитетом по управлению муниципальным имуществом Тальменского района, осуществляющим работу по начислению, учету и контролю за полнотой и своевременностью поступления арендных платежей. Истец считает, что ответчик немотивированно предлагает данный пункт исключить, так как он может подписывать акты сверок по необходимости. Редакция истца не противоречит действующему законодательству, поэтому пункт 2.3.12 подлежит заключению в редакции истца.

Пункт 2.1.8, содержащий условие о том, что арендатор обязан ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять Арендодателю:

- реестр произведенного капитального ремонта Имущества в рамках тарифа;

- реестр произведенной реконструкции и модернизации Имущества, к указанным реестрам прилагаются счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, при проведении реконструкции и модернизации объектов - акты ввода в эксплуатацию по форме КС-14, ответчик предлагает немотивированно исключить.

Обязанность по проведению ответчиком капитального ремонта и модернизации объекта концессионного соглашения, в который входили и объекты передаваемого в аренду по договору имущества, была предусмотрена п. 1.1, 2.2, 6.2 Концессионного соглашения, в связи с чем, данный пункт в редакции истца соответствует требованиям ч. 3 ст. 42 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".

Пункт 3.2, содержащий условие о размере арендной платы и условиях его изменения ответчик не предлагает исключить или изложить в новой редакции, однако в разделе «примечание» протокола разногласий ответчик указывает, что имущество следует выставлять на торги, что противоречит ч. 3 ст. 42 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а также указывает, что изменение стоимости арендной платы возможно только после подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Истец считает, что формулировка истца о возможности изменения размера арендной платы ежегодно путем направления уведомления ответчику соответствует п. 3 ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (правовая позиция Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Пункт 3.3, содержащий условие о том, что Арендные платежи исчисляются с 28.11.2019, ответчик предлагает исключить как противоречащий п 3.1. договора. По данному пункту договора следует учитывать, что имущество находится в фактическом пользовании ответчика с 28.11.2019, так как им имущество используется для производства тепловой энергии и оказания услуг потребителям тепловой энергии. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пункт 6.1, содержащий условие, что при неуплате платежей по Договору в установленные сроки Арендатор уплачивает пени в двукратном размере процентной ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, действующей на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки ответчиком предложено изложить в редакции «При неуплате платежей по Договору Арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования».

Пункт 7.3 договора, содержащий условия расторжения договора по инициативе арендодателя ответчик предлагает изложить в новой редакции, исключив из редакции истца слова «и капитального ремонтов Имущества, реконструкции и модернизации, затраты на проведение которых утверждены в тарифе на услуги по газоснабжению, либо предусмотрены утвержденной инвестиционной программой», заменив их словами «в иных случаях предусмотренных законодательством РФ». Редакция ответчика не может быть принята, так как обязанность о проведении им ремонта капитального ремонта имущества без относительно того, заложены ли эти расходы в его тарифе на теплоснабжение или нет следует из требований условий п 3.4. Концессионного соглашения и ч. 3 ст. 42 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".

С учетом протокола разногласий истцом был подготовлен проект договора аренды содержащий поправки в пунктах 1.6, 2.3.18,7.3, исключающие указание на наличие расходов в тарифе как на условие проведения капитального ремонта, пункт 3.3. дополнен словами «с учетом фактического пользования Арендатором имуществом», пункт изложен 6.1. в редакции ответчика.

Письмом от 06.04.2020 № 246/111013 истец направил ответчику проект новой редакции договора для подписания в срок до 17.04.2020, однако ответчик от подписания уклонился. Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 3 Закона Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, за исключением случаев, если концессионное соглашение заключается в отношении объекта, предусмотренного пунктом 21 части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

В соответствии с частью 1, частью 3 статьи 43 Закона о концессионных соглашениях для изменения условий концессионного соглашения, объектом которого являются, в том числе объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, отдельные объекты таких систем, в том числе условий, изменяемых по соглашению сторон на основании решений органов государственной власти или органа местного самоуправления, определенных на основании решения о заключении концессионного соглашения, конкурсной документации и конкурсного предложения концессионера по критериям конкурса, необходимо согласие антимонопольного органа, полученное в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации за исключением случаев, когда такое согласие не требуется.

Для изменения условий, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 42 настоящего Федерального закона, требуется получение предварительного согласия органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, осуществляющих регулирование цен (тарифов) в соответствии с законодательством Российской Федерации в сфере регулирования цен (тарифов), в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации в области регулирования тарифов в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения и водоотведения.

Согласно п.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с п.2 ст.1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно заключению судебной экспертизы размер рыночной ежемесячной арендной платы на дату заключения договора аренды 28.11.2019 объектов аренды, указанных в концессионном соглашении от 27 ноября 2018 года, заключенном между Администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО "Темп" составляет 221 592 руб. 46 коп.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы, суд не выявил каких-либо противоречий в выводах эксперта, оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда не имеется. Экспертное исследование проведено в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы.

Доводы истца об ином размере стоимости арендной платы суд находит несостоятельными. Договорные условия в данной части, предложенные истцом, судом подлежат отклонению, в удовлетворении исковых требований в данной части суд находит необходимым отказать.

На основании выше изложенного, с учетом того, что ответчик не возражает заключить договор на условиях истца, кроме пункта, регулирующего размер стоимости арендной платы, суд считает возможным требования истца удовлетворить частично (22,34%), с учетом заключения судебной экспертизы - размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с заключением судебной экспертизы № 097-11.20, произведенной 13.11.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Алтерра», составляет 221 592 руб. 46 коп. с учетом НДС.

