Решение от 16 февраля 2025 г. по делу № А56-84857/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84857/2024
17 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена  22 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  17 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчики: 1. общество с ограниченной ответственностью «ТОПЛИВНО ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» (адрес: 198261, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ УЛЬЯНКА, ПР-КТ ВЕТЕРАНОВ, Д. 103, ЛИТЕРА А, КВ. 49, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

2. общество с ограниченной ответственностью «ВОЛНА» (адрес: 190068, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СЕННОЙ ОКРУГ, УЛ САДОВАЯ, Д. 48, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 1-Н, ОФ. №1 Р.М. №3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

2. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 190000, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ФИО1, Д. 7, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

3. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании недействительным договора аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 и уступку прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделок,  

при участии

согласно протоколу от 22.01.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТОПЛИВНО ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ», обществу с ограниченной ответственностью «ВОЛНА» о признании недействительным договора аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 и уступку прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделок.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, представитель ООО «ТОПЛИВНО ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» против удовлетворения требований возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Татьяна-2» (арендатор) был заключен договор аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 (далее - Договор) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч.2в, (южнее пересечения Приморского шоссе и 1-ой Новой ул), кадастровый номер 78:22120:1021, площадью 5552 кв.м (далее - Участок) для использования под размещение кафе без права возведения объектов недвижимости сроком действия по 03.10.2008.

Дополнительным соглашением к Договору от 23.10.2014 произведена замена арендатора на ООО «Топливно Экологическая Компания», установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды:

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3223, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 30, (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 800 кв.м., (далее - Участок 1) под размещение гостевой автостоянки;

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3222, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Репино, Чудный сквер, уч. 1, (на Приморском шоссе, северо-восточнее дома 424, литера В; ЗНОП № 10063), площадью 1864 кв.м., (далее - Участок 2) под отдых;

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3225, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 32, (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 1000 кв.м., (далее - Участок 3) размещение объекта общественного питания (кафе);

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3226, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 31, (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 888 кв.м., (далее - Участок 4) для использования под размещение хозяйственных построек;

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3224, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 33, (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 1000 кв.м., (далее - Участок 5) для использования под размещение летних выносных столиков.

Дополнительным соглашением к Договору от 27.02.2015 исключен земельный участок кадастровый номер 78:38:0022120:3222, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Репино, Чудный сквер, уч. 1, (на Приморском шоссе, северо-восточнее дома 424, литера В; ЗНОП № 10063), площадью 1864 кв.м.

Срок действия Договора продлен по 25.02.2020.

Согласно пункту  2 статьи  621 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пункту 6.1 Договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Договор в последующем был возобновлен на неопределенный срок.

21.09.2023 в адрес Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) поступило обращение ООО «Топливно Экологическая Компания» (вх. от 21.09.2023) о заключении нового договора аренды сроком на 5 лет в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Между Комитетом в лице Учреждения 02.10.2023 заключены:

- соглашение о расторжении Договора;

- договор от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 (далее - Договор 1) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022120:3223, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 30, (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 800 кв.м., (далее - Участок 1) под размещение гостевой автостоянки сроком действия по 20.09.2028.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 08.05.2024 произведена регистрация (№ регистрации 78:38:0022120:3223-78/011/2024-6) перехода права аренды по Договору 1 к ООО «Волна».

По мнению Комитета, Договор 1 и, как следствие, уступка права аренды по Договору 1 являются недействительными сделками в силу их ничтожности, поскольку противоречат действующему законодательству и нарушают публичные интересы.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту  21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №137-ФЗ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что:

заключение нового договора аренды такого земельного участка с данным арендатором без проведения торгов не может осуществляться в соответствии с пунктами  3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации;

цели использования земельного участка по новому договору аренды идентичны целям использования земельного участка по ранее заключенному договору аренды такого участка;

земельный участок был предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства, и на нем отсутствуют объекты капитального строительства:

на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у него отсутствует задолженность по арендной плате за два и более периода уплаты арендной платы, предусмотренных ранее заключенным договором аренды;

на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

такой земельный участок испрашивается арендатором не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые в соответствии с главы V.6 Земельного кодекса Российской Федерации  могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута;

такой земельный участок испрашивается арендатором не дляиспользования в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитет указал, что при заключении Договоров нарушены требования подпункта 1 пункта  21.1 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ.

Случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, без проведения торгов и особенности заключения таких договоров установлены статьей 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Пунктом 4 названной статьи определены условия, при наличии совокупности которых гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее - Закон № 288-48) определено, что объекты коммунально-бытового назначения должны соответствовать критерию по сроку размещения - не более трех лет, а также одному из следующих критериев по назначению:

- относится к элементам благоустройства и использоваться для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

- должны использоваться для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в качестве гостевых автостоянок.

Принимая во внимание, что спорный Участок испрашивался для целей размещения гостевой автостоянки, то есть для целей, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ и Законом № 288-48, действующим законодательством предусмотрен иной порядок его предоставления (п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

С учетом изложенного, Договор 1 не мог быть заключен по основаниям, изложенным в пп. 1 п. 21.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, сроком на 5 лет.

Согласно пункту  1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как определено статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Спорные сделки заключены в нарушение норм требований подпункта 1 пункта  21.1 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ.

Согласно разъяснениям, данным в  пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В рассматриваемом случае, заключенные сделки, предоставляя ответчикам право пользования земельного участка на условиях аренды, ограничивают право пользования спорными земельными участками  неопределенного круга лиц, что свидетельствует о наличии оснований для признании таких сделок ничтожными.

Поскольку Договор аренды является ничтожной сделкой, соответственно, заключенный в развитие такой сделки договор уступки прав и обязанностей также является недействительной сделкой.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать недействительными Договор аренды земельного участка от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 и уступку прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104.

Применить последствия недействительности сделок в виде погашения (аннулировании) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 18.10.2023 №78:38:0022120:3223-78/011/2023-3 и от 08.05.2024 №78:38:0022120:3223-78/011/2024-6).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Топливно-экологическая компания» в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 3000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волна» в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                         Парнюк Н.В.