Государственная пошлина по иску не взыскивается, так как истец освобожден от ее оплаты, а ответчик фактически признал исковые требования с учетом установленного судом размера арендной платы.

Расходы по экспертизе в соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и с учетом отсутствия спора со стороны ответчика по условиям договора, предложенным истцом, и по размеру арендной платы, установленной судом. Ответчик был готов заключить договор, полностью урегулировать возникший преддоговорный спор. Договор не был заключен в ходе рассмотрения дела после проведения судебной экспертизы исключительно по вине истца, в связи с несогласием с размером арендной платы.

Ответчиком за проведение судебной экспертизы на депозитный счет арбитражного суда были внесены денежные средства в размере 15 000 руб. (л.д.191 т.2). Расходы ответчика по оплате судебной экспертизы в размере 11 649 руб. (22,34%) подлежат взысканию с муниципального образования Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Темп". Остальная сумма относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Темп" заключить с муниципальным образованием Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края договор незарегистрированного имущества на условиях в редакции Администрации Тальменского района Алтайского края согласно письму от 06.04.2020 №246/П/1013 по следующим пунктам:

Пункт 1.1: «В соответствии с условиями договора Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает, за плату, незарегистрированное муниципальное имущество: объекты теплоснабжения, расположенные на территории муниципального образования Тальменский район Алтайского края, а также иное имущество, которое образует единое целое с объектами и предназначено для использования по общему назначению с объектами договора, указанное в приложении 1 к договору - Перечень арендуемого имущества (прилагается).

Вышеуказанное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора».

Пункт 1.2: «Целью договора является надежное обеспечение качественного и бесперебойного оказания услуг по теплоснабжению, эксплуатация и ремонт муниципальных объектов теплоснабжения, повышение надежности и экономичности его эксплуатации в предусмотренном договором порядке.»

пункт 1.3: «Имущество составляет казну муниципального образования Тальменский район Алтайского края.»;

пункт 1.6: «Капитальный ремонт Имущества производится арендатором.»;

пункт 2.1.1: «Передать арендатору имущество в фактическом состоянии по акту приема-передачи в день подписания договора.»;

пункт 2.3.6: «Производить под контролем арендодателя капитальные ремонты имущества в соответствии с планами проведения ремонтных работ. Планы проведения ремонтных работ составляются по сметам, согласованным с арендодателем ежегодно, за три месяца до начала следующего финансового года. В планах указываются объекты, подлежащие ремонту, перечень подлежащих выполнению на этих объектах работ, затраты на их выполнение и порядок финансирования.»;

пункт 2.3.8: «Обеспечить беспрепятственный допуск уполномоченных представителей арендодателя к имуществу после вступления в силу договора, на основании списков уполномоченных лиц, определяемых арендодателем.»;

пункт 2.3.12: «Ежеквартально производить сверки начисленной и оплаченной арендной платы путем подписания актов сверки с комитетом по управлению муниципальным имуществом Тальменского района, осуществляющим работу по начислению, учету и контролю за полнотой и своевременностью поступления арендных платежей.»;

пункт 2.3.18. в редакции «Ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять арендодателю:

- реестр произведенного капитального ремонта имущества;

- реестр произведенной реконструкции и модернизации имущества.

К указанным реестрам прилагаются счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, при проведении реконструкции и модернизации объектов - акты ввода в эксплуатацию по форме КС-14.»;

Пункт 3.2: «Арендная плата устанавливается из расчета рыночной стоимости арендной платы, определенной независимой оценочной фирмой, а также налоговых и иных расходов, связанных с содержанием Имущества, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством РФ. Ежемесячный размер арендных платежей подлежит ежегодной индексации с учетом корректирующего коэффициента, при этом размер арендной платы изменяется автоматически (без оформления дополнительных соглашений сторон о внесении изменений в договор).

Размер корректирующего коэффициента утверждается постановлением администрации района.

Измененный размер арендных платежей применяется при расчетах арендной платы по договору с первого января года, следующего за годом утверждения размера корректирующего коэффициента. Об изменении вышеуказанной величины арендодатель обязан уведомить арендатора по адресу, указанному в договоре. В случае изменения своего адреса арендатор обязан уведомить об этом другую сторону. При неисполнении этой обязанности уведомление считается полученным при направлении его по адресу, указанному в договоре.

Размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с заключением судебной экспертизы № 097-11.20, произведенной 13.11.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Алтерра», составляет 221 592 руб. 46 коп. с учетом НДС.»;

Пункт 3.3: «Арендные платежи исчисляются с 28.11.2019 с учетом даты фактического использования арендатором имущества.»;

Пункт 6.1: «При неуплате платежей по договору в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, действующей на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.»;

Пункт 7.3: «Договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор обязан освободить и вернуть имущество в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с нарушением условий договора;

- ухудшает состояние переданного в аренду имущества;

- в случае наличия задолженности по арендной плате, размер которой превышает арендную плату за два месяца и более;

- не выполняет обязанности по проведению текущего и капитального ремонтов имущества;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ».

Дополнить договор аренды незарегистрированного имущества приложением 1 - перечень арендуемого имущества, с указанием его в пункте 1.1 договора.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с муниципального образования Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Темп" 11 649 руб. в возмещение расходов на уплату за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения, а также может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.В. Лихторович